文字 |『無房』
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說起香港富豪，除了李嘉誠，恐怕要數劉鑾雄。
他與關之琳、李嘉欣、蔡少芬眾女星欲說還休，只能意會的往事，讓其知名度超出商界，為廣大人民群眾喜聞樂見，博得“大劉”之名。
但就算關之琳的鐵桿粉絲，恐怕也不知道劉鑾雄其實還有個弟弟。
劉鑾鴻，相比張揚風流的“大劉”，內斂保守人稱“細劉”，也是一方商界大佬，坐擁利福系公司。
種瓜得瓜，種豆得豆，“大劉”晚年健康堪憂，腎病纏身。“細劉”無此麻煩，因果規律同樣存在，多年前他埋下一顆雷，不僅炸著自己，也炸著別人。
2017年，“細劉”做了一筆生意，把利福地產賣給了林榮濱，後者是福建三盛集團創始人。
利福地產一度被認為是殼公司，其地產收入為零，主要收入靠銀行存款利息及為母公司提供項目管理服務，自2013年9月12日從母公司利福國際中分拆上市以來，到2016年底三個整年就有兩年虧損。
但殼公司之說遭劉鑾鴻否認，他的解釋耐人尋味，房師將在後文提及。
從人事安排來看，劉鑾鴻還是對利福地產寄予厚望，他一兒一女，女兒劉今蟾任利福國際執行董事，兒子劉今晨任利福地產執行董事，不難看出培養子女的良苦用心。
不過想歸想，利福地產就是個事實上的殼公司，2017年8月8日，林榮濱得手後將其改名為三盛控股（02183.HK），就馬不停蹄地進行了兩次資產注入，先後收購了福建平潭和濟南章丘兩個項目，超過30億元人民幣。還於2017年11月成功發行1.35億美元公司債券。
這個龍頭綿延到今天變成了蛇尾。
1
虧損擴大2500倍
公眾一度認為換了個馬甲的利福地產，也就是三盛控股迎來了春天，股價一路飛揚，漲了將近一年，直到2018年6月嘎然而止，然後一路向下。
3月20日公司發佈2018年年報，數據嚇人，2018年度虧損1.86億元，同比2017年7.3萬元虧損擴大2500倍。
年報給出虧損原因：
本集團於本年內的虧損較去年擴大，主要由於本集團融資規模增大導致的總利息成本增加。
查閱三盛控股年報，截至2018年末，該公司銀行、金融機構貸款和應付債券加起來的借款總額為33.97億元，同比2017年度的借款總額翻了一倍有餘；年度資產負債率為87.6%，同比2017年度上升15.9個百分點。三盛控股賬面值為28.5億元的存貨已全部被抵押，用於取得銀行貸款及金融機構貸款。
值得注意的是，2017年11月三盛控股發行的一年期1.35億美元公司債券，2018年到期後未能償還，不得不再發行1.35億美元的新債券交換該未償還舊債。發行期延長為3年，利率從每年4.3%升為8.59 %，漲了一倍。
這筆新美元債券導致匯兌虧損及融資成本增加，加上三盛控股持有的金融資產市值下降，也進一步加劇了2018年的虧損。
但哪家房企融資沒有利息成本，融資越高，利息成本越大，房企反而更高興。因為融資來的錢可以投入到項目中賺得更多的錢，給予公司豐厚的回報，填平融資利息成本不過九牛一毛。
三盛控股的問題在於，光有融資，沒有相應的項目銷售回報。
年報顯示，2018年度已訂約但未確認銷售的金額約為11.42億元，銷售面積9.5萬平方米，來自濟南、平潭、霞浦、南通、溫州的6個地產項目，這些都沒有入賬且有可能變動，無法體現在2018年收入中。
去年三盛控股總收入只有9.34億元，其中物業銷售收入為9.24億元，來自山東濟南章丘西區及北區的物業交付；投資物業租金收入為0.1億元，來自哈爾濱及青島商業投資物業。
而其銷售成本為8.79億，毛利只有0.55億元，毛利率為5.9%。
克而瑞數據顯示，2018年上半年，170家上市房企的加權平均毛利率為30.7%，三盛控股的毛利率遠遠低於平均數。
2
資產注入緩慢
相比三盛集團的地產板塊，三盛控股無論是銷售收入還是項目數量都很低。
據三盛集團官網介紹，三盛地產在紐約、香港、北京、上海、福州、濟南、青島、成都、廈門、瀋陽、哈爾濱等20多個城市打造60餘座項目，開發總面積約1500萬平方米，土地儲備1000多萬方，貨值近2000億元。
2018年初，林榮濱曾對外表示，三盛集團的地產業務2018年銷售目標是350億元，2020年要達到700億元的規模。
2018年8月2日，三盛集團品牌營銷總經理朱黎民透露三盛地產2018年上半年銷售額200多億，完成目標57%，全年業績目標完成壓力不大。
由房天下推出的百億房企銷售數據統計顯示，三盛地產2018年全年銷售額達到360億元。
目前來看，產生這些銷售額的項目幾乎沒有注入三盛控股。該公司2018年6個項目銷售額11.42億元，年報註明是“本集團的附屬公司及合營企業的簽約銷售。簽約銷售數據未經審核，乃根據本集團內部資料編制。”連合同銷售額都算不上。
2019年2月12日，安信國際發佈研報，表示三盛控股有來自母公司的千億元土儲有待注入，但同時也給出風險提示：
資產注入時間表慢於預期；公司淨槓桿比率較高。
截至目前，三盛集團也從來沒公佈過注入資產的規模和時間表。
3
公司運營波折
那麼問題來了，三盛集團好不容易借殼上市，從2017年8月8日到今天一年多了，為啥沒有預期的資產注入，讓公司看起來還是像個殼。
按說三盛集團既然把三盛控股作為上市融資平臺，那麼就應該源源不斷地注入優良資產，才能獲得投資者與銀行金融機構的青睞。
梳理三盛控股幾個時間節點，可以看出林榮濱對其態度在由熱轉冷。
林榮濱是三盛控股董事會主席，一般情況下要出席股東大會，但這種情況只發生在2017年8月8日三盛控股掛牌港交所的股東特別大會。
此後2017年11月15日股東特別大會，通過三項決議決定方向，以及2018年5月21日股東周年大會，林榮濱均未出席，會議由其妻程璇主持。
三盛控股在2018年年報“企業管治守則”說明，林榮濱因其他重要業務關係缺席會議，由此可見三盛控股在其心中份量。
財報顯示，三盛控股一年來運營進展風波不斷。
本來三盛控股開了一個好頭，2017年8月一個月內，公司連續收購兩個項目，可謂是雷厲風行，要大幹一場的架勢，但此後三盛控股再無重大收購事項公告。
2018年4月3日，三盛控股非直接全資附屬公司三盛置地發展有限公司訂立買賣協議，作價2個億向獨立第三方收購興榮國際實業有限公司之全部股權，截止3月20日年報公告日，快一年多了該收購還未完成。
三盛控股的項目出售也頗多波折。據2018年7月3日公告，三盛控股福州兩項目獲雅居樂2.17億元入股，其中LQ項目獲2.08億注資，TJ項目獲960萬元注資。兩家公司將共同開發兩塊土地，這在房地產行業很常見。
然而短短不到兩個月，2018年8月28日三盛控股再出公告，宣佈經雙方友好協商，終止LQ項目交易。LQ項目佔比出售額96%，為交易絕對主力，雅居樂為何停止注資，箇中原因不得而知。
為什麼三盛控股獲母公司資產注入如此緩慢，其收購與出售也阻礙重重？
無論公司內外，似乎都對三盛控股避而遠之，這家公司到底隱藏了什麼問題？
4
一顆埋了6年的雷
解鈴還須繫鈴人，讓我們回到開頭，劉鑾鴻否認利福地產是殼公司透露的具體原因。
劉鑾鴻表現得很無奈，他稱利福地產原來希望發展一幅東北地皮，然而一直未獲批准，仍有若干問題需要與政府協商解決，使發展進度有所延遲，並拖累公司未能發展其他項目，不得不出售利福地產，為集團套現。
這塊東北地皮，即是遼寧省瀋陽市怡富地塊，佔地面積31376平方米。自2013年起，利福地產計劃將其發展成一個擁有三層地庫之商業綜合體，包括零售商店、辦公室、服務式住宅及停車場，總建築面積合共約186065平方米。
三盛控股2017年年報顯示，公司在瀋陽市怡富商業綜合體上的花銷已高達723,948,000港元，換算成人民幣約6.19億元，主要為發展中物業及預付租賃款項的賬面值總額。
關於該項目的進展，查閱2018年年報還是老樣子，其發展規劃仍然沒有得到政府批准。
從2013年到2019年，6年時間，砸了6個多億，從港商換成閩商，一個項目居然還不能動工，恐怕原因已不是那麼簡單。2016年年報說得很坦白：
但由於問題複雜，所需時間將難以保證。
不得不說這是劉鑾鴻給林榮濱埋的一顆雷，這顆雷讓劉鑾鴻寸步難行，自然也會讓林榮濱舉步維艱。
試想，就如一口鍋壞了一個洞，只要不把洞補上，誰願往裡面加水？遲早也會漏光。
這個案例也給人以警示，不是什麼上市公司的殼都能買，買之前一定要調查清楚，殼公司是不是藏了有毒資產，否則一不留神吞下去要壞肚子。
（來源：新無房）