銀泰城一房產187萬流拍後猛降37萬!東部近期有一大波拍賣可圍觀

建築 投資 銀泰商業 萬達集團 東錢湖 寧波琅琊榜 2018-12-06

一套位於鄞州區邱隘鎮德厚街231弄36號房地產,建築面積55.22平方米,批發零售用地/商業用途,看位置,應該是寧波東銀泰城東側地面廣場上的一個商鋪。

銀泰城一房產187萬流拍後猛降37萬!東部近期有一大波拍賣可圍觀

該房地產曾於今年11月12日10時至11月13日10時在司法拍賣網絡平臺上公開進行過一次拍賣,當時的起拍價為187萬元(評估價266.86萬元),由於無人報名而流拍了。

這個地方,榜主去過三四次,人煙稀少,大量商鋪都是鐵將軍把門,掛著招牌卻人去店空,跟西側人流如織的銀泰城室內商場相比簡直是冰火兩重天。

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類似的場景,榜主曾經在鄞州萬達廣場和聯盛廣場見過,僅僅一路之隔,兩邊生意的盛衰也是天壤之別。

該怎麼解釋這種現象呢?

曹操早在1800多年前就在《短歌行》中寫道:月明星稀。意思是,月亮太明耀,就會遮蔽星星的光芒。

寧波東銀泰城室內商場、鄞州萬達廣場就是明耀的月亮,裡面業態豐富,能夠一站式滿足吃喝玩樂多種購物需求,因此吸引人們的目光前往,迅速培育起強粘性購買習慣,於是周邊的星星就基本被忽視了。

地理位置的尷尬,加上最近房地產市場的整體涼涼,上述商鋪無人接盤而流拍就不足為奇了。

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隨後,該商鋪的第二次拍賣又登場了。12月3日10時至12月4日10時同樣在司法拍賣網絡平臺上公開進行。再看起拍價,相比第一次拍賣時猛降了37萬,從150萬元起拍,一個月內就跌掉了兩成。

這回,成功吸引到了6人報名,其中有4人是在12月4日上午臨近拍賣截止時間才報的名,可見競拍者都很謹慎。

不止報名謹慎,出價同樣謹慎,直到距離拍賣截止不到2個小時時,才有人第一次出價了,150萬。之後,按照7000元一次的加價幅度,經過了48次出價,最終定格在182.9萬元成交。這個成交價低於第一次拍賣時的起拍價187萬元,更遠低於商鋪的評估價266.86萬元。

本次拍賣活動設置了延時出價功能,在拍賣活動結束前,每最後5分鐘內如果有競買人出價,就自動延遲5分鐘。所以雖然規定了拍賣是到12月4日10時,但是因為不斷有人出價,延時高達42次,因此本場拍賣活動最終持續到了10點45分32秒最後一次出價後才成交結束,爭奪還是挺激烈的。

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這裡榜主順帶說一下投資商鋪需要注意的因素:

1.地段:地段可以說是投資商鋪的第一先決條件。

2.臨街狀況:儘量購買臨街,人們容易看見也方便走到的鋪面。

3.人流:統計每個時段路過的行人多少,一般不統計路過的車輛。

4.駐留性:門前人行道狹窄、雜亂無章,來往的人流不容易產生購買慾望。

5.購買習慣:大部分的購買行為都發生在成行成市的地方,人們的購買習慣一旦確定,要想改變非常不易。

6.購買力:同樣地區,商品房小區一般比安置小區具有更大的購買力。女性常去逛的地方也是購買力集中的地方。

7.便利性:停車方便,公共交通方便。

8.商圈:新形成的或正在發展中的商圈,價格要比成熟市場便宜得多,但投資需謹慎。

9.規劃:本來熱鬧的市場,因為附近居民的遷移,生意可能一落千丈。原來毫不起眼的鋪面,也可能因為附近某個市場的興建而變得炙手可熱。

10.開發商的實力和商鋪的開發規模:開發商實力雄厚,他們的商業眼光和投資選擇也更加可信,配套設施也更完備。

11.地勢:鋪面不能低於門前的道路,也不能上了幾級臺階才進入鋪面,使人覺得不便。

12.淨高:商鋪的淨高要超過住宅的高度,使人沒有壓抑感。

13.開間:商鋪的開間越大,價值越高。門口很小,進深很深的門面價值相應降低。

14.朝向:儘量避免朝正西或正西南的門面。陽光太烈會造成商品褪色,空調費也會多出不少。光過於刺眼也會影響客戶購物。萬一當地不許安裝遮陽蓬,則更難辦。

15.格局和功能:商鋪的通用性和多功能性。比如開餐飲店需要有水、電、氣、排煙設施等,而有些商鋪沒有預留這些設施。

16.比價:在投資商鋪之前可以參考附近的商鋪價格。開發商的定價往往都高於市場價。

17.收益率:根據附近商鋪的租金可以瞭解商鋪的投資收益率。年收益率達到10%以上就很不錯,低於5%的商鋪算較差的。

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近期東部新城及周邊的高新區、老江東、東錢湖還有不少司法拍賣活動,有興趣的朋友可以瞭解一下。

鄞州區新天地東區1幢1-3號,民安路1018號(26-15)-(26-17)房地產,於2018年12月10日10時至2018年12月11日10時止公開拍賣,起拍價220萬元,建築面積367.62平方米。

寧波市光華路299弄6幢11、12、15號2-1、2-2的辦公房地產(注:寧波研發園),於2018年12月13日10時至2018年12月14日10時止公開拍賣,起拍價1005萬元,建築面積1855.11平方米。

鄞州區東方一品花苑6幢7號2201室,於2018年12月17日10時至2018年12月18日10時止公開拍賣,起拍價440萬元,建築面積171.02平方米。

鄞州區滄海路588號(16-1)、(16-2)、(16-3)、(16-4)、(16-5)、(16-6)房地產(注:綠園大廈),於2018年12月17日10時至2018年12月18日10時止公開拍賣,起拍價819萬元,建築面積198.93、201.18、198.93、198.93、201.18、198.93平方米。

鄞州區清水橋路98弄18號606室(注:老廟小區),於2018年12月17日10時至2018年12月18日10時止公開拍賣,起拍價123萬元,建築面積90.01平方米。

東錢湖旅遊度假區東錢湖大道742號(注:香頌灣),於2018年12月17日10時至2018年12月18日10時止公開拍賣,起拍價664萬元,建築面積860.73平方米。

東錢湖旅遊度假區白石北路16號、20號(注:香頌灣),於2018年12月17日10時至2018年12月18日10時止公開拍賣,起拍價652萬元,建築面積60.98、1179.16平方米。

東錢湖鎮環湖南路288號卡納湖谷山莊163幢1號,於2018年12月17日10時至2018年12月18日10時止公開拍賣,起拍價458萬元,建築面積425.12平方米。

鄞州區君悅花園3幢4號2101室、汽車庫(-1-31),於2018年12月17日10時至2018年12月18日10時止公開拍賣,起拍價404萬元,建築面積266.34、14.3平方米。

鄞州區邱隘鎮德厚街182號的商業房地產(注:銀泰城),於2018年12月24日10時至2018年12月25日10時止公開拍賣,起拍價245.50萬元,建築面積133.96平方米。

鄞州區蘭亭綠源小區20幢72號601室及閣樓,於2019年1月3日10時至2019年1月4日10時止公開拍賣,起拍價343萬元,建築面積214.6平方米。

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