“小區電梯壞了卻遲遲沒有得到維修，外牆滲水想修卻沒錢。”在惠州不乏出現這樣情況的住宅小區，雖然購房時候繳納了住宅專項維修資金，但是具體這筆錢怎麼用？誰能用？誰來監管？很多小區業主卻都不清楚。為了進一步加強惠州市住宅專項維修資金的管理，惠州市住房和城鄉建設局擬對2014年出臺實施的《惠州市住宅專項維修資金管理實施細則》進行修訂，並更改名稱為《惠州市住宅專項維修資金管理辦法》。目前正在公開徵求社會公眾意見。如有意見和建議，請於2019年8月16日前通過郵件形式反饋，郵箱：[email protected]。
"“小區電梯壞了卻遲遲沒有得到維修，外牆滲水想修卻沒錢。”在惠州不乏出現這樣情況的住宅小區，雖然購房時候繳納了住宅專項維修資金，但是具體這筆錢怎麼用？誰能用？誰來監管？很多小區業主卻都不清楚。為了進一步加強惠州市住宅專項維修資金的管理，惠州市住房和城鄉建設局擬對2014年出臺實施的《惠州市住宅專項維修資金管理實施細則》進行修訂，並更改名稱為《惠州市住宅專項維修資金管理辦法》。目前正在公開徵求社會公眾意見。如有意見和建議，請於2019年8月16日前通過郵件形式反饋，郵箱：[email protected]。
在業主不知情的情況下，住宅專項維修資金卻被申請使用了，究竟是怎麼回事？今年初，市區雅庭院小區業主就在網絡問政上發帖，諮詢維修資金究竟該怎麼用？誰能用？類似這樣的情況，今年6月，市區東方威尼斯小區也出現了，由於物業提出緊急動用維修資金對小區消防系統進行維修，但是有業主提出質疑表示反對，認為維修沒有經過業主許可，同時物業也沒有公佈維修工程的具體明細。
當一個住宅小區使用一段時間之後，其中的各種設備勢必出現老化、故障甚至無法工作的情況。而住宅專項維修資金，就是業主、建設單位或者公有住宅售房單位繳存的，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。本來就是用於住宅維修和更新改造的資金，為何在使用時很多業主卻不理解？究其原因，很多業主不知道究竟誰能用，怎麼用，用在哪裡，誰來監管。由於這些問題難以釐清，所以在住宅專項維修資金的使用上，就會出現不同意見。
此次藉著《惠州市住宅專項維修資金管理實施細則》進行修訂的機會，惠州市住房和城鄉建設局，對於該項資金怎麼來，怎麼用，怎麼管也進行了相信的說明。
根據此次修訂的管理辦法，所謂住宅專項維修資金，是指業主、建設單位或者公有住宅售房單位繳存的，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
而住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
而共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、避雷設施、照明、二次供水設施、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性停車場(庫)、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
城市市政、供電通訊等專有線路不能用
雖然居住區內屬於城市市政公用部門負責管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線以及居住區內屬於供電、通訊、廣播電視等部門負責管理的供電、通訊、有線電視線路等看似也是屬於大家公用的設施設備，但是根據此次修訂的管理辦法，這些也都不屬於住宅共用部位、共用設施設備，所以一旦發生損壞，只能是按照這些設備設施的權屬，由全市所有人進行維修，不能動用維修資金。
根據此次的修訂辦法，本辦法實施之日起，開發建設單位在取得《商品房預(銷)售許可證》之前，應當將擬預(銷)售物業的住宅專項維修資金一次性全額繳存至專戶管理銀行。開發建設單位在預(銷)售物業時，應當在《商品房買賣合同》依法約定由物業買受人全額繳存住宅專項維修資金，並向物業買受人出示已墊資繳存住宅專項維修資金的憑證。物業買受人應當一次性全額向開發建設單位交納該物業的住宅專項維修資金。
預售房的，在辦理商品房預售登記收件前繳存；現房銷售的，在辦理房屋產權登記收件前繳存。市、縣(區)住建主管部門在辦理商品房買賣合同備案時，應當查驗住宅專項維修資金繳存情況。
具體徵收標準上，業主按其所擁有物業的建築面積繳存住宅專項維修資金，每平方米建築面積繳存首期住宅專項維修資金的數額為上一年度本市住宅建築安裝工程每平方米平均造價的5%。
曾在惠州置業的李先生表示，之前購房時，開發商都會給購房者一個維修資金專項銀行賬號，要求購房者自行將這筆維修資金存入賬號。“也曾聽說過由開發商代收這筆錢，之後開發商統一繳納到專項銀行賬號，但最後卻發生了開發商將這筆錢挪作他用，或者最終挪用了，卻沒有繳納的行為，讓購房者受損。”
而此次修訂辦法的出臺，則意味著，住宅維修資金不再是由買房者在買房時候自己繳納進入住宅維修資金的專有賬戶，而是由住宅開發商先行墊付，才可以進行房屋銷售。之後買房者向開發商支付這筆開發商墊付的費用。無形中，就規避了購房者的風險，同時也可以約束開發商。
一套房買賣的時候，除了房屋產權要進行過戶之外，還要留意的一點就是，當房屋所有權轉移時，該房屋住宅專項維修資金賬戶餘額隨房屋所有權同時轉移過戶，新業主應及時持有效權屬證明到物業所在地住宅專項維修資金管理部門辦理戶名變更手續。
小區公共設施設備經營收益也可存入住宅專項維修資金
在住宅小區中，除了購房者購房時繳納的這部分維修資金，維修資金還有著其他一些來源，在此次的修訂辦法中也做了明確規定。
首先就是住宅小區中，建設單位未售出及留用的物業在竣工驗收備案後一年內，建設單位應當繳存住宅專項維修資金。與此同時實行回遷安置、異地安置的被拆遷戶，住宅專項維修資金由建設單位和被拆遷安置戶協商約定繳存，沒有約定的由建設單位繳存，繳存時間為在遷居安置之日前。
對於未建立住宅專項維修資金制度的老舊住宅小區，辦法規定業主可到住宅專項維修資金管理部門開設住宅專項維修資金監管賬戶，按各自擁有物業建築面積隨物業服務費每月每平方米0.5元的標準按月繳存到住宅專項維修資金監管賬戶。
在大部分小區中，都存在著諸如小區電梯廣告，外牆廣告等諸多公共空間的收益。對於這些收益，究竟該怎麼處理，也頗多爭論。在此次的辦法中，明確規定，經業主大會同意，物業管理區域共用部位、共用設施設備的經營收益，扣除必要的管理成本後，剩餘部分可作為住宅專項維修資金存入監管賬戶。
根據此次的修訂辦法，使用住宅專項維修資金的申報主體是物業管理人，包括：業主、業主委員會、受委託的物業服務企業或其他管理人。
住宅專項維修資金使用計劃由物業管理人提出，成立業主大會的，應書面報備業主委員會。已成立業主大會但沒有聘用物業服務企業或其他管理人的小區，由業主委員會提出住宅專項維修資金使用計劃。未實施物業管理和沒有管理人的，也沒有成立業主大會的，由對共用部位、共用設施設備具有共有關係的業主共同(或業主代表)提出住宅專項維修資金使用計劃。
提出資金使用計劃後，需要以徵求意見形式召開業主大會會議表決使用住宅專項維修資金的，涉及相關業主不超過1000戶的，徵求意見時限不超過90天，1000戶以上的，不超過120天。
在此期間物業管理人使用住宅專項維修資金事項應當向相關業主公告，公告內容包括：項目名稱、概況、預算價格、預分攤明細等等。使用維修資金事項經業主表決後，表決結果應當在業主表決結束之日起10日內公告相關業主，公告內容包括：表決結果統計表、徵求業主意見表(業主姓名及電話號碼應當隱蔽複印公佈)等。逾期公告的，該維修項目視為終止。
維修項目竣工驗收後，應當在完成驗收之日起10日內公告相關業主，公告內容包括：驗收情況、驗收結果等。
正常情況下物業管理人應當在發佈徵得住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意的表決結果公告一年內向住宅專項維修資金管理部門提交書面申報材料。
緊急情況下，經住宅專項維修資金管理部門現場核實後，申報單位應當在3天內發佈緊急維修公告，並在公告後40天內，向住宅專項維修資金管理部門提交書面申報材料。
多種危急情況下，可不經業主同意直接向管理部門申請維修費用
雖然住宅專項維修資金屬於全體業主繳納的維修費用，在使用時也需要經過2/3的業主同意，但是由於提出申請，到徵求意見，最終通過實施需要一個較長的流程，所以一旦發生危及房屋使用和人身安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修的，多種危急情況下可不經業主同意直接向管理部門申請維修費用。
一旦發生危及房屋使用和人身安全等緊急情況的，物業管理人應當及時書面報告物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民委員會、住建主管部門和住宅專項維修資金管理部門，並及時進行維修，同時做好現場記錄、拍照、攝影等證據保全工作。
與此同時，物業管理人可以不經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意，直接向物業所在地住宅專項維修資金管理部門申請辦理維修費用及其他相關費用的列支手續。
在通過一系列流程之後，住宅維修資金終於可以使用了，那此時的監管又能怎麼做？該修訂辦法表示，住宅專項維修資金管理部門應當建立維修項目現場查看制度，維修項目預算達到5萬元及以上的，需通過隨機抽取第三方造價公司進行審價，申報單位按審價後的價格與維修單位簽訂維修合同。
當小區的住宅專項維修資金多次使用之後，不足該怎麼辦？該修訂辦法表示，當業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額低於首期應繳存額30%(含30%)的，業主應當及時續籌。續籌住宅專項維修資金由相關業主按照所擁有的物業建築面積比例分攤，續籌後的住宅專項維修資金餘額不少於首次繳存的金額。
住宅專項維修資金的續籌方案通過召開業主大會，在徵得具有共有關係的專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意後，物業管理人應當在一週內將住宅專項維修資金續籌方案報送住宅專項維修資金管理部門備案。
採寫：南都記者 李鵬
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