2019年7月29日，拿地半年的禹洲朗廷府在經過半年多緊張的忙碌後，第一批房源推向市場，大受歡迎，150套房源消化殆盡，在當前的大青島郊區樓市又創了一個光盤奇蹟，乾淨利落的結束了第一戰。此戰也標誌著即墨城西板塊開啟了這些年來第四輪市場大戰的序幕。
1、前三輪城西大戰的歷史
即墨樓市，有點類似佛教，向來以西為尊。價格最貴，卻又最好賣。為何？
因為即墨這個商業城市的大小市場基本都在西部，有錢的商人們自然也願意住西部。再加上最好的小學和初中、高中在陸續也向西部集中，導致學區房特徵日益明顯，於是城西樓市的價格成為即墨樓市之冠。十幾年來，一直如此。
即墨西部的崛起，始於文化路板塊，這在2003年前後，是為城西第一波樓市競爭大戰，當時參賽選手，先有名門世家、江南花園等，後有瑞納鰲園，即發陽光城等，圍繞德馨小學，很快成了富人區，但彼時房屋質量不高，以多層為主，經過一番推動，區域房價從1000多到了3000多。
2019年7月29日，拿地半年的禹洲朗廷府在經過半年多緊張的忙碌後，第一批房源推向市場，大受歡迎，150套房源消化殆盡，在當前的大青島郊區樓市又創了一個光盤奇蹟，乾淨利落的結束了第一戰。此戰也標誌著即墨城西板塊開啟了這些年來第四輪市場大戰的序幕。
1、前三輪城西大戰的歷史
即墨樓市，有點類似佛教，向來以西為尊。價格最貴，卻又最好賣。為何？
因為即墨這個商業城市的大小市場基本都在西部，有錢的商人們自然也願意住西部。再加上最好的小學和初中、高中在陸續也向西部集中，導致學區房特徵日益明顯，於是城西樓市的價格成為即墨樓市之冠。十幾年來，一直如此。
即墨西部的崛起，始於文化路板塊，這在2003年前後，是為城西第一波樓市競爭大戰，當時參賽選手，先有名門世家、江南花園等，後有瑞納鰲園，即發陽光城等，圍繞德馨小學，很快成了富人區，但彼時房屋質量不高，以多層為主，經過一番推動，區域房價從1000多到了3000多。
這一片開發完之後，很快發生外延，永和碩輝苑、潤髮家園、海信馬山新城，北部的曼谷陽光等，在十年前開始向外延伸，這些盤前期一直熬住了2600元的價格好幾年，到2009年價格爆發，翰林苑第一個很快過了5000元，後期再漲到七八千元，房源不多。
大約六七年前，正大佳源都市，高迪墨香郡，御園，壹品華庭等樓盤再次展開第三輪競爭，圍繞著德馨小學和28中，7000的均價成為了即墨樓市的最高價，當時萬科東郡只賣4800。經過2017年的再次大漲，到去年春天火熱到頂，該區域一些房源甚至報價接近2萬元，目前雖然有所回落，這些盤的二手房價都在15000以上。
隨著這些盤基本上把即墨城西填空完畢，剩餘土地再次向外延伸，學校也跟著拓展，華山路小學和萃英中學也開學了，眾人的買房眼光也向西轉移，形成第四輪競爭。
2、玉蘭公館的均價18600
第四輪再次向外圍，2017年前後，是綠城代建的峴山花城及被保利突襲搶走的中間地塊後來做的堂頌，基本上從10000元上下，到了14000左右，把區域房價頂了起來，但因為復星的住宅一直出不來，其他家也拿不到地，整個區域供應一直很少，所以也沒啥競爭，這些房子陸陸續續也就賣完了。
當時這些地的價格很是便宜，峴山花城也就1000左右，堂頌經過幾百輪競爭，也就是2000出頭，所以成本真的是不高。但是此後的地價開始了快速上漲，房價自然也同樣上漲。
真正驚人的是藍城玉蘭公館這個盤的定價。
2018年1月17日，即墨文化路南側2宗商住地塊搭配出讓，總佔地面積86457㎡，規劃總建面約13萬㎡。只有1家競買人報名，最後底價成交，成交樓面地價1833元，總金額2.38億，競得人為青島諾信置業。
特別要說明的是：拿地成本除了地塊成交總價外，還包含耕地開墾費990萬和3.99億的用於王家官莊村項目改造成本，合計總金額為6.469億，摺合樓面地價約為4988元/㎡。
王家官莊村改造項目就是位於長江一路北、湘江三路南的觀瀾國際項目，由青島怡華置業在2010年12月拿地開發，包括回遷安置房和商品房，2011年10月開始銷售，目前仍在售。查閱資料發現，此次拿地的青島諾信置業實際控股人為青島怡華投資，與青島怡華置業的實際控股人一致，都是一個老闆。
說白了，就是觀瀾國際這個項目上的虧損，用這塊地的低價來做了補償。四個億的改造成本，攤在了地價裡。觀瀾國際艱難運作好幾年，最便宜時4000一平甩賣，只是到了最後才趕上漲價，賺了點錢。所以當他們拿到城西這塊地，如獲至寶，也接受了觀瀾國際的操盤教訓，於是找了負責代建的藍城代為操盤，定名叫玉蘭公館。產品有點模糊，10到13層，說洋房不全是，說小高也不算高。
到去年底今年初開始推向市場之時，正是市場空白，即墨城西土豪們無處買房，可謂時機甚好，玉蘭公館抓住機會，一下子定了個均價18600元，這個價格可謂冠絕即墨城。即便放眼全即墨，也只有藍色硅谷的合璧花園的23000元可與之媲美。
玉蘭公館定價這麼高，但是上半年銷售還不錯，畢竟沒有競爭對手。即墨土豪多，你不買我還能買誰家？據說這半年，已經賣完5個樓座了。而城陽這邊價格大戰如火如荼，18600的均價，如今就是放在城陽，也是很高了。
2019年7月29日，拿地半年的禹洲朗廷府在經過半年多緊張的忙碌後，第一批房源推向市場，大受歡迎，150套房源消化殆盡，在當前的大青島郊區樓市又創了一個光盤奇蹟，乾淨利落的結束了第一戰。此戰也標誌著即墨城西板塊開啟了這些年來第四輪市場大戰的序幕。
1、前三輪城西大戰的歷史
即墨樓市，有點類似佛教，向來以西為尊。價格最貴，卻又最好賣。為何？
因為即墨這個商業城市的大小市場基本都在西部，有錢的商人們自然也願意住西部。再加上最好的小學和初中、高中在陸續也向西部集中，導致學區房特徵日益明顯，於是城西樓市的價格成為即墨樓市之冠。十幾年來，一直如此。
即墨西部的崛起，始於文化路板塊，這在2003年前後，是為城西第一波樓市競爭大戰，當時參賽選手，先有名門世家、江南花園等，後有瑞納鰲園，即發陽光城等，圍繞德馨小學，很快成了富人區，但彼時房屋質量不高，以多層為主，經過一番推動，區域房價從1000多到了3000多。
這一片開發完之後，很快發生外延，永和碩輝苑、潤髮家園、海信馬山新城，北部的曼谷陽光等，在十年前開始向外延伸，這些盤前期一直熬住了2600元的價格好幾年，到2009年價格爆發，翰林苑第一個很快過了5000元，後期再漲到七八千元，房源不多。
大約六七年前，正大佳源都市，高迪墨香郡，御園，壹品華庭等樓盤再次展開第三輪競爭，圍繞著德馨小學和28中，7000的均價成為了即墨樓市的最高價，當時萬科東郡只賣4800。經過2017年的再次大漲，到去年春天火熱到頂，該區域一些房源甚至報價接近2萬元，目前雖然有所回落，這些盤的二手房價都在15000以上。
隨著這些盤基本上把即墨城西填空完畢，剩餘土地再次向外延伸，學校也跟著拓展，華山路小學和萃英中學也開學了，眾人的買房眼光也向西轉移，形成第四輪競爭。
2、玉蘭公館的均價18600
第四輪再次向外圍，2017年前後，是綠城代建的峴山花城及被保利突襲搶走的中間地塊後來做的堂頌，基本上從10000元上下，到了14000左右，把區域房價頂了起來，但因為復星的住宅一直出不來，其他家也拿不到地，整個區域供應一直很少，所以也沒啥競爭，這些房子陸陸續續也就賣完了。
當時這些地的價格很是便宜，峴山花城也就1000左右，堂頌經過幾百輪競爭，也就是2000出頭，所以成本真的是不高。但是此後的地價開始了快速上漲，房價自然也同樣上漲。
真正驚人的是藍城玉蘭公館這個盤的定價。
2018年1月17日，即墨文化路南側2宗商住地塊搭配出讓，總佔地面積86457㎡，規劃總建面約13萬㎡。只有1家競買人報名，最後底價成交，成交樓面地價1833元，總金額2.38億，競得人為青島諾信置業。
特別要說明的是：拿地成本除了地塊成交總價外，還包含耕地開墾費990萬和3.99億的用於王家官莊村項目改造成本，合計總金額為6.469億，摺合樓面地價約為4988元/㎡。
王家官莊村改造項目就是位於長江一路北、湘江三路南的觀瀾國際項目，由青島怡華置業在2010年12月拿地開發，包括回遷安置房和商品房，2011年10月開始銷售，目前仍在售。查閱資料發現，此次拿地的青島諾信置業實際控股人為青島怡華投資，與青島怡華置業的實際控股人一致，都是一個老闆。
說白了，就是觀瀾國際這個項目上的虧損，用這塊地的低價來做了補償。四個億的改造成本，攤在了地價裡。觀瀾國際艱難運作好幾年，最便宜時4000一平甩賣，只是到了最後才趕上漲價，賺了點錢。所以當他們拿到城西這塊地，如獲至寶，也接受了觀瀾國際的操盤教訓，於是找了負責代建的藍城代為操盤，定名叫玉蘭公館。產品有點模糊，10到13層，說洋房不全是，說小高也不算高。
到去年底今年初開始推向市場之時，正是市場空白，即墨城西土豪們無處買房，可謂時機甚好，玉蘭公館抓住機會，一下子定了個均價18600元，這個價格可謂冠絕即墨城。即便放眼全即墨，也只有藍色硅谷的合璧花園的23000元可與之媲美。
玉蘭公館定價這麼高，但是上半年銷售還不錯，畢竟沒有競爭對手。即墨土豪多，你不買我還能買誰家？據說這半年，已經賣完5個樓座了。而城陽這邊價格大戰如火如荼，18600的均價，如今就是放在城陽，也是很高了。
但是，市場競爭，瞻前也得顧後，定價須顧及長遠，畢竟後續競爭對手也會趕上來，而且都是巨頭開發商。城西樓市不止一家盯著，土地一旦上市，幾個月後推盤入市，市場就會發生變化。
從這個夏天開始，第四輪城西市場大戰又到來了。首先對玉蘭花園發起競爭的是十年廈門老大的禹洲地產。
3、朗廷府持續推盤與後續大戰推演
2019年開年，即墨城西第一塊地，就被禹洲拿下，這塊被雅居樂莫名其妙放棄的土地，成就了後來者的業績。
這家在廈門做了十多年市場老大的全國性房企顯然希望在同樣沿海計劃單列市的青島大展拳腳，佔領比較領先得市場地位，而這塊地又是他們自己獨立操盤的第一個項目，所以備受重視，緊鑼密鼓，定名朗廷府。
禹洲顯然對市場和產品的把握更加老到，他們根據市場的調研，把產品直接分為洋房和小高層產品，甚至洋房裡再分出一部分大平層產品，以滿足不同客群的需求。
在定價上，也是如此，17層的小高層產品只有15000左右的均價，而洋房產品的裝修標準更高一些，也只有17500的均價，這樣在單價上一下子領先了玉蘭公館的18600。作為全國性房企的體系性產品，朗廷府的產品當然不差，價格又下來這麼一大塊，優勢一下子建立起來。
而且和玉蘭公館幾乎全是大戶型不同，朗廷府從103到170平，戶型實現全覆蓋，以滿足剛需、剛改、終極改善等不同客戶需求。即墨的商人們更會算賬和對比，他們自然知道那個性價比高。
禹洲這樣的操作，如同一張大網，把周邊的客戶一下子拉過來了，每搞一次活動，都是人山人海。售樓處也是客戶幾千批的到訪，所以，這個夏天，他們狙擊玉蘭成功，取得城西大捷，也是順理成章。
一戰成功之後，不可鬆懈，上週又繼續加推，又是基本去化完畢。市場如此火，吸引後邊的追兵也來了。
2019年7月29日，拿地半年的禹洲朗廷府在經過半年多緊張的忙碌後，第一批房源推向市場，大受歡迎，150套房源消化殆盡，在當前的大青島郊區樓市又創了一個光盤奇蹟，乾淨利落的結束了第一戰。此戰也標誌著即墨城西板塊開啟了這些年來第四輪市場大戰的序幕。
1、前三輪城西大戰的歷史
即墨樓市，有點類似佛教，向來以西為尊。價格最貴，卻又最好賣。為何？
因為即墨這個商業城市的大小市場基本都在西部，有錢的商人們自然也願意住西部。再加上最好的小學和初中、高中在陸續也向西部集中，導致學區房特徵日益明顯，於是城西樓市的價格成為即墨樓市之冠。十幾年來，一直如此。
即墨西部的崛起，始於文化路板塊，這在2003年前後，是為城西第一波樓市競爭大戰，當時參賽選手，先有名門世家、江南花園等，後有瑞納鰲園，即發陽光城等，圍繞德馨小學，很快成了富人區，但彼時房屋質量不高，以多層為主，經過一番推動，區域房價從1000多到了3000多。
這一片開發完之後，很快發生外延，永和碩輝苑、潤髮家園、海信馬山新城，北部的曼谷陽光等，在十年前開始向外延伸，這些盤前期一直熬住了2600元的價格好幾年，到2009年價格爆發，翰林苑第一個很快過了5000元，後期再漲到七八千元，房源不多。
大約六七年前，正大佳源都市，高迪墨香郡，御園，壹品華庭等樓盤再次展開第三輪競爭，圍繞著德馨小學和28中，7000的均價成為了即墨樓市的最高價，當時萬科東郡只賣4800。經過2017年的再次大漲，到去年春天火熱到頂，該區域一些房源甚至報價接近2萬元，目前雖然有所回落，這些盤的二手房價都在15000以上。
隨著這些盤基本上把即墨城西填空完畢，剩餘土地再次向外延伸，學校也跟著拓展，華山路小學和萃英中學也開學了，眾人的買房眼光也向西轉移，形成第四輪競爭。
2、玉蘭公館的均價18600
第四輪再次向外圍，2017年前後，是綠城代建的峴山花城及被保利突襲搶走的中間地塊後來做的堂頌，基本上從10000元上下，到了14000左右，把區域房價頂了起來，但因為復星的住宅一直出不來，其他家也拿不到地，整個區域供應一直很少，所以也沒啥競爭，這些房子陸陸續續也就賣完了。
當時這些地的價格很是便宜，峴山花城也就1000左右，堂頌經過幾百輪競爭，也就是2000出頭，所以成本真的是不高。但是此後的地價開始了快速上漲，房價自然也同樣上漲。
真正驚人的是藍城玉蘭公館這個盤的定價。
2018年1月17日，即墨文化路南側2宗商住地塊搭配出讓，總佔地面積86457㎡，規劃總建面約13萬㎡。只有1家競買人報名，最後底價成交，成交樓面地價1833元，總金額2.38億，競得人為青島諾信置業。
特別要說明的是：拿地成本除了地塊成交總價外，還包含耕地開墾費990萬和3.99億的用於王家官莊村項目改造成本，合計總金額為6.469億，摺合樓面地價約為4988元/㎡。
王家官莊村改造項目就是位於長江一路北、湘江三路南的觀瀾國際項目，由青島怡華置業在2010年12月拿地開發，包括回遷安置房和商品房，2011年10月開始銷售，目前仍在售。查閱資料發現，此次拿地的青島諾信置業實際控股人為青島怡華投資，與青島怡華置業的實際控股人一致，都是一個老闆。
說白了，就是觀瀾國際這個項目上的虧損，用這塊地的低價來做了補償。四個億的改造成本，攤在了地價裡。觀瀾國際艱難運作好幾年，最便宜時4000一平甩賣，只是到了最後才趕上漲價，賺了點錢。所以當他們拿到城西這塊地，如獲至寶，也接受了觀瀾國際的操盤教訓，於是找了負責代建的藍城代為操盤，定名叫玉蘭公館。產品有點模糊，10到13層，說洋房不全是，說小高也不算高。
到去年底今年初開始推向市場之時，正是市場空白，即墨城西土豪們無處買房，可謂時機甚好，玉蘭公館抓住機會，一下子定了個均價18600元，這個價格可謂冠絕即墨城。即便放眼全即墨，也只有藍色硅谷的合璧花園的23000元可與之媲美。
玉蘭公館定價這麼高，但是上半年銷售還不錯，畢竟沒有競爭對手。即墨土豪多，你不買我還能買誰家？據說這半年，已經賣完5個樓座了。而城陽這邊價格大戰如火如荼，18600的均價，如今就是放在城陽，也是很高了。
但是，市場競爭，瞻前也得顧後，定價須顧及長遠，畢竟後續競爭對手也會趕上來，而且都是巨頭開發商。城西樓市不止一家盯著，土地一旦上市，幾個月後推盤入市，市場就會發生變化。
從這個夏天開始，第四輪城西市場大戰又到來了。首先對玉蘭花園發起競爭的是十年廈門老大的禹洲地產。
3、朗廷府持續推盤與後續大戰推演
2019年開年，即墨城西第一塊地，就被禹洲拿下，這塊被雅居樂莫名其妙放棄的土地，成就了後來者的業績。
這家在廈門做了十多年市場老大的全國性房企顯然希望在同樣沿海計劃單列市的青島大展拳腳，佔領比較領先得市場地位，而這塊地又是他們自己獨立操盤的第一個項目，所以備受重視，緊鑼密鼓，定名朗廷府。
禹洲顯然對市場和產品的把握更加老到，他們根據市場的調研，把產品直接分為洋房和小高層產品，甚至洋房裡再分出一部分大平層產品，以滿足不同客群的需求。
在定價上，也是如此，17層的小高層產品只有15000左右的均價，而洋房產品的裝修標準更高一些，也只有17500的均價，這樣在單價上一下子領先了玉蘭公館的18600。作為全國性房企的體系性產品，朗廷府的產品當然不差，價格又下來這麼一大塊，優勢一下子建立起來。
而且和玉蘭公館幾乎全是大戶型不同，朗廷府從103到170平，戶型實現全覆蓋，以滿足剛需、剛改、終極改善等不同客戶需求。即墨的商人們更會算賬和對比，他們自然知道那個性價比高。
禹洲這樣的操作，如同一張大網，把周邊的客戶一下子拉過來了，每搞一次活動，都是人山人海。售樓處也是客戶幾千批的到訪，所以，這個夏天，他們狙擊玉蘭成功，取得城西大捷，也是順理成章。
一戰成功之後，不可鬆懈，上週又繼續加推，又是基本去化完畢。市場如此火，吸引後邊的追兵也來了。
3月29日，海爾聯合寶龍拿下本區域16萬平住宅地塊，樓面地價4662，容積率也是1.6。緊靠著朗廷府，容積率和地價完全一樣，唯一區別是，還搭配了近4萬平的商業商務地塊，這個商業地價只有2836元，雖然便宜，也有去化壓力。
目前項目已經定名為翡翠花園，售樓處也在緊鑼密鼓修建中，如果考慮到裝修完後實際啟用，估計也得秋天了，真正開盤，還會更晚一些。但今年的城西大戰，翡翠花園肯定會加入進來。這樣三國演義，會更加熱鬧，玉蘭花園的18600的壓力會更大，不知道去化速度已經變慢的樑老闆如何應對？
5月23日，招商地產在本區域拿地27萬平，樓面地價4660，容積率1.9。這個盤子更大，容積率也增加了，而且附屬在西站的商業比例更大，所以實際成本要更高一些。招商地產項目已經出街亮相，定名公園1872，今年冬天裡能否開盤尚屬懸念，但明年城西的市場競爭肯定少不了他們，畢竟招商也是巨頭。
所以，這個夏天，禹洲朗廷府大戰玉蘭花園只是開局，城西第四輪大戰剛剛開啟，正是因為市場的競爭，破除了一家獨大，即墨土豪們才能買到性價比更高的房子，所以，不要做旁觀者，要加入進去。
至於萃英花園和萬科北辰之光，那屬於城郊的剛需之爭，只能算城西大戰的另一個戰場了。