羊城晚報消息：4日，國際貨幣基金組織（IMF）發佈《全球金融穩定報告》，建議各國政府採取增強銀行緩衝能力、完善住房市場監控等早期措施，以應對房價下行風險。

報告分析說，近年來多國房價迅速上漲，引發對房價下跌風險及其潛在不利影響的擔憂。IMF對美國、加拿大、法國等22個發達經濟體，和土耳其、墨西哥等10個新興市場經濟體主要城市進行研究，雖然各經濟體房價下行風險有所緩解，但仍有多國處在風險之中，未來兩年內，發達經濟體發生金融危機的可能性為31%，而新興經濟體則為10%。

報告給出的建議是：相較於調整基準利率等貨幣政策，具有針對性且及時的宏觀審慎政策可以有效降低房價下行風險。

IMF的觀點很明確：不允許房價下跌，房價下跌會引發金融風險。國外跟國內一樣，都有房貸，都是加槓桿買房。那麼，作為新興經濟體的中國，近期某些城市也調整了基準利率並且放鬆了購房政策，似乎也在為應對房價下行做準備？那事實情況是怎樣，我們來看權威數據，2018年末中國人民銀行發佈的《中國金融穩定報告（2018）》，報告分析認為：

一、個人住房貸款增速過快，房價增長較快，個人負債過高。

（1）自1997年商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務以來，住戶部門債務中個人住房貸款一直佔據主體地位。2008—2017年，個人住房貸款餘額從3.0萬億元增至21.9萬億元，佔住戶部門貸款餘額的比例保持在45%~54%。

（2）同時，住戶部門債務水平與房價呈現較大的相關性。2009 年底，住戶部門債務餘額8.2萬億元，同比增長43.3%，其中個人住房貸款餘額 4.4萬億元，同比增長47.9%。2010年，為抑制部分城市房價過熱，國家加大調控力度，抑制投機需求，房價增速呈現M型波動態勢。

（3）報告顯示：2008—2017年，我國住戶部門債務收入比從43.2%增至112.2%，10年間上升69個百分點。其中， 房貸收入比（個人住房貸款/可支配收入）從2008年末的22.6%增至2017年末的 60.5%，10年間上升37.9個百分點。

二、住戶部門槓桿增速較快，高於新興國家水平，不調控就有風險。

2017年末，我國住戶部門槓桿率（債務餘額/GDP）為49.0%，低於國際平均水平（62.1%），但高於新興市場經濟體的平均水平（39.8%）。國際貨幣基金組織認為，住戶部門債務與GDP的比值低於10%時，該國債務的增加將有利於經濟增長，比值超過30%時，該國中期經濟增長會受到影響，而超過65%會影響到金融穩定。

截至2017年末，中國香港、韓國、盧森堡、瑞 士、挪威、瑞典的住戶部門債務風險呈“高紅預警”。

三、東南沿海地區住戶部門債務風險相對較高。

從區域分佈看，全國各地部門債務風險程度不一，槓桿率超過全國平均水平的省份分別是：上海（65.5%）、浙江（65.4%）、甘 肅（59.8%）、廣東（59.1%）、北京（58.8%）、福建（57.5%）、重慶 （50.6%）、寧夏（49.3%）和江西（49.2%）。上述地區中，上海、浙江、廣 東、福建、重慶5個省市的住戶部門債務與存款的比例以及債務收入比也超過全國平均水平。

總結：

1、以上第一點可知，房價越高，購房成本加大，個人債務和償債收入比越來越高。從這個角度上看，房價上漲缺乏動力，存在下行的風險。但是2017年末，我國住戶部門償債比率為9.4%，與其他國家相比處於中等水平，接近英國的償債比率，也就是說我們的償債能力還是較強的，在沒有其他更穩妥的投資渠道之下，房產的投資或許還會存在較長時間。

2、以上第二點可知，我國的住戶部門槓桿增速較快，如果任由發展必將引起金融風險。2008年末，我國住戶部門槓桿率為17.9%，至2017年末已經達到49.0%，10年間上升 31.1個百分點。在中國住戶部門槓桿率快速上升的同時，其他主要經濟體的住戶部門都經歷了不同程度的去槓桿。例如，美國住戶部門槓桿率從2008年末的95.4%顯著降至2017年末的78.7%，同期日本住戶部門槓桿率 從59.5%降至57.4%，歐盟從60.4%降至58.0%。所以我國在房住不炒的政策下，加快供給側改革，堅決去槓桿，在風險可控的情況下，房價以穩為主。

3、以上第三點可知，房價在全國的佈局是冷熱不均。一二線城市較多的分佈在沿海發達城市，所以就會出現房價過高的情況，相對的部門債務風險就會越高。上海、浙江、廣東、福建、重慶5省市更是風險之最，其他城市對應的房價負債風險較低或者維持健康狀態。近期出現的上海、深圳、廈門二手房出現的小陽春也許只是後期的“體力透支”，並不能代表房價的全面復甦，因為這麼高的債務風險，對應的不是暴漲，而是爆倉。

最後，值得關注的是，該報告給出了一個建議：綜合運用土地、金融、財稅、立法等手段，解除制約房地產市場穩定的制度障礙。加快推進房地產領域供給側改革，人口流入的大中城市應切實加大住宅用地供應，增加住宅供給能力，有效引導市場預期。同時，加快建立“租購併舉”的住房制度，推動“租購同權”，調節長期供求關係。

未來樓市將以穩為主，不會暴漲也不會暴跌；為了控制風險，某些城市還會相應的擠出房價泡沫。在國家層面推出政策，繼續推進租購併舉，調節長期供求關係。針對不同城市“因城施策”，房價高的正在發展的一二線城市會以穩為主，可能不同區域價格會分化，地段好的會穩漲，偏遠的有泡沫的地段會下跌，在購房選擇上會比高房價時代多了很多空間。發展落後的三四線城市或者住戶部門負債風險高的城市，在人口發展紅利跟不上時，房價就會有下跌的可能。從開發商層面看，在國家政策未放開之前，對於那些負債率較高的開發商，或許他可能會維持在一定的房價，但是時間長久之後，也許他會釋放些優惠措施。