這是【咚咚找房】
第476篇原創文章
本文作者：咚咚找房APP--牛浩思
歡迎評論分享，謝絕擅自轉載
翻身片區一直被認為是寶安區繼寶中之後最有潛力的片區，本篇我們就來聊一聊翻身，從大環境到片區共分為四個部分。
1.翻身區位
2.翻身交通
3.翻身價值
4.翻身置業
一
翻身區位
01
前海輻射
翻身片區毗鄰南山、寶中、前海，如果說前海輻射最直接受益的是老前海與寶中，那麼翻身便是繼老前海、寶中之後的第三大受益片區。
從圖中我們可以看出，寶安中心區和西鄉翻身片區與前海毗鄰接壤，是真正的一衣帶水關係，屬於前海一級輻射區，是大前海概念的受益者，未來必將承擔前海的居住，休閒，購物和二級商務配套。
值得關注的是，前海擴容說了很多年，未來如果前海實現擴容，翻身必是包括在裡面的一個片區之一，當然，沒有政策落地之前，這些都只是臆想。
02
粵港澳灣區概念對於翻身片區的意義
今年3月粵港澳灣區首度寫入政府工作報告，未來隨著粵港澳灣區戰略的鋪開，灣區內將迎來資源與政策的大整合，珠三角城市未來將聯繫更加緊密、分工更加明確、管理更加協調、溝通更加順暢。
粵港澳灣區指的是由廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門9市和香港、澳門兩個特別行政區形成的城市群。是繼美國紐約灣區、美國舊金山灣區、日本東京灣區之後，世界第四大灣區。是國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體。
灣區經濟已成為帶動全球經濟發展的重要增長極和引領技術變革的領頭羊。深圳，特別是前海，作為粵港澳大灣區的核心經濟高地，將獲得更加寬廣通暢的發展空間。
就寶安區而言，粵港澳大灣區概念的提出，從地理上看寶安是位於灣區腹地，而翻身片區又處於寶安的的核心位置。雖然大灣區距離紐約那種成熟發達的灣區還有很長的路要走，從時間上看是一個長遠的規劃，但是，這一利好也是相對長期的，在大灣區的框架下，未來自然還會有更多的配套及規劃利好。
二
翻身交通
01
107國道市政化，打造“第二深南大道”
翻身片區處於107國道沿線上，2016年初，107國道寶安段市政化改造工程獲市發改委批覆立項，改造工程費用總計149.9億元（不包括地鐵和綜合管廊），按“第二深南大道”的理念進行設計，以釋放更多可開發利用的土地。
按照規劃，未來將以107國道為主線向兩側拓展1-2公里構成全長31公里的寶安黃金髮展軸，完成由交通走廊向城市綜合發展帶的蛻變，成為連接產業、匯聚人才的理想目的地。
107國道市政化是寶安區一大利好之一，近年來政府雖實行了“東進政策”，但對於“西進”卻也完全沒有緩一緩的意思，並且一直在加大投入。
改造後的107國道將承擔支撐西部商務帶發展的重任，連接前海自貿區、機場交通樞紐、空港新城等重要功能區，並結合沿線發展戰略。
02
軌道交通規劃
與107國道相匹配，地鐵26號、20號線將引入107地下，同時增設20座軌道交通站點，並新建下穿通道、聯絡通道共同鑄就107的立體化道路系統，帶動16k㎡土地更新，激活30k㎡潛力地區，帶來5000萬㎡空間增量。
107國道沿線地鐵，很好的填補了翻身目前軌道交通資源暫時匱乏的窘狀。
未來軌道交通示意圖
三
翻身價值
01
承接前海、南山外溢人口，10分鐘生活圈形成
前海自貿區想必大家是比較熟悉了，老牛就不再累述。但有些數據還是要再拿出來說說，比如：在2016年前海累計註冊企業124560家，其中世界五百強169家。未來就業人口達到80萬左右。
顯然，深圳人都知道，前海就是那15平方公里的土地，其中純住宅項目只有前海時代一個，其它都是商住類型，且數量非常有限。
80萬左右的高素質人口在前海辦公，其日常需求便是前海10分鐘生活圈輻射區應該考慮的事情，首先，居住、飲食、交通三大剛需必將惠及周邊，帶動發展。
剛才提到在前海10分鐘生活圈內均屬於其輻射區，而翻身便是在其輻射範圍內。為什麼要限定10分鐘呢？這個比較容易理解，真正的大前海輻射區與前海的距離應該是真正的近，如此才能更好承接前海發展的眾多紅利，也才能被稱之為大前海輻射區，或者有價值的前海輻射區。因此，老牛認為凡是在前海10分鐘生活圈內的範圍，都可以理解為大前海輻射區。
前海80萬高素質人口首先需要解決的是居住問題，就前海目前來看，住房的缺口很大，未來周邊必定要承接來自前海的人口居住需求。那麼首先考慮到的是南山老前海及寶安寶中片區，與前海接壤的南山老前海，住房市場基本飽和，就整個南山目前來看，住房市場都幾乎是供不應求。寶中是前海成立自貿區最受益的片區，是承接前海外溢人口的主要片區，但居住的容量也比較有限，那麼就只能再往外溢。
如果說寶中是承接前海外溢人口的主要片區，那麼翻身既要承接前海又要承接南山的人口外溢，所以說翻身片區未來的大量人口湧入必成趨勢。
02
交通發展，想象空間巨大
翻身片區是107國道的必經之路。翻身片區有前海的輻射又接壤南山、寶中，不僅是107國道的必經之路，也是特區在快速發展推進中的必經之路。107被譽為寶安的“深南大道”，我們知道深南大道沿線上集中了深圳建築的精華，建築因功能分佈的不同各具特色並且涵蓋了全市主要的行政、金融、科技、文化和旅遊景點。因此，107市政化之後，給了沿線舊改無限的想象空間，而翻身片區未來能否再翻一番，值得我們細細研究一番。
軌道交通方面，上面提到的地鐵26號、20號線，雖然是遠期規劃，但對翻身未來的聯絡通道共同鑄就107的立體化道路系統是非常值得期待的。且目前深圳加快軌道建設速度，未來也許並不太遠。
四
翻身置業
01
舊改帶動片區發展
翻身片區舊改，小片區有大體量，其中被譽為翻身第一舊改的福城·前海新紀元位於107國道沿線，是建面約50萬㎡的城市綜合體，除此之外，其對面的卓越翻身45、47區舊改也屬前海新紀元同等重量級的舊改項目。其他還有大大小小的項目近十個，從地圖上看翻身片區的舊改基本上是沿著107的兩側展開。因此，可以預見107國道沿線的都會群正初現雛形。
02
翻身第一舊改即將入市
前海自貿區已把寶中的房價輻射成與原關內倒掛，翻身片區自然也跟著水漲船高，但畢竟翻身片區內新盤不多，均價一直難以跟上這快速上漲的步伐。現在號稱翻身第一舊改的福城·前海新紀元即將入市，其或許是翻身片區均價再翻番導火索。
福城·前海新紀元
項目位於107國道（第二深南大道）沿線，距離地鐵5號線翻身站、靈芝站約1公里。
自帶近8萬㎡商業，周邊有海雅繽紛城（約18萬㎡）的成熟商業配套，並有寶安體育場、新三館（博物館、美術館、藝術館）圖書館、青少年宮、演藝中心等文體配套。其次還有海濱公園、寶中濱海文化公園、靈芝公園等休閒配套。
