作者：褚軍忠-區域經濟發展高級規劃師、產業園區總體發展模式設計專家，北京恆華產城設計規劃諮詢公司總經理；天津格致企業管理諮詢有限公司總經理、
原創文章，歡迎轉載，無需授權；
關鍵詞：產業園區、城市經濟、發展模式、商業模式，盈利模式；
作者：褚軍忠-區域經濟發展高級規劃師、產業園區總體發展模式設計專家，北京恆華產城設計規劃諮詢公司總經理；天津格致企業管理諮詢有限公司總經理、
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關鍵詞：產業園區、城市經濟、發展模式、商業模式，盈利模式；
一、必須認識到，產業發展環境發生了巨大變化
伴隨著全球智能與信息化技術時代的到來，全球真正開始進入物理現實世界與AI+虛擬世界的新時代，人類文明在經歷了農業文明，工業文明，計算機科技文明時代，互聯網文明時代後，正式進入了AI智能文明時代，這一時代區別於過去時代的典型特徵是：人類將與AI智能機器人（工業智能機器人、生活服務機器人）共同主宰地球文明；
AI智能文明時代的典型變化和發展趨勢是：
(一) 生產資源及生產組織方式發生徹底變革
生產組織方式將從人類主導轉換成AI主導，產業經濟及產業製造向AI智能製造轉移，產業智能製造技術的廣泛發展及AI工業智能機器人的採用，將使大量的生產製造工廠進一步減少人類員工數量，人的要素不再成為生產要素的核心，生產協作方式、產業集群方式及價值鏈分佈、綜合物流成本將成為主導要素，
AI教育，AI醫療，AI智能交通、AI社區、AI政務服務、AI智能終端，AI智能住宅設計與建造，AI 滲透進人類生活的方方面面，人類生活的一切均在生活服務AI ,工業AI的掌控之中，人類將和AI 和平相處，共同主宰地球文明，在此過程中，服務業將向高端AI服務轉移，5G及AI主導的信息化技術將得到進一步的廣泛採用，AI與人類相互融合的世界正在加速到來；
對高端智能製造及AI戰略新興產業的爭奪，將導致國際競爭環境、產業發展環境發生深刻變化，部分傳統產業外移趨勢加劇，產業分佈將進一步打破農業，工業，服務業之間的界限，轉換成端到端的價值鏈服務與協作生產體系，城市經濟因此發生劇烈變革；
(二) 產業培育與產業發展方式將發生劇烈變化
由於產業升級進一步加劇向戰略新興產業轉移，產業發展方式與產業培育將發生劇烈變革，由市場驅動，利潤驅動的產業自我增長模式將無法適應國家間的快速競爭，技術大國將利用技術優勢快速拉開與發展中國家的差距，為儘快獲得掌控未來競爭力的技術發展優勢，發展中國家需要集中精力與資源對戰略新興產業展開產業孵化與產業培育，不能完全依賴市場的力量；
(三) 消費驅動、投資驅動的經濟發展模式將向技術驅動、知識產權驅動、數字驅動轉換；
在AI智能經濟時代，由傳統的消費驅動、投資驅動、貿易驅動的經濟發展模式將向技術驅動、知識產權驅動、數字經濟驅動轉換，金融驅動，技術研發投入增加，國家級產業實驗室具有重大發展前景；
(四) 城市空間，產業空間，生活空間發格局和紋理將將進一步呈現智慧城市特徵；
工業地產經濟、土地經濟、房地產經濟發展模式均將發生劇烈變革，由於智能化技術的廣泛採納，產業用地規模將進一步減少，工業用地將得到進一步釋放，土地經濟將進一步追求單位面積的高價值產出；
(五) 就業壓力進一步增加
由於戰略新興產業的發展和產業升級的雙重驅動因素，導致大部分人的知識結構和能力要素不能適應未來經濟發展需要，而被就業市場淘汰，導致就業壓力進一步增加，這需要進一步改善教育體系和職業培訓體系，快速促進人類的知識體系及能力結構轉換，以適應未來的發展需要；
二、產業園區在經濟發展中的作用與存在的問題
我國產業聚集區（產業園區）物流園區、自貿區、特別經濟區等在改革開放以來對我國經濟發展起到了巨大的推進作用，土地經濟、房地產經濟、消費經濟、貿易構成我國經濟發展的核心動能及驅動力量，城市化進程得以實現，服務經濟及城市經濟因此得到快速發展，促進了我國經濟的整體發展，也同時反向促進了農業經濟的升級，產業園區因此對我國經濟發展做出了巨大的歷史性貢獻，也因此產生了具有中國特色的區域發展經驗和促進了城市群經濟，經濟走廊的進一步發展；
但是，我們業必須認識到，由於產業升級，技術升級及國家競爭環境的變化，產業外移等多重因素的疊加影響，經過40年的發展，產業園區的開發及發展遇到了困難及瓶頸，集中表現為：
(一) 產業園區項目可行性研究及論證不足，可研不科學，項目盲目上馬，導致產業園區密度過高，園區之間缺乏科學合理有效產業集群協作；
(二) 產業研究不到位，產業定位雷同，盲目追風高端戰略新興產業，未突出核心特色產業
(三) 產業升級導致的產業空白未能及時填補，也未能及時預測產業發展趨勢和產業用地規模，能源配套之間的需求轉換；
(四) 園區開發模式、投融資模式、頂層機制設計不科學，導致投資壓力過大或項目失敗
(五) 總體發展規劃粗糙、產業空間、城市空間、生活空間規劃與匹配不合理、總規、控規、詳規反覆修改，導致工程建設成本增加，超出項目投資能力
(六) 園區項目政府、投資主體、經營主體責任不清，協作機制與激勵機制設計不合理，經營積極性不高
(七) 發展不順，導致土地資源長時間得不到有效開發和價值提升
(八) 園區招商策略不科學
主要表現在前期產業定位不準，後期由於受到投資主體的投資壓力，運營公司就急迫的招商，甚至忽悠產業入住後，沒有充分論證產業的生存發展環境，結果產業很快離開，造成雙輸和品牌損失；
缺乏耐心的長期持有準備，總是急於快速去化，導致招商壓力巨大，約束急迫，越是出現短期行為，結果反而越來越不可控；
(九) 園區運營模式不科學，運營機制設計不合理、基礎設施改善與運營能力、產業服務能力差
1、 缺乏長期產業服務準備和與產業共贏的思維，沒有跟蹤研究產業發展趨勢，沒有根據產業發展訴求，提供精細化針對性的服務，產業服務不到位，產業扶持能力和服務能力差，無法做到及時響應企業需求，；
2、 產業支持政策設計不精準，政策廣覆蓋，而非因地制宜，根據核心產業定位，精準施策，精準覆蓋，甚至一戶一策，結果並未能夠有效發揮政策作用，導致政策對產業扶持能力差，
3、 往往是看著政策不做，但是企業吃不到嘴裡，園區管理方的心態也有問題，政策給你了，做不好是你的事，反正給政策了，沒有深入研究如何有效的通過精準施策，精準支持，精準匹配，精準服務；
4、 政策穩定性差，有時候，進到園區給一家的政策，下一家政策又變了，導致互相競爭，年度政策也總是不斷調整，導致企業無所適從，無法預期政策對產業購成的巨大影響，導致很大的投資不確定性，久而久之，企業就不敢相信政策能夠長期穩定，反而容易導致企業的短期行為，迎合政策需要，而非專注於產品和市場；
5、 政策兌現不及時，反覆申請，導致企業消耗過多時間成本
6、 投資程序複雜，流程冗長，後審批程序過多
7、 貿易便利化不足，產品進出口，報關手續繁瑣，區域物流成本高，導致政策紅利被對衝；
(十) 園區投資主體及經營主體缺乏園區國際化管理體系和信息化管理能力
(十一) 園區投資主體缺乏長期的發展模式和策略研究，發展創新能力，盈利創新能力不足
(十二) 缺乏園區經營的專業化人才培養理念、體系、制度和培育能力
(十三) 資本金融市場對於工業地產，物流地產認可度不足，基本靠產業資本投入，後續產業開發主體的資本投入能力不足，二次商業及服務開發能力弱
三、傳統的產業園區發展模式正在失效，產業園區發展模式急需創新和升級
毫無疑問，傳統的產業園區發展模式正在失效，產業支持方式與產業培育方式急需快速創新，未來產業園區經濟如果不實現產業，區域，城市，港口，金融，網絡、物流、交通大的協作發展，不深度改變，加強統一規劃和統計設計，加強產業培育與產業政策精準可持續科學的支持，則產業園區，自貿區，物流園區都將面臨發展瓶頸及困境；
(一) 產業園區的主要創新方向
1、進一步優化產業園佈局，減少產業園區數量，提升產業協作能力和產業集群能力
2、發展專業化、特色化同時具備產業孵化能力的產業園區或特色小鎮（如新能源產業園、軍民融合產業園、戰略新興產業園，被核心產業做強做大，形成1+N的產業結構佈局）；
3、創新產業園區的投資機制，激勵與回報機制，進一步發揮PPP的投資方向，試水外資企業投資產業園區；
4、創新產業園區的開發模式、發展模式，結合區域經濟規劃，實行統一規劃，充分發揮地方特色及優勢產業，與城市經濟、服務經濟、人口經濟、房地產經濟發展統一規劃，統一定位；
5、促進產業淘汰，轉移和升級，提升產業佈局能力和精準的產業規劃能力，進一步提高產業支持政策的精準性，將產業支持政策前移到產業投資前的股權合作領域；
6、提升產業園區的運營能力，政府主導的產業園區應進一步考慮產業園區的整體服務外包，提高專業化國際化的園區產業服務能力和運營能力；
7、強化信息化技術的應用和物流信息技術應用，產業園區和物流園區，城市經濟配套發展，協作發展，實現聯動共贏；
8、強化園區經營人才培養；
9、進一步創新園區品牌，城市品牌；
10、深度改善營商環境，推進城市經濟、基礎設施建設，城市化進程與產業經濟共贏發展；
11、 進一步研究產城結合，產網結合，產融結合頂層設計機制，以促進投資效率的最大化；
(二) 城市經濟的主要創新方向
中小城市應該更精確的定位自身在未來城市群之間的角色，產業發展定位，不要追求大而全，也不要盲目跟風發展戰略新興產業，而是要充分結合自身的資源優勢，人才結構、歷史文化底蘊等發展自身的特色產業，集中資源優勢把特色產業做強做大，形成自身的城市品牌，產業品牌；
大中城市發展路徑是：進一步整合產業空間，居住空間、公共空間、文化空間、服務資源，實現人口、產業與城市公共資源的均衡負載，提升土地價值利用率，增加城市住房建設面積供給，集約經營，耐心做工筆畫、走精益城市、智慧城市發展道路，提升城市產業服務、生活服務能力，實現以人的服務為中心的智慧城市發展理念，以產業服務為中心的產業發展理念，以資源整合為中心的區域帶動理念，以綠色發展，生態發展，可持續發展的生態發展理念，以人才培養，人才聚集為核心的人才發展理念，以人類幸福指數為核心的生態居住理念；
(三) 服務經濟主要創新方向
服務經濟應該向AI 智能服務經濟轉移，更多的支持AI 智能服務產業發展，聚合相關人才，加強人才服務，而非僅僅出臺政策就結束了，重要的創造人才發展環境，產業發展機會，就業機會，設立相關的人才或職業教育發展基金，服務經濟發展；
四、金融資本、產業資本、政府資本在產業經濟發展與城市經濟發展的中的作用
必須進一步發揮產業資本，央企資本，金融資本，政府資本、產業基金的聯動機制，創新產業園區發展投融資模式，促進金融為經濟實體服務的能力；
當前，產業園區投資主要集中在產業資本推動階段，應進一步深入研究創立產園區發展配套基金，城市基礎設施建設基金，產業支持基金，人才培養基金，產業服務基金等多種形式的投資模式，發揮資本作用，驅動產業園區發展的投資活力；
進一步盤活沉澱的土地資源，發揮多種性質的資本優勢，精準施策的政策優勢，專業化人才優勢，促進生產要素流動、提升創新能力，是未來產業園區發展、城市經濟發展的核心方向；
五、北京絲路恆華產城諮詢有限公司簡介
(一) 北京絲路恆華產城諮詢有限公司是一家為境內外產業園區、產業新城、自貿區、物流園區、特殊經濟區、標杆與示範性園區建設、智慧城市、特色小鎮建設項目提供項目概念化、總體發展規劃設計、產業研究及產業規劃設計、商業模式、運營模式、盈利模式、投資模式設計的諮詢服務公司，我們提供從項目可行性研究到項目落地簽約的端對端系統化的一站式諮詢服務；
(二) 北京絲路恆華產城諮詢有限公司聚焦於為產業新城、產業園區、特色小鎮、物流園區、特別經濟區的總體發展模式提供升級服務及信息化平臺規劃及設計服務，為房地產企業轉型產業新城開發商提供綜合性的諮詢及規劃服務、投資諮詢服務；
(三) 北京絲路恆華產城諮詢有限公司跟蹤全球戰略新興產業發展趨勢，致力於產業大數據平臺、產業新媒體平臺建設，為產業園區、物流園區、產業新城、特色小鎮項目提供產業對接服務；
(四) 北京絲路恆華產城諮詢有限公司同時為境內外產業園區項目、產業新城項目、智慧城市項目、特色小鎮項目落地提供精準的產業研究，產業定位及產業發展規劃服務、產業支持政策設計服務及開發協議商業條款的設計服務；
(五) 北京絲路恆華產城諮詢有限公司同時為產業新城項目、產業園區、物流園區、特色小鎮項目提供專業化的保姆式的360°運營外包服務；
(六) 北京絲路恆華產城諮詢有限公司同時致力於為產業園區、產業新城、智慧城市項目落地提供產業資本、金融資本的對接服務及產業基金管理運營服務；
(七) 北京絲路恆華產城諮詢有限公司同時聯合重大投資主體共同投資打造境內外產業園區、產業新城、智慧城市示範區、特色小鎮、智慧社區項目；
北京絲路恆華產城諮詢有限公司主營業務簡介
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