中房報記者 翁曉琳 | 深圳報道

被稱作是“中年轉型焦慮”的華潤置地，5月15日公告顯示，前4月合約銷售金額約690.24億元，同比增長約37.10%；合約銷售面積約為373.73萬平方米，同比增長約28.02%。

以今年設定2420億元目標來看，完成了28.5%。雖然華潤置地董事會主席唐勇數次強調公司追求的是有質量的增長，但華潤置地需要走的更快。

今年3月底的香港業績會上，唐勇曾對華潤置地的未來表示擔憂。“面臨新的增長，包括轉型，比如五年、十年以後的華潤置地會怎麼樣？”如今在粵港澳大灣區規劃下，華潤置地也在此進行了新實驗。以華南大區為首的先鋒兵從城市更新入手，加大投入，試圖為其尋找新的利潤增長點。

華南大區數十人跳槽

此前華潤置地“精神人物”吳向東離職後，導致了多位高管陸續加盟華夏幸福，包括華潤置地原首席財務官俞健、華潤置地原華南大區副總經理趙榮以及華潤置地原商業地產事業部總經理趙煒。

有消息稱，目前整個華夏幸福南方總部已經超過100人，其中有40多人來自華潤置地，以華潤置地總部所在的華南大區人數最多，涉及城市更新工程、設計等各條業務線。

2018年年報顯示，華潤置地6個大區中，華南大區貢獻了488.73億元，佔比23.2%。這一數據雖然排在6大區中的第二名，比華北大區513.76億元還有距離，略高於華東大區的468.81億元。

截至4月30日，今年華南大區銷售表現並不理想，銷售額完成了111.22億元，遠低於華東大區的172.59億元和華北大區的191.16億元；銷售面積為30.71萬平方米，也遠低於華東大區的96.32萬平方米和華北大區的86.40萬平方米。

不過，有華潤置地華南大區的人士對中國房地產報記者表示：“目前整體經營並沒有特別大的問題，銷售額落後的問題也和推貨量有關，有些項目是在下半年推售的。高管離職當然會對公司產生一些影響，要離開的人也是為了追求更好的平臺。人員變動是每家公司都會經歷的。”

而另一位已離職的員工則對中國房地產報記者透露：“未來雙方肯定會形成競爭，畢竟源頭是一樣的。而且華夏幸福已經加大了在粵港澳大灣區的拿地，華潤置地需要找到自己的新優勢。”

大灣區的城市更新機遇

華潤置地急需尋找自己新的優勢，在粵港澳大灣區的佈局中，華南大區將集中在城市更新突破。

截至2018年末，華潤置地積極跟進城市更新項目30餘個，其中16個已切實落地項目，預計總建築面積約2200萬平方米。華潤置地執行董事沈彤東透露，“初步估算大灣區內土儲面積超過85%，預計2022年開始有簽約額的貢獻。”

除了大本營深圳，僅在東莞，華潤置地400天內就在東城、道滘、謝崗、常平等12個鎮街，佈局了超過20個項目。

這背後也是華潤置地設定了50億元的銷售額目標。這是華南大區第一個首進城市開年即半百億目標的城市。合富研究院數據顯示，2018年排名第六光大地產為31.9億元。換句話說華潤置地希望能打進東莞前十名。

另一個城市更新佈局重點是廣州。據克而瑞數據顯示，2018年華潤置地在廣州銷售權益金額達到了74.5億元，但和第一名保利198.3億元還有較大差距。為了擴大土儲，華潤置地介入了舊村改造。5月9日掛出的石馬村的招標項目，就是其去年8月介入的項目，此外還參與了佛塱村、蘆灣村等項目。

目前華潤置地制定了三條腿的戰略進行轉型，其中就包括了城市更新。這背後也是項目操作成功能給公司帶來巨大收益。

以深圳華潤城為例，前身為大沖村舊改，改造後銷售均價在10萬元/平方米，毛利率超過了70%，導致去年公司一線城市的結算毛利潤率高達54.5%，也拉動公司整體的毛利率達到42.9%。

唐勇承認城市更新收益率高，“它比的是公司的品牌和綜合能力，投在這方面，比單純的拼價格更要求綜合力，收益也比招拍掛要高。城市更新包含著當地業主方的利益，還有政府的利益和訴求，還有開發商的能力和利益之間的平衡。”

城市更新+土地整備+綜合整治+代建代理

事實上，城市更新項目也有助於多元化業務開展。目前華潤置地操作的城市更新項目中，往往帶有商業部分。例如深圳湖貝項目，華潤置地將投資300億元打造多元複合的“華潤湖貝中心”。上述提到的華潤城也建有萬象天地。

年報顯示，去年深圳萬象天地租金收入達到了3.73億元，平均出租率在96.2%。雖然和深圳萬象城10.17億元還有較大差距，但比不少城市的萬象城租金收入要高。

一直以來投資物業是華潤置地發展的重點。2018年公司整體租金收入按年增長24.5%至95億元，其中購物中心租金收入貢獻比重為72%，投資物業毛利潤按年增長34%至63億元。尤其是年輕的購物中心，租金回報率達到了11.9%。

有華潤置地城市更新相關人士對中國房地產報記者表示：“華潤置地的優勢是做大體量、多元化與複合型的城市更新項目，採取的是‘城市更新+土地整備+綜合整治+代建代理’方式。現在華潤置地會在城市更新中嘗試更多元化業務。”

華潤置地華南大區去年就在產業地產集中發力。例如在大沖村舊改打造南山科技金融城。更早時候，其還和天安數碼城合作開發龍華區大浪中心區城市更新項目。產業園改造成為深圳市各級政府非常重視的問題。作為央企，華潤置地天然和地方政府有著良好關係。

有接近華潤置地的人士對記者表示：“華潤置地此前城市更新模式主要是通過住宅的滾動開發，獲取階段性的投資回報；通過對商業和酒店的長期運營，獲取長期穩定的現金回報，再通過物業資產組合在不同類型的資本市場獲得融資支持。從產業地產入手，也改變了華潤置地以往的發展模式。”