作者：你們的中產先生 來源：中產先生
閱後即焚
對絕大多數人來說，房地產是筆糊塗賬。
人們只知道房價的漲跌，對於房地產涉及的經濟、金融和財政背後的勾連，沒幾個人能講的明白。
那麼，今天就來一次性講明白吧。
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萬能房地產
從98年開始，中國就進行了一場轟轟烈烈的房地產運動，直到今天這場運動還沒有停止。
在這20年中，房地產扮演了多個角色：
經濟上，以房地產為中心，拉動上下游50多個行業保經濟增長；
財政上，土地出讓金、地方債等土地收入佔據財政收入半壁江山；
金融上，與土地相關的個人和公司的信貸活動超過了六成；
生活上，買房落戶、子女上學、以房養老，也是圍著房地產轉；
婚育上，房地產成了變相的婚育權，沒有房子的人想要結婚生子，變得難上加難；
甚至房子成了階層和身份的象徵，甚至成為一種“精神圖騰”，成為居高不下又備受追捧的剛性泡沫；
最後，房地產成了讓人又愛又恨又看不懂的存在。
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揭開面紗
對於普通人來說，房地產看不懂，其實它背後的經濟脈絡，梳理起來不算很複雜。
首先先理清幾個關係：
1、開發商是打醬油的
首先先把開發商摘出來，因為它就是個跑腿的，開發商的利潤其實沒那麼大，而且它本身全靠負債經營，玩得是現金流的生意。資金多、利率低、房子週轉快，回款之後還上本息，扣除運營成本和所得稅，剩下的才是自己的。
看天吃飯，還要精細化運營，掙得是個辛苦錢。
2、個人買房者吃得是房地產利差和城鎮化紅利
把樓市比作股市更好理解一點，這二十年個人最大的機會就是可以光明正大得用三倍槓槓來買房，就像場外配資加槓桿，更有甚者用現金貸、首付貸，加了十倍槓桿入場，把房地產這隻股票炒高套現，因為由國家背書，相當於無風險套利。
更多普通人其實是在吃城鎮化得利息，我買一個城市的房產，相當於買了它的股票，城市房價漲了相當於派發紅利。
3、正真得主角是地方和銀行。
這個是最神祕的地方，要慢慢揭開，這是兩條線：
先說第一條：目前房子最大的成本是土地出讓金，這個相當於地方一次性徵收70年的稅，買房者付不起，於是找銀行貸款三十年，信用擴張後錢從銀行到了地方手裡。
再說第二條：更大的部分在這裡，地方用土地做抵押發行地方債，用來支付城市運營和建設成本，目前地方債規模已經達到50萬億，如何處理這個債務，目前的方法是低息貸款，不過只是權宜之計，這個單最終還是需要買房人來買，繼續徵地賣地。
現在到了揭開面紗的時刻了：
房地產的幾個環節裡，地方和銀行都是國家的，地方和銀行的錢不過是左手到右手，只是財務報表騰挪和內部資金轉移。
所以，它並沒有生產出價值，只是信用擴張和貨幣產生的過程，是債務產生的過程，是貨幣投資推動經濟增長的過程。至於定價和交易，也不是由市場決定的，背後都有一隻有形的手。
所以，很多人說買到房就是上車，但是從真正意義上來說，有資格上車的人太少了，多數人連車軲轆還沒摸到。
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平衡術和大挪移
就像遊戲，玩得就是資源的最優配置，所以，每個遊戲都是有極限和平衡。
這個平衡就是負債表和現金流。
從國家層面來說，二十年來的負債式增長，目前的負債表不容樂觀，地方、居民幾個部門的負債情況都很嚴峻，而他們負債的抵押品大多都指向——房地產。而企業除了股權，也需要房產來抵押貸款。
所以說，國家的負債多數體現在房地產上，而這個債務規模有多大，有數據顯示接近250萬億，一旦出問題就是系統性的崩盤。
正因為如此，房價調控一直小心翼翼，甚至在一個時間段內成為國家信用背書。
不過，高位的房地產正在吸引越來越多的資源，對其他行業的“擠出效應”越來越明顯，簡而言之就是影響到了國家的現金流。
大家都知道，房地產本質是貨幣和負債的遊戲，並不直接創造利潤，而真正產生利潤的製造業卻被擠地沒有生存空間。
房地產一家獨大之後，整個社會居民部門沒了需求，企業部門沒有利潤，無法創造現金流，這個遊戲就玩不下去了。
怎麼辦？平衡術和大挪移。
平衡術，給創造現金流的部門傾斜資源。國家開始給企業減稅，給個人減稅，一年要減稅2萬億，然後給予信貸支持，先把現金流維持住。
一邊減稅，另一邊就要加稅，房地產稅大挪移。
只是，在這個本來就已經是泡沫的資產上再徵一筆稅，會產生什麼影響呢？
買房人的現金流是否足夠支撐？收稅之後房地產的價值是否會重新評估？如果房產價值下跌，靠房產抵押的債務如何保持合理波動？
所以，只有向靠“多套房”致富的“富人”徵稅，不只是因為他們在這場房地產運動中獲益最多，也是在修復我們之前稅收的漏洞：對勞動徵稅多，對資本徵稅少。
這似乎是唯一的辦法了。
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總結
天之道，損有餘而補不足。
看完了圍繞房地產的金融、財政平衡術和大挪移之後，你會發現，房地產也只不過是個工具，算到這裡，帳才能說算明白。
就這樣！