來自華巖剛需大盤的靈魂拷問：地段VS價格，你選哪一個？

這期要說的還是大渡口、九龍坡方向。這個盤的大體位置在華巖新城，橫跨了九龍坡和大渡口兩個區，名字叫金地自在城。

出發前我在網上簡單的瞭解了一下，我發現，今天要說的這個盤其實和上一期的融創春暉十里有很多相同點。比如，體量都超過了百萬方，典型的大盤；客群定位都偏剛需；建面銷售價格不過萬，都挺便宜。我比較關注的問題的，這個盤的優劣勢具體是啥？賣得好不好？

帶著這些疑問，我出發往華巖趕。華巖新城這個片區現在還沒通輕軌，所以我只好坐著公交慢慢搖到了華巖。

金地自在城的位置還比較好找，我在華巖公租房旁邊的公交總站下車之後，步行了五六百米，穿過華巖酒店用品城，就看到售房部的廣告牌了。

售房部外面有一條迎賓小道，但是在施工，用鐵皮皮圍起的。我穿過圍擋問了幾個工作人員之後，才終於來到了售房部大廳門前。

售房部門口的鐘樓加上一排排矮矮的紅磚白牆小樓，修得有點像電影裡面的歐洲小鎮，據說這塊就是以後金地自在城的集中商業。

大廳裡面看房的人不多，置業顧問熱情的接待了我，給我把整個樓盤的情況仔仔細細的介紹了一遍。

1、品牌

可能好多重慶本地人和我一樣，都沒有聽說過金地這個開發商，那我就先從品牌說起。

金地集團成立得很早，屬於標準的“80後” ，也是個老牌開發商了。它1988年在深圳創立，2001年就在上交所上市了，是中國最早上市並完成全國化佈局的房地產企業之一。

它的地產項目覆蓋了中國的40多個城市，甚至在美國的一些核心城市都有佈局。

不過它進入重慶的時間很晚，差不多前年才開始在重慶拿地。而大渡口的金地自在城項目就是金地在重慶的首秀。

金地還和首創一起在彈子石拿了一塊地，另外之前寫過的中交中央公園也是金地的一個合作項目。

金地自在城是金地集團的旗艦項目，在全國包括上海、杭州等城市都有自在城項目。金地有9大產品系包括格林系、褐石系、名仕系、天境系等。在大渡口的自在城項目，金地運用了產品系中第二檔的褐石系，就是我進門看到的褐紅色的磚牆面。

2、價格情況

今天主要說的是金地自在城目前在售的高層，面積區間在套內71-80平米左右。

清水房，建面單價8900元/平米，套內價格10000-11000元/平米。它的總價在70-80多萬。

周圍的幾個盤，比如北京城建雲熙臺，華宇錦繡花城，都是改善型的大平層、洋房、別墅。

它的價格和偏剛需的金科中建集美陽光差不多，都是套內均價1萬多點，這個價格基本也就是華巖片區的剛需高層價格。

上個月底開盤了2棟高層，其中一棟賣了八成，另外一棟才賣了三成，作為剛需盤來說，這個銷售情況其實並不太好。

3、地段和交通

金地自在城的區位前面提到過，位於華巖新城的核心區。華巖新城這個片區是坡區打造的旅遊加居住的規劃區域。

目前華福大道北段，也就是金科陽光小鎮那一帶的生活片區基本算是打造起來了。但是靠近民安華福公租房，也就是金地自在城這個區域現在來看，算是比較偏的，目前在開發的有金地、北京城建和榮安的三個盤。

再來，周邊的環境也真的不咋地。華巖酒店用品城、倉儲物流市場、製冷設備公司等等，而且也沒有聽到要搬走的消息。

對於華巖新城片區的發展來說，規劃中有兩大利好，一個是宜家商場落子華巖，另外一個是輕軌5號線的覆蓋。

首先說下宜家。宜家的位置在美每家華美星都附近，和金地自在城的距離在2.1公里左右，預計今年底會開工修建，兩年後亮相。

宜家的入駐不光對金地自在城這一個樓盤，對於華巖新城片區的樓盤帶動作用都很大。作為一個商業體，住在附近的人不僅僅平時可以來買點衣櫃、買個床、隨便吃個飯這麼簡單。最關鍵的是，華巖片區難得的有了這樣一個大型商業來帶動這一片的經濟和消費。

再說交通。按照規劃，在樓盤的附近有2個輕軌站點。

5號線的華巖中心站和跳蹬站，都還在建設當中，預計今年底會開通。如果按計劃通車，現在買的房子到接房的時候應該能坐到輕軌了。但是距離就有些尷尬了，樓盤距離華巖中心站大概1.7公里，走路需要將近半個小時。

現目前，項目旁邊500多米的地方有個公交站場，捱到華巖公租房E區的，有十多條公交線路。對於剛需來說，公交線路多，出行還算方便，也不需要走很多路。

總的來說，金地自在城的地段位置吊角，周邊雖然有輕軌，但距離稍遠，不開車的話，出行依靠公交更多一些。

4、產品

金地自在城體量117萬方，算是這個片區內體量最大的一個盤。分為了三期來開發，一期主要是高層、小高層、洋房和商業；二期也是高層、小高層和洋房；三期是別墅和洋房。

整個項目的定位屬於剛需+改善。比如一期現在賣的小面積高層就是典型的剛需作品。特別是三期的洋房和別墅則是針對改善人群的口味。

項目一期沙盤

現在在賣的主要是一期。一期的主題景觀圍繞著兩個中軸打造了四個花園。另外，在洋房組團用夜光石做了夜光跑道，對於那些平常晚上喜歡夜跑的小青年來說，是個加分項。

另外，外立面是運用的金地褐石系褐紅色的磚牆面，整體的建築風格是走的歐洲小鎮風。

在售的高層就是圖上的6號和7號樓，3梯8戶，30層高，接房時間在明年底，也是比較典型的剛需配置。

這兩棟高層旁邊有4萬方集中商業，聽說超市和電影院什麼的都在談，後期應該會入駐。如果這裡的商業能做活，一般的生活所需，比如下樓買個菜呀，就算出門看個夜場電影之類的操作也可以有。

從兩棟樓到華巖中心輕軌站步行時間起碼要20分鐘以上，距離輕軌站是有點遠的。

旁邊還有一個規劃的小學，打聽了一下，說是公立性質的，目前還沒定下來。有商業、有學校，這個小區的配套還算可以。

有個缺陷在於，東面是二縱線，目前在建設中，雙向8車道。雖然小區的地勢和旁邊的二縱線道路存在一定高差，不過這兩棟樓朝東的戶型，特別是6號樓還是存在一定的噪音和灰塵的影響。

另外，6棟和7棟之間是小區的活動場地，籃球場、羽毛球場、健身和兒童遊樂設施都在這裡，矮樓層住起來恐怕還是有點鬧。

5、戶型

A戶型套內約71平米

整個戶型比較方正，71平米做了三室，整體的功能性比較強，只是面積限制，包括客廳和臥室的尺度都比較小，客廳開間只有3米5，兩個次臥的開間都不到3米。

只是三室共用一個衛生間，每天早上起床搶廁所將成為日常。

B戶型套內約72平米

這個戶型的陽臺客廳和兩個臥室都是全採光，比起上個戶型，這個戶型雖然功能性也都保證了，但有些地方做得不那麼合理。比如，開門正對客廳，私密性做得不好，客廳的浪費面積有點大。

C戶型套內約72平米

這個戶型的客廳3米8，比前兩個戶型要做得稍大一點，不過朝向朝西，夏天陽臺和兩個臥室要遭當西晒。

D戶型套內約80平米

幾個戶型當中面積最大的80平米做的三室兩衛，做了動靜分區，進門的地方也做了玄關，私密性更好。而且終於不用像前面幾個戶型一樣搶廁所了，主臥還可以做一個套房。唯一的不足是從進門到陽臺做得太狹長了。

6、配套

前面提到過的大約4萬方的集中商業就在一期目前在賣高層的旁邊，置業顧問介紹後期會有電影院、超市入駐。

樓盤附近有個民安公園，步行大概需要15分鐘，遇到週末天氣好的時候帶著家人一起到公園散散步遛個彎晒晒太陽，放鬆一下也不錯。

項目自身規劃了一個幼兒園，就在一期洋房組團的旁邊。一期在售高層的旁邊就是規劃的一所公立小學，預計今年底開始招生。除此之外，二期還會有一箇中學，具體是哪個學校目前也還沒定。

另外，周邊有一個九龍坡區第二人民醫院，是三甲醫院，在項目三期那邊，去年已經動工了，預計3年內可以投入使用。

7、總結

優點：

體量大，小區環境和景觀打造不錯；

外立面採用褐石牆面，走歐洲小鎮風，質感可以；

在售高層戶型面積不大，總價也不貴，適合剛需自住；

缺點：

周邊有輕軌，但和樓盤距離遠，超過了步行舒適範圍；

開發商金地在重慶的品牌知名度不夠；

規劃配套的成熟期長。

金地自在城和上一期的春暉十里一樣，目前在售高層最大的賣點就在價格便宜，產品品質也還行。對於在大渡口和九龍坡片區的剛需來說，這個價格完全可以上車了。

但金地自在城所在的華巖新城這個片區的位置偏，離輕軌遠，配套成熟期長也是它的劣勢所在，我想這其中也一定包含了它賣得不盡理想的原因吧。

然而對於投資來說，雖然這個樓盤的總價不高，但地段和位置不好，樓盤所在的九龍坡區的區域發展潛力不如其他幾個核心區，比如渝中、江北和渝北，而且華巖新城也不屬於九龍坡的核心區，樓盤的升值潛力不足。

所以，綜合來看，這個樓盤屬於剛需自住還行，投資慎重的類型。