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天津津濱發展股份有限公司（以下簡稱：我公司或津濱發展）於近日收到深圳證券交易所公司管理部（以下簡稱"深交所"）《關於對天津津濱發展股份有限公司的年報問詢函》（公司部年報問詢函【2017】第145號）（以下簡稱"函"），公司通過認真核查，對問詢函中相關問題及回覆公告如下：
1、你本期營業收入較上期增加，但銷售費用、管理費用、財務費用均較上期大幅下降，且你公司最近三年銷售費用、管理費用、財務費用波動較大，請詳細解釋原因；同時，就前述費用明細中變動超過30%的項目列表解釋變動原因，並提供支持性證據。
(1)本期營業收入較上期增加，但期間費用較上期大幅下降原因說明
本期營業收入較上期增加1.2億元，增幅為20.64%，主要受市場因素影響，在售房地產項目價格和銷售速度齊漲，公司在售的境界梅江一期（H5）、二期（H6）項目、體院北住宅項目年內基本實現清盤，導致本期營業收入的增加。同時所屬期間費用較上期減少1.05億元，降幅41.23%，主要原因如下：
①銷售費用大幅下降的原因：房地產銷售是有明確週期性的，房地產項目開盤之前及預售期間，需要在市場上進行大量的營銷推廣工作，故房產項目開盤之前及預售期間會發生大量的廣告費、宣傳費、銷售代理費等支出，而房地產銷售收入的確認是在房屋竣工驗收合格且辦妥驗收備案手續並辦理入住交接之後，這個階段銷售費用相應會減少。2015年境界梅江一期（H5）、二期（H6）項目、體院北住宅項目、津匯紅樹灣A均處於銷售宣傳及推廣階段，發生銷售費用較多，而2016年境界梅江一期（H5）、二期（H6）項目及體院北住宅項目受市場積極因素影響，上半年基本完成銷售，後期不需再進行廣告宣傳投入。此外，公司新項目處於在建階段，尚未推向市場，未發生新的銷售推廣費用，因此導致2016年銷售費用的大幅下降。
②管理費用大幅下降的原因：2015年末，公司進行組織機構改革，精簡機構及裁減管理人員，壓縮各項人員及辦公費用支出，調整辦公地點，節約房屋租金支出，使得管理費用大幅降低。
③財務費用大幅下降的原因：公司提高資金使用效率，一方面控制融資規模，逐步歸還利率較高的貸款，有效降低融資成本；另一方面通過每月統計資金計劃，精確計算資金缺口，根據實際情況向銀行申請發放貸款，有效降低資金佔用成本，導致財務費用的大幅降低。
綜上所述，由於房地產行業銷售及收入確認時點的週期性， 2016年房地產市場較大波動以及公司採用的一系列減員增效措施，導致當期營業收入的增長而期間費用出現較大幅度的下降。
(2)2014年-2016年期間費用變動情況及原因說明如下：
單位：元
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(3)2014年-2016年期間費用變動超過30%的原因說明
①銷售費用變動超過30%原因說明如下：
②管理費用變動超過30%原因說明如下：
③財務費用變動超過30%原因說明如下：
2、你公司存貨"開發產品"中，"漢沽科技園一期廠房"項目的存貨減值測試過程顯示"可變現淨值根據以前年度銷售協議價格扣除相關稅費後金額計算"，鑑於"漢沽科技園一期廠房"項目最近兩年均沒有銷售，請說明"以前年度銷售協議價格"所指代的時間及事件，並結合相關價格與目前可參考的市場價格之間的差異說明減值測試過程是否合理。
存貨"開發產品"中，漢沽科技園一期廠房（漢沽區黃山北路18號增2#-13#、18#）建築面積為74330.8平方米，單位成本為2250元，期末賬面價值為16724.43萬元。本公司之所以採用可變現淨值根據以前年度銷售協議價格扣除相關稅費後金額計算，主要原因如下：
(1)房地產價格持續上行
鑑於本公司持有存貨的目的是用於對外銷售，故確定存貨可變現淨值的依據為存貨的估計售價減去估計的銷售費用以及相關稅費後的金額。
2014年8月，本公司之子公司天津津濱科技工業園投資有限公司與天津來旺物流有限公司簽訂《產權交易合同》，合同約定轉讓漢沽區黃山北路18號增17#房產產權，建築面積為5422.75平方米，單價為2250.00元，轉讓價款總額為1220.12萬元。因其所在區域工業廠房較少，目前也無同類房屋市場銷售價格可供參考，故本公司將2014年8月產權交易合同中房屋轉讓單價作為其可變現淨值的計算基礎，用以確定廠房的估計售價，扣除相關稅費並考慮通貨膨脹因素後每平方米銷售單價預計為2305.93元。2016年房地產價格持續上行，預計銷售價格高於2014年的成交價，公司判斷存貨的可變現淨值高於成本，故不存在減值情形，無需計提跌價準備。
(2)該廠房的重置成本高於賬面實際成本
鑑於本公司擁有的該項資產在市場上很難找到交易參照物，故採用重置成本法用以佐證該廠房不存在減值的情況。根據謹慎估算，其重置成本為3272元/平米，高於賬面成本，故不存在減值情形，無需計提跌價準備。漢沽科技園一期廠房重置成本估算結果如下：
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3、你公司存貨"開發產品"中，多個已竣工的項目存在餘額，且連續多年沒有進行銷售，請詳細說明原因，並說明是否應計提減值準備，減值測試過程。
本公司存貨"開發產品"中，有以下7個已竣工項目存在餘額，且連續多年沒有進行銷售，原因說明如下：
(1)商品房
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(2)待售車位
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(3)金融街一期
①本公司存貨"開發產品"中金融街一期為地下室（天津開發區廣場東路20號），使用年限為2001年10月29日-2041年10月28日，建築面積為16938.08平方米，期末賬面價值為4207.35萬元。截至2016年12月31日，該地下室剩餘使用年限為299個月。本公司採用市場法和收益法對金融街一期地下室進行減值測試，測試結果如下：
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從上表可知，金融街一期地下室可變現淨值為4252.73萬元，因存貨的可變現淨值高於成本，故不存在減值情形，無需計提跌價準備。
②未售原因說明
該資產為金融街地下車位及地下室，目前部分主要用於周邊金融機構配套使用,其餘部分將根據客戶需求情況陸續銷售。
4、年報其他應收款部分，本期轉回對天津市漢沽區房地產經營開發公司已計提壞賬準備2491萬元，而你公司在2015年年報披露對"濱海新區財政局"其他應收款項3114萬元計提壞賬準備2491萬元。請說明是否存在披露錯誤，如是請及時更正。並請說明這筆款項產生原因，長期未能收回原因、本期收回的手段、收回金額，是否存在其他對相關方的應收款項，如有，請說明其金額以及壞賬計提情況。
(1)2016年報中"合併財務報表項目註釋"項下的其他應收款項目中披露，本期轉回對"天津市漢沽區房地產經營開發公司"已計提壞賬準備2491萬元。經事後審核，因公司工作人員疏忽，致使公告中的單位名稱出現錯誤，應為本期轉回對"天津市濱海新區財政局"已計提壞賬準備2491萬元。
(2)款項產生原因：
2009年3月24日，天津市漢沽區人民政府同意收回天津津濱科技工業園投資有限公司部分國有土地使用權，涉及用地面積共計257,620.81平米，收地綜合補償價格為20萬元/畝。2009年7月28日，本公司下屬天津津濱科技工業園投資有限公司（以下簡稱科技園公司）與天津市漢沽區人民政府簽訂《"原市政工程公司"地塊項目框架協議及補充協議》，由天津市漢沽區人民政府收回本公司下屬科技園公司用於開發津濱科技工業園二、三期項目的土地面積257,620.81平米，收地綜合補償價格為20萬元/畝，合計價款7,728.6243萬元。2009年7月30日，天津市漢沽區土地整理中心與天津津濱科技工業園投資有限公司簽定《國有土地使用權收回合同》，收回土地總面積257,620.81平米。
2009年9月8日，本公司下屬科技園公司與天津市漢沽區土地整理中心簽訂《"原市政工程公司"地塊項目土地整理合作協議》約定：
①本公司下屬科技園公司與天津市漢沽區土地整理中心共同承擔位於漢沽區指定地塊共計119.95畝土地整理；
②漢沽區土地整理中心收回的科技園公司用於開發津濱科技工業園二、三期項目的土地257,620.81平米，收地補償價格為20萬元/畝，合計價款7,728.6243萬元。由漢沽區土地整理中心按照160萬元/畝的土地價格置換給科技園公司本項目宗地48.3畝。
③上述土地整理收益由雙方按照約定方式分配。
科技園公司整理的48.3畝土地中的42.84畝，已經委託天津市土地交易中心拍賣，合同簽定日期為2011年11月10日，應收土地款為13,055.89萬元。
(3)款項長期未能收回原因：
濱海新區成立後，原天津市漢沽區土地整理中心劃歸濱海新區政府，相關負責機構及具體負責人有所變化，再加上財政資金緊張，濱海新區財政局陸續給付上述款項。
(4)款項收回情況：
截至2015年12月31日，科技園公司收到土地款9,942.06萬元。科技園公司分別於2016年5月10日、10月10日收到土地款800萬元、2,313.83萬元，累計收到款項13,055.89萬元。至此該款項已全部收回。
(5)截至2016年12月31日，本公司不存在應收"天津市濱海新區財政局"其他款項。
5、"其他與經營活動有關的現金"中，存在多項往來款項，請分別解釋往來款的性質、形成原因，是否構成財務資助以及是否履行相應審批程序及臨時信息披露義務。
(1)收到的其他與經營活動有關的現金中，收到往來款為138,260,438.78元，主要項目如下：
(2)支付的其他與經營活動有關的現金中，支付往來款為127,118,991.51元，主要項目如下：
特此公告
天津津濱發展股份有限公司
2017年5月26日