編者按：我們處在一個前所未有的創新時代，預測未來已經非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構未來？對於房地產行業的未來，這是一個特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何，一切關於未來的猜想，想要重構未來，都應是基於過去的經驗和總結。
故此，觀點地產新媒體旗下研究團隊——觀點指數，通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現，重磅推出“艱難一年”系列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應對艱難的2018年？又為2019年打下了什麼樣的基礎？他們怎樣重構自己的未來？
觀點指數 袁世凱二公子袁克文有句名言，“十有九輸天下事，百無一可意中人”。
在近十年的互聯網生態中，似乎沒有哪一年不是“註定不平凡的一年”。“最困難的一年”也是各大網站每年年終盤點時最常用的臺詞。
無論是個人還是企業，順風順水的時刻總是少數，艱難才是生命中的常態。
不過，這個“難”字既然還能喊得出來，也就說明還沒有到山窮水盡的地步。市場寒冬中悄然消逝的企業，可能已經沒有心情和力氣喊出“難”字了。
對老牌央企華潤置地來說，雖然遠不至於這麼艱難，但2018年確實不能算是順利的一年。
吳向東走後怎樣？
2018年華潤置地最大的新聞，莫過於吳向東的出走。
2016年復出後，市場就傳出了吳向東在寶萬之爭扮演“關鍵先生”的誅心之論。自從他擺脫宋林案陰影之後，就一直久居幕後，只出任助理總經理兼董事。名義上華潤置地的最高長官是董事會副主席唐勇，歷次華潤置地的業績會也都由唐勇出面主持。
看起來，沒有名分的吳向東似乎與華潤置地的聯繫早已式微。不過在中國，歷史告訴我們，真正的權力從不直接來源於名分。
雖然所有公開場合中站在臺前的都是唐勇，但華潤置地發展的軌跡卻未曾遠離過吳向東的指向。彼時的張大為、唐勇、李欣三人組更像是分工明確的執行陣容，而非三足鼎立的共同決策組合。這幾年來，吳向東則低調而又事無鉅細地掌握著全局。
10月16日，市場消息開始發酵。作為實際掌權者的吳向東，被傳將要離開華潤置地，加盟華夏幸福——這聽起來就像是鬱亮跳槽去了恆大當副總裁一樣，令人意想不到的事情。
不過考慮到華潤置地的央企屬性，以及華潤置地之上還有華潤集團等因素，吳向東離開的決定，似乎也並沒有那麼難以理解。
供職華潤25年，施加影響16年，掌握權力5年，華潤置地早已烙上了吳向東的印記。吳向東走後怎樣，這個問題的關心者大概多數是吃瓜群眾和八卦愛好者。但是對華潤置地的投資者和市場人士來說，吳向東走後華潤置地會怎樣，才是更加重要的問題。
值得注意的是，吳向東並不是獨自離開，隨他一同前往華夏幸福的還有華潤置地的前CFO俞建。
從2014年至今，華潤置地財務槓桿穩健和融資渠道暢通，大部分功勞都要歸於俞建。俞建作為吳向東轉任華夏幸福的先鋒官，剛上任就發行了118億元的新債務，足以證明其在融資方面的高超技術。
針對吳向東和俞建的離開，華潤置地在管理架構上已經做出了相應調整。根據華潤置地下半年的公告，唐勇取代吳向東就任華潤置地黨委書記，而後又獲委任為首席執行官，李欣就任公司總裁，張大為獲任董事會副主席，而俞建的執行董事和執行委員會成員職位，則由沈彤東取代。
吳向東時代的三人組，終於成為了他離開後的共同掌舵者。張大為、唐勇、李欣三人的分權和共同決策，也會更加理性與穩健。
不過，分散的權力或許也意味著，華潤置地短期內不會再有吳向東這樣有魄力的指揮者，和敢於立下萬象城軍令狀的開拓者。
央企屬性下，華潤置地或將繼續“穩”字當頭。已被證明有效的吳向東路徑，大概也將在沒有吳向東的情況下，繼續延伸下去。
商業地產巨像
不管再過多少年，華潤置地的商業地產可能都會是吳向東這25年中留下的一個傳說。
近年來，華潤置地的商業地產一直是業內佼佼者，甚至讓人很難挑出毛病。
2018年前11個月中，華潤置地的投資物業實現租金收入約85.59億元，其中11月份的租金收入為8.33億元。商業地產平均每月為公司貢獻7.78億元，而且處於逐步上升的態勢。其中2018年上半年租金收入的年平均增長率達到了26.5%。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
注：2017年華潤置地年報列呈貨幣為港幣，本圖表採用2017年12月31日匯率近似計算
與現金流匹配的是商業地產的毛利率，據華潤置地半年報披露，2018年上半年包括酒店在內的投資物業毛利率從2017年的63.5%上升至66.6%。如果按照這個趨勢發展下去，華潤置地2018年投資物業毛利可達57億元以上。
長期穩定增長的現金流入，可以說是企業的“六味地黃丸”。變成利潤的租金收入進則可分紅，退亦可償債。據年中業績會披露，上半年華潤置地的現金餘額約為609億元，同比上升了42%，償債能力大幅提高。
但是，鉅額租金收入背後是重資產全持有的商業模式，這意味著資金的沉澱，而資金沉澱向來是商業地產的沉痾頑疾。
10月12日，華潤置地宣佈南寧投資、華潤置地珠海、華潤投資創業、世博土地控股與中國人壽保險設立商業地產基金，初期總資金達150億元人民幣。
即使是商業地產實力雄厚的華潤置地，也要採取聯合設立基金的方式來輕化資產。雖然利用了金融手段，但這在央企中依舊是穩健之舉。
令人感到巧合的是，吳向東傳出離職消息也是在10月份，這或許是吳向東在華潤置地留下的最後一個重大決策。
根據半年報，截止2018年6月底，華潤置地商業投資物業資產賬面總值為1067.2億元，佔集團資產總值的近五分之一，擁有在營商業面積717萬平方米，包含28個購物中心，在建及擬建投資物業總樓面面積共計893萬平方米，已佈局全國49個城市。
在觀點指數發佈的中國商業地產TOP100榜單中，華潤置地連續三年奪得榜首。吳向東開創的商業地產帝國，至今規模地位幾乎無人能撼動。
不過，商業地產終究不是華潤置地的主業，再耀眼的副業，也無法替代住房開發的銷售收入。而華潤置地的住房開發銷售，在整體下行的房地產市場中，註定也無法獨善其身。
住宅地產微瀾
“做到行業前十是力所能及的事情。”唐勇在年中業績會上如是說到。
不過這舉重若輕的表述背後，是第一季度銷售情況的不甚如意。前三月僅完成年度銷售目標的19.8%，讓華潤置地無緣房企銷售前十的行列。
四五月份雖然短暫回到了前十之列，但六月份第十一的銷售排名，再次讓華潤置地感到有些難受。同時，由於新城上半年的直道超車，在持續整個下半年的彎道中，華潤置地再也沒有機會反超新城。
有賴於下半年的穩健增長，以及另一個老對手的突然掉隊，華潤置地終於重回前十，“力所能及”的說法也得以有驚無險地落地。
數據來源：觀點指數
排名波動的背後，是拿地、市佔率、信用評級以及融資渠道的激烈競爭，華潤置地終於還是守住了前十。
住宅的開發銷售仍是華潤置地的不二主業，回顧過去的銷售情況，已從2013年的663.06億元增長到2018年的2106億元，五年之間翻了三倍半。
數據來源：企業公告、觀點指數
2016、2017年的兩年市場高潮期讓華潤置地順水行舟，2018年上半年的市場仍然都是一片祥和景象，但下半年整個房地產行業似乎都沒過幾天好日子。
集中的償債壓力和嚴厲的調控政策是每個房企頭頂的達摩克里斯之劍，不過多虧穩健的央企做派以及遠超同行的商業地產收入，華潤置地的日子在銷售排名的波折中過得還算不錯。
年末，華潤置地超額完成了年初1830億元的銷售目標，無論是排名還是銷售額，都交出了一份不錯的答卷。
或許是因為簽約銷售額沒有受到太大的影響，華潤置地在2018年的拿地節奏甚至比2017年還要快很多。
數據來源：企業公告、觀點指數統計
2017年全年，華潤置地在土地市場上總共收穫了64宗土地，最少的月份只有1宗。而2018年前11月，華潤置地總計收購了81宗土地，總樓面面積1826.57萬平方米，應占樓面面積1325.15萬平方米，權益土地出讓金846億元。
華潤置地出手頻率較2017年明顯加快，共有三個月拿地數量超過十宗，甚至下半年的土地流拍和底價成交潮也沒有放緩拿地。據計算，2018年華潤置地土地收購總樓面面積、應占樓面面積以及權益土地出讓金，分別增長69.28%、63.67%以及44.48%。
看好長遠市場或許是華潤置地在這個樓市冬天頻繁出手拿地的理由之一，又或許是華潤置地在吳向東在位最後一年中為華潤置地儲藏的冬糧。
2018年，吳向東的離去或許不會讓華潤置地有很大的改變，但是時間遲早會改變所有，無論是華潤置地、整個行業還是我們自身的未來。
和平年代中不會有喊出粉碎車輪的“風暴降生”丹妮莉絲，歷史的車輪仍將繼續前進。2019年的華潤置地怎樣，我們拭目以待。