產業園開發從藍海到紅海?

金融 投資 紅海 購房 搜狐焦點網 2017-04-03

受房地產調控影響,住宅開發瓶頸凸顯,商業地產藍海也已經快速轉變成紅海。而產業地產,這個新領域備受房地產界的關注。除了外來品牌房企準備在東莞進行產業地產開發外,越來越多本土房地產企業進入這一領域。近期,東莞又有多個全新產業園浮出水面。日前,中天集團旗下的聯科國際信息產業科研中心、前海松鼎城市更新產業資本和道滘北晨綠色建築產業園,光大集團旗下的光大·We谷和東莞國際創新谷等五大產業園項目入選東莞2017年市重大項目。

據不完全統計,目前東莞產業地產項目已經達到上百家。短短几年間,東莞2465平方公里的土地上,如此多的產業園,這是“紅海”還是“藍海”?在產業園遍地開花的時代背景下,如何實現多種力量的共生共榮,繼而助推東莞產業轉型升級?這些問題,需要直面並認真思考。

現狀 有產業園過半企業來自深圳

在傳統房地產開發愈加激烈的市場背景下,東莞本土房企紛紛轉型,試水產業地產。廣東中天集團在產業地產這條路上走得更快。廣東中天集團董事副總裁、中天產業集團聯席董事長兼總裁歐陽峰介紹,中天集團已經進軍產業園開發七年,共有12個園區,總建築面積達500多萬平方米,入園企業約有1200家。

據不完全統計,目前東莞產業地產項目已經達到上百家。除了松山湖、南城等區域大部分為全新建設的項目外,在東城、厚街等區域不少是“三舊改造”項目。東莞產業轉型升級,不少企業從工廠搬進了產業園;還有不少企業從珠三角特別是深圳搬遷至東莞。

黃萬軍告訴記者,聯科建成的部分招商已經完成了95%,有90多家企業進駐,主要是來自東莞周邊鎮區。“有的是工廠在產業轉型升級時期將研發辦公轉移到產業園來;首先是空間上的轉型,同時業務也在轉型。從加工製造業轉變成新興產業。”

他告訴記者,位於南城的聯科產業園當中有兩成企業來自深圳,而位於松山湖的金融產業園區,有五成以上企業是來自深圳。“松山湖的企業有過半都是從深圳搬遷過來的。”

光大·We谷的策劃總監餘遠增也證實了這種看法,光大·WE谷招商的企業當中,也有一半是來自深圳的企業,他認為東莞的辦公成本和生活成本都比較低,吸引了深圳企業。

黃萬軍認為,與同樣在大力吸引深圳企業的佛山相比,東莞的優勢更為明顯。“首先是地緣優勢,其次,莞深兩地經濟一體化的發展也使得更多的深圳企業願意來莞。”

問題 有的產業園是“假產業園”

東莞產業園遍地開花,主要有兩種類型:一是三舊改造為主的文創園,如工農8號;二是全新建設的產業項目,如光大·We谷。

黃萬軍告訴記者,像工農8號,主要是吸引了一些文化創業類的企業進駐,目前的運營狀況主要是通過租賃的方式獲得回報,這種靠租賃的盈利運營模式並不容易。

南城萬科769等文創園項目也面臨著同樣的問題。記者在走訪時發現,該項目不少商鋪空置,園區人氣不足,引起許多商戶的不滿。這是許多傳統產業園區正在面對的問題。

“很多不是為了做產業園,而是為了賣房。”餘遠增認為,許多企業進入產業地產,是為了換個形式賣房,因為寫字樓是商業用地,地價高,而產業園是工業用地,地價低,許多人把產業園當成了另外一種地產形式,是“假的產業園”。

“前幾年,產業地產是一片藍海,但是現在已經變成紅海了。”黃萬軍告訴記者,以松山湖北區為例,大大小小產業園有十幾個,近200萬平方米的體量,“未來肯定會有一部分產業園要被淘汰。”

不僅產業園項目可能面臨著優勝劣汰,產業園內招商的企業也在不斷地輪換。“有一些企業是直接衝著補貼來的,很快就會因為各種不足被淘汰出去。”該名業內人士表示,孵化一家上市企業除了需要資金實力外,還需要運氣,而很多企業則會在經歷創業失敗後,退出市場。

探索 產業園資產證券化

餘遠增認為,東莞產業園供應量過大,需要市場去慢慢消化,除了東莞本身轉型升級消化之外,還需要將深圳產業引進來,才能支撐這麼多產業園。

歐陽峰認為,做產業園是一種“情懷”。需要投入大量的人力物力財力。“我們早期開始做的兩個產業園也非常辛苦,”他告訴記者,“剛開始的時候不賺錢,只好把其它項目賺到的錢投入進去維持。”

廣東光大企業集團有限公司產業運營部總經理、光大·We谷項目總經理林建強認為,傳統產業園是做招商,其實做產業園要考慮兩個問題,一是企業憑什麼要進這個園區,二是企業進了園區怎麼獲得高速發展。

中天產業集團副總經理黃萬軍告訴記者,為了產業園增加競爭力,中天集團今年建立了東莞首個金融大數據中心。為了能夠推動文創園的盈利,他們也在開拓一些新的方式,如引進文創基金,加強金融服務,加大對優質文創企業的投資等。但是他也承認,這種模式盈利的週期很長,短時間內項目運營壓力很大,這就很考驗企業,“不僅要求老闆有錢,還要員工要耐得住寂寞。”

黃萬軍告訴記者,產業園區在探索一種新的模式,資產證券化模式。“產業園未來的發展方向,是讓資產流動起來,園區中國也在搭建一個平臺。”他以聯科為例介紹道,產業園前期依靠租金、投資孵化等,租金收益低,投資收益的回報時間漫長。如果嘗試資產證券化,就會使得資金流動起來,降低園區運營商的資產沉澱包袱,減輕運營商的壓力。

“產業園資產證券化,就是社會大眾成為股東,由園區運營商來運營。”這種方式 目前在國內剛剛開始,“一些由政府主導的園區已經在做了,民營企業才剛剛開始。”

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