業內對於什麼樣的項目能夠做養老，還處於比較含糊的初步認知階段，多數從業者對於拿一個物業改造做養老用途的可行性判斷，大多是有些零散的經驗，並不系統，加上養老改造項目類型眾多，也很難形成判斷標準、方法論和操作流程，導致養老項目的投資拓展變成一個專業門檻很高的事情。

2017年下半年以來，自己一直在負責養老項目的投資拓展相關工作，累計到現在也看過超過一百個項目了。我試圖把自己對項目判斷的思考過程和經驗總結梳理一下，希望對業內同仁有幫助，節省不必要的投資浪費和試錯成本。

在獲得一個項目的信息以後，實地踏勘之前，建議先對本項目所在位置進行“3322”選址法則的評估，再決定要不要實地去看項目，畢竟人的精力時間有限。如果3322法則完全滿足，那麼項目選址理想，項目必看；如果不完全滿足，表示項目的選址條件不完全理想，但也可以根據瞭解到的區位信息決定要不要實地踏勘。

所謂“3322”選址法則，指的是：

• “3”：3公里可達目標客戶群體；
• “3”：3公里範圍內有2級以上綜合醫院；
• “2”：2公里範圍內有優良景觀資源；
• “2”：容積率≤2。
• 
  

項目現場踏勘後，根據以下十個步驟對項目可行性進行全面判斷。

1 項目判斷第一步，項目類型定位

現場查勘完一個項目，首先判斷項目的大定位方向——這個項目適合做自理型還是做護理型（或者說是適合做機構型還是公寓型） ，這是兩個大的方向，後面的判斷條件會有很多不同。

如果項目定位做護理型，那麼由於護理型項目一定要申請經營牌照，因此項目硬件條件必須符合申請牌照的要求，其中又以滿足消防的強規條件為主。

如果項目定位做自理型，自理型項目沒有特殊的牌照要求，主要滿足服務客戶的需要。必須結合準目標客戶所需的功能配套要求，判斷項目的改造條件和投入成本。

▎ 怎樣快速判斷項目適合定位為護理型還是自理型？

護理型項目在經營上要求單人有效服務面積儘量大，以降低人力成本，另外就是出床儘量多以增加經營效益，因此對於物業的形態要求，一般都是扁長的矩形低矮建築（<6層），單層面積必須要大（但是進深不可過深，一般<22米），這樣才有利於管理。為了保證有效出床，建築的朝向應以南北朝向為主，臨窗面要長。

如果項目的單層面積小，樓層又高，這種項目就傾向於定位做自理型。

市場中已建成物業多為幾種形態：工業廠房型、酒店寫字樓型、裙樓商業+塔樓辦公型。

其中，工業型適合偏護理的定位；酒店及寫字樓型適合偏自理的定位。裙樓商業+塔樓辦公適合護理+自理的綜合型定位。

▲ 示意圖

護理型定位有幾個產品細分，一個是大型綜合養護院（申請養老機構牌照+醫療機構牌照），一個是小型專業院（申請養老機構牌照），一個是護理院或康復醫院（申請醫療機構牌照），一個是社區嵌入式的小型機構（申請養老機構牌照）。

由於護理型定位必須要拿《養老機構經營許可》牌照，因此必須要符合消防上對老年建築的規範。

消防上的硬性規範主要是五條：

• 是否有兩條供養老機構獨立使用的疏散樓梯；

• 疏散樓梯的淨寬度不能少於1.1米；

• 疏散樓梯與最遠老人房間門直線距離小於20米；

• 過道的牆面寬度不少於2米。

• 地下室必須有獨立通往戶外的出入口，出入口不能從大堂通過。

（以上規範是本人的經驗記憶，但是由於2018年5月消防規範做了最新調整，可結合該規範進行判斷：《養老設施的建築設計防火規範（2018年）》）

所以根據消防要求看物業的時候，必須判斷，項目的物業條件是否符合以上要求，一旦不符合其中一條要求，也無法改造達標的話，項目基本上就不能夠考慮做護理定位了。

另外，護理型定位的項目還有幾點非常重要的提醒，至少可以為你節省1000萬的投資試錯成本：護理型項目必須獨門獨院；與周邊居民小區的距離至少在50米以上；絕對不可接受住宅樓的商業裙樓，謹慎考慮住宅小區的會所；物業內最好不要有正在經營的其他商戶或企業。

自理型定位，目前有三個產品細分，一個是介助生活公寓，一個是長者服務式公寓，一個是旅居型養生公寓。

• 介助生活公寓，面向高齡自理老人（75+歲），其護理程度還要輕於輕度護理，需要提供日常生活輔助服務，還不需要太專業的護理服務，但是需要一定的醫療保障，所以定位此類產品的話，必須要配有醫務人員，樓層中要配備一個護理站。此種公寓產品可以按照床位銷售。

• 長者服務式公寓，其實是面對60歲以上人士的長租公寓，對文娛配套，生活配套和外部環境要求很高。此種公寓產品按照房間銷售。

• 旅居型養生公寓，面對的是新退休的群體（55~75歲），而且大多是異地客戶，在項目中是階段性居住，對項目周邊環境及旅遊項目，以及交通條件要求很高。

所以如果定位是自理型，就要求有較大的內部配套面積（經驗值是地上建築面積的12%~18%），良好的外部環境資源，以及良好的公共交通條件。

自理型項目，雖然不需要強制要求申請養老機構經營許可，因此在消防上可以適當放鬆，但是依然建議將配套功能放在三層以下，最好放在一個大平面的裙樓中。

2 項目判斷第二步，項目檔次定位

根據現場環境條件和物業硬件條件，可以非常直觀地判斷出來項目能夠做哪一個檔次，高端？中端？還是普惠型？

檔次定位主要影響兩個方面，一個是項目的改造、裝修、籌開的投入標準，另外一個是收費標準。

這兩個數值直接影響到後面對項目經濟可行性的判斷。

3 項目判斷第三步，物業改造量及難度

現場看項目的過程中，需要對幾個方面的改造量做一個初步的評估：

• 外立面是否需要改造；

• 一樓大堂的改造成本；

• 三樓以下改造為配套功能的難度及成本；

• 餐廳和廚房的改造成本；

• 物業是否需要對結構進行加固（20年以上的老• 建築就需要考慮結構加固的成本）；

• 房間的重新分隔或打通的改造量和難度；

• 房間內衛生間的改造難度；

• 窗戶的改造；

• 樓內公共區的天花、地板、過道、牆體是否需要改造；

• 電梯數量是否足夠，是否需要加裝醫用電梯或• 汙物梯或餐梯。

• 是否需要增加連廊、通道。

• ……

如果評估下來，項目的改造難度大、改造成本過高，或者存在改造硬傷（改不出來），那麼項目也就很難繼續合作了。

一般而言，樓齡超過20年的物業，由於涉及結構加固，且圖紙的完整性較難保證，會增加多項技術難點，因此建議謹慎考慮此類項目。

4 項目判斷第四步，項目出床率或出房率

要根據物業的單層面積和內部格局，判斷能出多少床位和多少房間。

由於養老項目中老人大部分時間都是在房間內活動，因此房間良好的朝向、臨窗面與採光條件尤其重要。

一般而言，中高端定位的護理型項目的單床建築面積應<45平方米（含配套面積公攤）（高端項目可適當放寬）；自理型房間建築面積應<85平方米（含配套面積公攤）（高端項目可放寬）。

護理項目的單層樓面積在1200~1500平方米之間比較適宜，面積過小，出床數量少，經營效率低；面積過大，浪費面積多，出床率低。

一般來說，塔樓型的物業出床率都偏低，因為會有1/4甚至1/3的面積都被核心筒佔了，剩下的面積就需要更加精細準確地排床位數或房間數，算清楚項目的坪效到底是多少。

排床位和排房間這個事情在養老改造項目中是一個直接影響項目在測算中的經濟效益，進而影響商務條件談判的非常重要的技術工作，沒有經驗的企業對於這個工作往往重視程度不夠，而這個環節是很值得投入一點資源做好的事情。

舉一個例子，某個項目租金報價很高，我自己根據經驗排房間147個，無法算過來帳，後請排床經驗豐富的專業設計師出馬，排出170個房間，我再結合項目實際情況，減去不適合的房間，最後達到158個房間，項目就可以算過來帳，可以繼續推進談判了，並且我也能夠知道這個項目的承租能力上限。

5 項目判斷第五步，項目周邊條件

如果定位護理型，項目在三公里範圍內，必須有二級以上綜合醫院。

另外一個關鍵點是， 護理型定位的項目旁邊一定不能毗鄰商品房居民小區（除非是養老用地的上蓋物業，大型醫院旁邊的物業，或者物業是已經正常經營並取得牌照的養老機構）一一據我所看到的全國的案例，10個商品房小區有9個都不會允許社區裡或者社區邊上建養老機構，由於周邊居民激烈的投訴反對，裝修好的項目無法開業經營的案例比比皆是。

如果定位是自理型，周邊需要有良好的生活配套，以及優良的景觀（如公園，綠地）或自然資源（山水、風景區等），並要有一定的公共交通條件（不硬性要求有地鐵，但是至少就近有公交站）。這樣方便自理老人外出健身活動。

6 項目判斷第六步，周邊客戶群體及競品情況

項目所在區域周邊客戶特徵及周邊競品會對項目的定價，產生直接的影響，也是項目取捨的重要考慮內容。

如果定位是護理型，要看看周邊是否有老人客戶基礎，比如說老的小區，國企家屬大院或者大學教職工區域等，要看周邊有沒有中高端養老機構，對方是怎麼收費的，收費檔次，以及入住情況怎麼樣。

如果定位是自理型，除了看周邊有沒有類似的養老公寓項目以外，還要看60~80平米兩房精裝修住宅的市場租賃價格，以及中端酒店每月長包房的房間價格一一酒店長包房價格可能會成為養老公寓項目的定價上限。

7 項目判斷第七步，主要商務條件

商務條件雖然一般都有洽談的可能性，但是主要商務條件若明顯不合理，項目也很難達成合作。

如果是租賃型項目，最主要的條件是起租租金，租期，漲租條件。

由於養老項目，投資較大，投資回收期長，所以低於十年的租期，項目基本上就很難考慮了（規模＜4000平米的項目，租期可以稍短，但也不應低於八年）。

如果是收購型項目，最主要的條件是地上建築面積的收購價格。要結合自身企業的經濟可行性測算模型，對這個價格進行評價，以我自己幾個項目測算下來的經驗，如果報價超過15000元每平米，項目必然只能定位高端，對項目各方面的要求都會特別高，項目自身軟硬件的條件，如果達不到高端定位的要求，項目就很難合作了。

8 項目判斷的第八步，物業產權合規合法性

物業必須是合法合規的建築才具有租賃及收購的前提。如果物業本身產權不清晰，後期工商登記的時候，營業執照是很難批出來的，另外簽署租賃合同也會有很大的風險，你的投資會非常沒有保障，很容易出現糾紛，或者是被相關政府部門查處。

另外還有一個經常遇到的問題，是物業被業主方拿去做了抵押。出於投資安全考慮，物業租賃前產權方必須解除抵押。如果不能解除抵押，這個物業是完全不能考慮合作的。

對於物業的合法性，主要是看《不動產權登記證書》，如果項目是新建的，尚未取得不動產權證，那麼主要看項目的《竣工驗收備案表》（獲得竣備登記表，說明項目在工程上已經是全部合規完成的；取得不動產權證，說明項目在法律上沒有糾紛）。

項目只有取得了不動產權證，才能正式簽約，如果不能取得不動產權證，項目也無法繼續合作。

9 項目判斷第九步，第三方影響因素

第三方影響因素主要有幾個：

• 二房東

• 中介費

• 轉讓費

• 其他不合理費用

二房東是非常常見的情況，主要的問題在於：

▶ 1、二房東對業主方對於資產處置的行為無權干涉。

例如業主方將資產抵押給第三方，甚至賣掉這個物業，而這些行為對於經營方影響甚大，甚至是災難性的。

▶ 2、二房東對於物業的使用權限不足。

租賃物業進行養老改造，需要對內部的功能做很多的拆改，現有的內部功能格局，都會變更，而這些在二房東跟業主方簽署的協議當中，很有可能是不被允許的。

另外，養老經營中還需要對建築外立面設置招牌或者是一定的廣告位，二房東很可能也沒有使用建築物外立面做廣告位的權限。

▶ 3、二房東的租賃期限，有可能會短於經營方租賃期的要求（養老經營租期一般要求10~15年），這也限制了不能跟二房東進行簽約。

▶ 4、二房東可能根本無權轉租給其他經營方。

二房東與業主方的租賃協議中可能根本沒有轉租權限，跟你簽訂租賃協議後可能就會被業主方認定為租賃合約無效，進而收回物業，造成經營方不可挽回的損失。

▶ 5、二房東與業主方雖然簽訂了租賃協議，但實際上卻是違反法規的無效合同，在這份合同基礎上再與你簽訂的合同，也自然是無效合同。

比如，二房東租賃業主方5000平米物業，這個物業只有2000平米有產權證，其餘3000平米是違章建築，業主方雖然在協議中完全同意二房東轉租、轉讓這個物業，但是這個協議本身就是無效合同，同意轉租也沒有法律效力。

如果二房東的權限足夠滿足以上要求，那麼跟二房東簽約也是可以的，但出於法律風險考慮，一般也要求要有一個三方的協議，業主方二房東以及經營方需要在三方協議上籤約，防止出現業主方不同意做養老，把責任完全推卸到二房東身上的情況。

對於中介費、轉讓費以及其他費用，如果是合理要求，並且核算評估下來，投資回報能力可以涵蓋這一部分的費用，那麼只要手續合規合法，還是可以接受的，但如果公司有硬性要求不能出，或者核算下來發現費用標準明顯不合理，那麼也很有可能會因為這些無法達成共識的費用，導致無法合作下去。

10 項目判斷第十步，項目的投資經濟分析

以上條件判斷明確以後，開始對項目的經濟可行性進行詳細測算，滿足公司要求的收益率及投資回收期。

項目的投資可行性判斷，可以結合IRR，單方坪效，EBITDA率和動態投資回收期來綜合評價。

除了以上十個主要的判斷維度，項目經常還會有一些其他加入考慮的次要因素，例如：

• 項目在公司內部的定位或地位，項目承載的公司要求；

• 項目入市時間的要求與運營團隊的能力匹配；

• 項目存在哪些不確定性風險；

• 項目戰略性虧損的意義或價值；

• 項目對於公司的政治意義；

• ……

這些其他考慮因素，在以上10個維度篩選過後，依然判斷不決的時候可以起到協助決策的作用。

除了這十大理論經驗外，又有哪些實際的項目案例可供我們借鑑參考呢？下面舉一些項目的實際例子供大家參考。

案例一：某商業辦公樓

項目為3層裙樓，2棟塔樓，塔樓高20層。約1.6萬平米，整體銷售，銷售報價1.5萬元/平米。項目為地鐵上蓋物業，所在區位成熟，旁邊在營一個大型購物中心，周邊多個新建住宅小區，住宅售價3萬元。

項目在沒有實地踏勘前，基本符合“3322”選址法則。實地看後被否定，判斷不適合改造為養老方向。理由如下：

▶ 定位方向：無法做護理型，只能做自理型（因為1~2樓裙樓被銷售，無法滿足消防強規要求的“獨立使用逃生通道”）；自理型定位中，只適合做長者服務式公寓這個方向，但是其能拿出來做配套的空間不夠，只能犧牲房間樓層來做配套，非常不划算。另外，自理型項目所需要的外部空間資源也不足，項目本身沒有獨立的院子這樣的小環境，也缺乏外部公園這樣的大環境，很難吸引老人長時間居住在此地。

▶ 檔次定位：本項目外立面品質感較差，加上被散售掉的裙樓商業，每棟塔樓僅有兩部電梯等較低的硬件配置，定位只能是一箇中端項目。

▶ 改造量：項目是個新建物業，但是由於裙樓被分割銷售的原因，兩棟塔樓無法聯通，需要做改造加樓梯。另外，電梯也需要把其中一部改造為擔架電梯。因此還有一定的改造投入。

▶ 出房率：本項目有一個巨大的核心筒，佔掉平面中1/3的面積，加上一些不合理的過道，項目的出房率不高，單層能出12~13個房間，但是每個房間很小，套內面積為25平米，對於自理老人來說，空間太小，無舒適感可言。部分房間是東西朝向。

▶ 競品價格：項目周邊精裝修70平米的住宅租金約4200元/月，精裝修複式公寓45平米租金4000元/月，以本項目的房間面積大小來對比，房間租金收費也最多就在3500~4000元/月這個檔次，加上服務費用，能收到5000元就算是不錯的價格了（不含餐費）。

▶ 商務條件：項目報價1.5萬元/平米，加上改造、裝修、籌開投入，接近2萬元，必然是高端項目的定位。但是本項目綜合條件及收費水平都不能支持做到高端。

判斷結論

綜合以上判斷，項目不需要進行具體測算，已經知道完全不可行了。

案例二：某四星級酒店轉讓項目

項目為1.2萬平米的在營四星級酒店，周邊800米為地鐵站，周邊區域生活氛圍成熟。酒店配套功能、房間裝修等都是現成的，從照片上來看非常有檔次，完全不需要重新裝修和改造。從項目所在位置上來看，也基本符合“3322”選址法則。

項目可以有兩種合作方式：經營權轉讓，報價2900萬；整體產權轉讓，報價1.8億元（還需要再支付經營權轉讓的2900萬元）。

項目實地踏勘後被否定，理由如下：

▶ 定位方向：本項目的樓層平面結構（樓層平面小）及現有的配套功能空間，只能支持項目定位為自理型公寓。

▶ 檔次定位：項目裝修標準為四星級酒店標準，適合定位中高端項目。

▶ 改造量：項目基本上不需要改造，但需要投入軟裝。

▶ 出房率：項目酒店客房有144套，房間平均面積約85平米（含配套面積），床均面積偏大。

▶ 周邊客戶群體及競品價格：項目周邊客戶群體大多為在校大學生、拆遷安置群體及年輕上班族，區域也是比較新的開發區，缺少老年群體的客戶基礎。

周邊80平米精裝修住宅租金3500~4000元/月。本項目房間租金預計到5000元/月（含服務費，不含餐費）。

▶ 商務條件：

合作方式一：轉讓經營權，轉讓費用2900萬，項目租期5年一簽，不能更長。租金0.9元/平米·天。

合作方式二：整體產權轉讓，1.8億元。

▶ 投資分析：

方式一，經營權轉讓：2900萬元的轉讓費，5年的租期，平攤到144個房間上，每月達到3360元，而我方預期房間收費也就是5000元，中間只有1640元的空間，根本不足以覆蓋每月的運營成本。項目不可行。

方式二，整體產權轉讓：1.8億元價格，並需要支付2900萬元的經營權轉讓費，平攤下來每平米均價1.71萬元，按照30年經營期分攤，每月每平米成本為48元；而現在市場上80平米住宅出租價格為4000元，每平米坪效僅50元，即使我方能夠把坪效提高一倍，達到100元/月（這個地段短期內幾乎不可能），資產成本也吃掉了收入的近50%，已經不需要再往後算了，項目肯定是不可行的。

使用測算模型實際測算後，得到的結果為：30年經營期的IRR為3.9%，EBITDA率在經營前十年只有3%，投資回收期需要30年，項目完全不可行。

判斷結論

本項目周邊客戶群體年輕化特點明顯，養老的市場基礎薄弱；目前市場收費水平很難支撐項目走中高端定位，並且額外成本過高，無論採用哪種方式合作，項目都不可行。

案例三：某經濟型酒店轉讓項目

項目為5800平米的在營經濟型酒店，周邊500米為地鐵站，旁邊300米有一個三甲醫院。項目獨門獨院，為一棟單體建築，自身有一個很大的院落。項目背後為一個已經入住的商品房小區，周邊為公路及綠化帶。大區位配套成熟。

項目合作方式：整體產權轉讓，報價1.1億。

項目位置完全符合“3322”選址法則。

實地踏勘後被否定，理由如下：

▶ 定位方向：本項目為經濟型酒店，房間空間過小，無法滿足自理老人的長期居住需求，只能定位護理方向。護理定位，就需要滿足消防要求，而本項目每層過道寬度僅有1.7米，不能滿足消防要求。

▶ 檔次定位：項目外立面及現有的硬件配置，只能支撐中端或普惠型項目定位。

▶ 改造量：本項目由於是經濟型酒店，裝修標準很低，且天花及地板需要全面改造，電梯有兩部，也需要改造其中一部為醫用電梯。房間中的衛生間由於是一體式的，完全無法改造，只能全部拆掉更換，改造量巨大。

▶ 出房率：項目酒店客房有160間，估算安排床位240個，床均面積約24平米（含配套面積），出床率很高，但是品質感很差。

▶ 競品價格：本項目酒店長包房價格為4800元/月（含早餐及每日清潔）。這個價格可以作為改造後房間收費的參考價格。

▶ 周邊條件：項目背後即為商品房小區的花園，二者之間僅有一道低矮的欄杆相隔。根據過往經驗，護理型項目不能距離小區過近，有被居民投訴，無法開業的風險，且風險可能性極大。

▶ 商務條件：整體產權轉讓，1.1億元。單方價格1.9萬元。此價格必須以頂級項目的定位方能支撐，以項目中低端的資質，二者之間落差過大。

判斷結論

本項目報價與定位方向完全不匹配，且改造成本巨大，另外護理定位的項目一定不能與商品房小區毗鄰。項目完全不可行。

案例四：某經濟型酒店經營權轉讓

項目為在營經濟型酒店，8000平米，項目位於某風景名勝區內，自然條件一流。周邊無地鐵，但是300米內有一個大型公交站。項目獨門獨院，由三棟建築組成，並自帶前庭後院。周邊均為民宿酒店及旅遊商業。項目3~4公里範圍內有三家三甲醫院。

項目合作方式：物業轉租，租金報價3.0元/平米·天，並有一定金額的轉讓費。

本項目產權為村集體，轉讓方為酒店經營方，項目轉讓後，酒店經營方實際為二房東。

項目完全符合“3322”選址法則。

實際踏勘後覺得現場情況比較理想，開始推進合作洽談，但是最終未能合作。原因如下：

▶ 定位方向：本項目所在區位為知名景區，遊客眾多。項目適合定位自理型項目中的旅居養生公寓，針對階段性居住的活力老人提供服務。

項目作為在營酒店，現有的房間及配套設施都可以為旅居客戶現成使用。

▶ 檔次定位：項目外立面及現有的硬件配置，能支撐中端定位，加以改造並增加景觀、配套功能後，可以定位中高端。

▶ 改造量：現場查勘後，兩棟酒店房間基本不用改造，無論房間大小還是過道的寬度都沒有問題。另外一棟酒店需要把一樓房間改造為配套功能，並且由於房間過小，計劃把兩個房間合併為一間。

另外計劃在樓棟間增加一個連廊，增加兩棟樓之間的聯通性。

以上改造構想希望進一步落實到圖紙上的時候，發現本項目樓齡達25年，原圖紙早已遺失，僅有部分裝修圖紙，完全沒有電子版的圖紙，需要到建設檔案館調取圖紙。轉讓方表示，雙方未能達成明確的合作意願之前，不願意出面調出圖紙。這導致我方無法判斷項目的結構安全性，對於這種長達25年樓齡的老建築（物業是由村裡建設，根本不知道建築質量如何），不清楚是否需要對結構進行加固，而結構加固將會是非常巨大的一筆改造投入。

▶ 出房率：項目酒店客房有160間，估算安排床位270個，床均面積約29平米（含配套面積），出床率也比較理想。

▶ 競品價格：本項目酒店淡季價格為198元/月，長包房的價格預計能達到6000元/月以上。

▶ 周邊條件：項目依山而建，周邊毗鄰景區，自然環境很好。3~4公里內3個三甲醫院。300米內一個大型公交站。周邊完全沒有居民小區，全部是民宿及小商業。綜合而言，周邊條件非常理想。

▶ 商務條件：租金要求達到3元/平米·天，是非常高的租金，不過此地寸土寸金，確實是稀缺地段，這個價格也算市場行情。原本考慮項目出床率高，裝修現成，加上旅居養生公寓的收費模式，溢價能力還要高於長者服務式公寓，如果改造投入不大的話，應該還可以算過來帳。但是由於改造投資的規模及金額受限於圖紙無法獲取，無法準確估算，因此項目的投資可行性無法評估。

▶ 物業合規性：本項目物業產權方為村集體，由現在的酒店經營方租賃村裡的物業進行酒店經營。由於歷史原因，本項目只有2000平米有產權證，其餘6000平米沒有產權證。現在的經營方在跟業主方的租賃協議中有轉租的權限。經過向專業律師諮詢，認為此前經營方與村委會簽署的租賃協議其實屬於無效合同（根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。”），轉租合同也是無效的。

判斷結論

本項目雖然環境資源一流，選址條件理想，但是由於物業租賃關係不合規，且改造投入成本無法準確預估，因此項目無法繼續合作。

以上為本人粗淺的分析思路，不吝鄙薄，公之於眾，拋磚引玉，熱切期望業內專家批評斧正。

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