萊西樓市大漲之後的高位冷清

萊西是青島最小的一個縣級市,為啥叫萊西?其實就是萊陽之西的意思。

歷史上沒有這麼個縣。抗戰最艱苦的1942年才從萊陽分出來個萊西南縣,和萊陽並列。建國後又合併,一直到經濟最困難的1961年,才分出萊西縣,當時屬於煙臺。

1983年和平度等一起,劃歸青島,91年撤縣改市。說到面積和人口規模,只有半個縣,人口至今也就70多萬,大多在農村,所以城市規模起不來。從歷史上講,其實萊西如果不從萊陽分出來,而是合力做大一個城市,那將真是成為膠東半島的中心,但是現在只能是假設了。

萊西比較幸運的是,新世紀之初遇到了老張,該同志起家平度,轉任即墨,最後年紀輕輕主政萊西。37歲出任二把手,39歲當一把手。年輕、強勢、能幹,在當時人口大市的平度和即墨在城市建設方面採用修修補補的方式之時,老張北拓新城,把萊西城市的框架拉開,規劃做得很又前瞻性,當時青島也只有膠州同步做到了

萊西樓市大漲之後的高位冷清

現在你去萊西看看,道路寬曠,主幹路甚至十車道,兩邊綠化帶幾十米,甚至都見不到房子,其檔次和標準遠遠超過改了區的即墨,讓人感慨:城市規劃和建設這事,關鍵還是當家人的水平,如果老張當年留在平度或者即墨,很可能這兩個城市就不是今天的尷尬樣子了。而東邊的萊陽,城市規模大,但沒有哪怕一屆領導好好規劃,所以還是破破爛爛加亂七八糟,成為煙臺下屬規劃最失敗的城市。

後來老張去了四方,提出了中央文化區的概念就有點偏了,其實只有兩年,未來得及展開,47歲就去了二線 。

後來的主政者只能市蕭規曹隨了,繼續填補城市這個框架了,萊西城市雖小,人氣也不足,但確實檔次不低,街道和建築不亂,確如小家碧玉。

不過樓市由於人口少,幾乎也沒有外來需求,所以去化就比較慢。08年的時候,閣樓甚至賣到了三五萬一套,可謂艱難。

說說這些年百忍老師去見過的幾個代表性的盤:

有某大代理公司想轉型作甲方,見到萊西拿地容易,一下子新城區圈地80萬平,大面積建設了翡翠城,忽然發現市場需求太少,無法消化,於是開通看房班車,從青島拼命拉人去買房,要知道當年連直達高速都沒有,數年運作下來,甚至有青島人就因為成了翡翠城的房東而就留在了這個小城,大多數房子空蕩蕩。

同樣高端的還有郊區大沽河畔的白鷺湖度假別墅項目,袁老闆也把自己的家底都灑在了這片土地上,折騰了也差不多十年,也是依靠青島人過去買,那裡那麼容易呀。

還有上海開發商看到了高鐵站的機會,來南邊開發了夢想望城,產品還是比較講究的,也是開盤熱銷幾百套後,發現後續客戶就少了,就慢了,就不足了,只好到處找客戶。

典型的四線城市的特徵,市場這麼多年來一直市穩穩當當,慢慢悠悠。也沒啥大開發商敢來。兩年前碧桂園據說曾經簽署過大協議,準備搞個2000畝的大盤,最後不了了之。

真正深耕萊西只能說是本土的天泰,已經十幾年了,陸陸續續做了五六個小盤,趕上去年的機會,終於賺到錢了。

什麼機會呢?

很多即墨商人錯過了2017年市場大漲的機會,引以為恨。2018年市場再次熱鬧之下,他們發現了萊西的機會。當時萊西已冷了多年,市場存量也不大。

於是大家正月之後,結隊而來,組成炒房團,殺過去投資,而後各種分銷渠道商發現了這個機會,迅速聞風而動,各種看房大巴源源不斷,拉著客戶奔向萊西,成功的把萊西小樓市攪動起來,大家彷彿發現了青島的最後一塊窪地,很快,滯銷的樓市被瘋狂的投資者搶購一空,於是開發商迅速漲價。春節時的四五千很快到了七八千,偏遠的也到了六千多。

很快青島迎來了4.18調控,買房五年不準賣,讓精明的即墨人發現了問題所在,於是撤退了,剩下萊西本地人在炒,小城市人口畢竟有限,很快炒不動了,基本上這事熱鬧了100來天,就消停了,很多高位進入者就被套住了。夏天之後,天氣熱了,市場涼了,各路人馬紛紛撤退,萊西成交量迅速降溫,各個售樓處繼續以前的冷冷清清了。

萊西這樣的小城市自身人口有限,導入人口更少,離主城區也遠,經不起炒作。而炒作之後,樓市甚至整個城市一定是一地雞毛,大批後來者被套牢。 而東邊的萊陽、北邊的招遠因為沒有經歷這個過程,所以市場價格總體還是和以前差不太多,萊西的價格就遠遠高於他們了,炒房團之厲害,可見一斑。

價格漲了,但產品總體上其實沒啥進步。土地和產品還是很多,只是又回到了之前慢慢悠悠的節奏,賣不動就賣不動唄,畢竟這一把吃了不少,不是很餓了,現在的價格又比之前的利潤高多了麼,何必著急?所以高價位的冷清局面是這個春天的特徵。

萊西樓市大漲之後的高位冷清

看了一下代表性的塞納波斐,這是知名品質盤,位置不錯,也已經基本尾盤了,高層都7000了。一進去發現景觀確實不錯,水系圍繞的大別墅,水裡大批的大紅魚,滿地鋪設的石板,還有比較精心的跑道。不過到了後邊,就發現別墅前面也種菜了,水系也幹了,於是判斷:前面的水系石材幹掛大別墅應該是開發商老闆本人的,一問物業,果然如此。

再去了天泰著名的一號院別墅去看了看,號稱是萊西最高檔的盤了,聯排賣到13000。

當場被震驚了。居然也有五米多層高的地下贈送,確實沒有必要,送一層就可以了,開發省挖掘費,業主省了裝修費。

萊西樓市大漲之後的高位冷清

最讓百忍老師苦笑不得的是,兩百多萬別墅的外牆面是畫上去的磚。這還不打緊,裡邊的樣板間的傢俱和裝修竟然也是畫上去的,真是會替王老闆省錢呀,只是品牌還要不要了?若雄老闆這麼講究的人,是不是別光去教堂禱告,有時間也來看看項目,其他的城市的盤都讓人家金大地頂著牌子做了,自家的別墅好歹保持一下當年的水準。

據說無獨有偶,青島本地另一家大開發商在其溫泉千畝大別墅項目也畫過樣板間,真是暮氣沉沉呀。

萊西樓市大漲之後的高位冷清

倒是從天泰出去的一群人去了南通三建,在姜山鎮做了一個叫水雲間的中式度假別墅項目,頗有點驚豔,這才是代表了萊西最高水平的產品,有興趣的可以去看看。

萊西樓市大漲之後的高位冷清

又去了萊西著名土著奧潤的盤看了看,十幾年前的風格依舊保持,土裡土氣一點沒變,如同老鄉崔子範的超大寫意花鳥畫一樣粗獷,也挺好。

最新消息是,千億地產巨頭中樑地產繼平度之後,殺入萊西。

萊西樓市大漲之後的高位冷清

百忍老師搞不明白的是,在土地如此多、總體容積率如此低的萊西,這個中樑首府項目居然都做了大高層產產品,顯然有點難度,尤其是還要走快銷路線。大家都不急的時候,來了條大鯰魚,又要熱鬧了。且看這個溫州企業如何打破萊西樓市如今之高位冷清局面?

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