'2019年上半年濟南土拍市場表現'

上半年悄然而逝，要總結的東西很多，如果說商品房市場更多的是反映購房者的心態，那麼土地市場更多的是反映出政府對房價控制的真正底線和開發企業對未來市場的信心。

2019年上半年，濟南土地供應5088畝，成交土地308萬㎡，摺合4633畝，成交金額348億元。其中住宅用地、商住用地成交2669畝，成交金額302億元，商服商務金融零售用地成交1663畝，成交金額46億元。

成交的住宅用地，未來能夠形成建築面積1092萬㎡，其中地上建築面積729萬㎡，如果按照套均110㎡計算，未來可形成住宅供應約66272套。66272套是什麼概念？2019年上半年濟南網籤38899套，也就是說66272套，不足賣1年。

1、區域成交：

從成交區域來看歷城區最高，成交176.4萬㎡，其中住宅成交103萬㎡，未來可形成供應203萬㎡，按照套均110㎡計算，約18454套。

其次為章丘區，40.8萬㎡；天橋區，成交30.6萬㎡；市中區21.4萬㎡；歷下區16.1萬㎡；

綜上，濟南向東發展的大趨勢毋庸置疑，將來東部，將成為老濟南人遷移最多的區域，新濟南人最多的區域。

歷下區依然寸土寸金，其核心地位不可推翻；槐蔭老城供應稀少，留給購房者可選擇的項目並不多。

長清區上半年供求最少，但是不能判斷為未來將供不應求，因為近年來區域內成交土地將集中入市，給當地市場造成較大沖擊。

2、成交價格：

從住宅成交總價及樓面價來看，歷城區土地成交總價156億元，土地成交平均樓面價7660元/㎡，結合房地產開發成本來看，新增供應未來的平均房價，將超過13000元/㎡，所以，目前歷城區內處於13000元/㎡的房源，為價格窪地，抗跌能力較強。

歷下區土地成交總價40.3億元，土地成交平均樓面價12597元/㎡。與歷城區不同，歷城區房價差異較大，歷下區房價多處高位，較為平均，如果單從行政區域劃分來看，歷下區將是未來10年的濟南最高房價區域。

市中區平均樓面價為11586萬元/㎡，槐蔭區僅祥泰地產獲取1宗住宅用地，樓面價在7023元/㎡；天橋區平均樓面價為4526元/㎡，天橋區將成為濟南市內五區房價最低的區域。

上半年章丘成交土地多處於外圍，並不能反應出區域內的區域的房價水平，其中中康房產以西地塊成交樓面價為2864元/㎡，可以預見章丘主城及

中心邊緣地區房價即使出現問題，其底線為8000元/㎡左右，再低的可能性不大。

5月17日，歷下區原德錫科技地塊歷經65輪競價後5家房企進入“限地價競配建政府儲備性安置房面積”環節，最終該地塊以競配建政府儲備性安置房10758平方米、112296萬元的價格被陽光城、鑫苑聯合摘得，溢價率約37%，樓面價約14401.45元/㎡，成為本年度樓面價最高選手。

位於歷城區華山片區的村民安置二區東地塊，面積約137.6畝，地上最大容積率2.9，在5月8日上午經過25輪競價以218000萬元的價格被中鐵建21局獲取，溢價率約12.94%，遠超以175340萬元成交排行第二的原黃臺煤氣爐廠地塊，成為單宗土地成交額最高選手。

3、品牌房企：

上半年的濟南土地市場上，拿地量最多的企業為融創（孫村片區科創路西側、世紀大道兩側地塊聯合高新控股摘得），土地儲備量達952畝，暫居今年拿地榜首，不知不覺中，融創已經成為濟南第一大開發商。

魯商、金茂聯合斥資超30億在神武片區拿地347畝；海爾、中駿也儲備了不少土地，中駿更是以90.14%的高溢價率一舉拿下市中區機床一廠6宗278畝打包地塊。

在濟南的拿地排行榜TOP10中，本土企業的身影已經越來越少，一線開發企業，已經成為了濟南土地市場的絕對主角。

2019年的土地市場上半場已經結束，據悉下半年濟南土地市場住宅供應計劃337萬㎡，摺合為5054畝，加上商業用地，將超過上半年土地供應。

雖然市場低迷，但是政府供地心軟不手軟；雖然開發商缺錢，但是遇到合適的土地敢出手不心疼。

祝福上半年拿到地的企業，同時，土地市場下半年還有機會，關鍵是開發商兜裡有沒有錢。

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