國金證券研究所
總量研究中心
宏觀團隊
核心結論
降準會再度刺激房價大幅上漲嗎？難。9月6日，央行宣佈降準，標誌著新一輪貨幣邊際寬鬆週期的開啟。以往，每一輪貨幣寬鬆都會刺激房價加速上漲，但這一輪或許有所不同。第一，房地產調控政策更加嚴厲。無論是表內的房地產貸款、按揭貸款，還是非標融資的房地產信託等，都在明顯的收縮，從資金來源層面對房地產進行了更加明顯的約束，政策層面對房地產行業收緊的信號愈加明顯（尤其在7月底中央政治局會議明確短期不再靠刺激地產來穩增長之後，多項舉措出臺收緊房地產）。第二，房價漲幅不斷收窄，房價上漲預期發生一些變化。從數據來看，70大中城市二手房價當月同比在今年3、4月份創出7.9%的高點（2010年5月至今的高點為8.0%）之後，不斷下降，截止7月該數據降至6.5%；其中，一線城市二手房同比漲幅更是降至0.2%的水平。房價漲幅的不斷收窄，打壓了住房炒作的預期，市場整體對房價上漲的預期有所回落（北京的房價預期指數從2017年3月的高點135，下降至2019年6月的113）。第三，地產行業以及房產對其他行業和其他資產的擠出效應有所減弱。以往，地產行業的ROE要高於其他行業較多，房產價格的預期收益率也高於其他資產，資金進入地產行業和房產的訴求很高。隨著房地產行業ROE的比較優勢的喪失（包括融資成本上升、需求下降、政策風險等）、房價上漲預期的下降，貨幣寬鬆後資金再次流入地產的概率在下降。第四，長效機制的出臺和未來方向，也對房地產炒作產生較為明顯的抑制作用。土地流轉制度的改革、房地產稅的制訂和實施、保障房制度的完善、房屋租賃市場改革等長效機制的出臺，以及未來的方向的確立，都將抑制地產炒作，營造一個健康、穩定的房地產市場，更有利於中國經濟的長期發展和穩定。因此，我們認為，這一次貨幣政策邊際寬鬆週期的開啟，雖然仍然會對地產行業和房產價格形成正面影響，但可能難以刺激房價再次出現大幅上漲。
中觀層面，9月生產依然偏弱。從需求來看，9月以來30大中城市商品房日均銷售面積同比跌幅縮小；9月以來30大中城市土地成交面積同比跌幅擴大，土地成交總價同比由漲轉跌；8月乘聯會汽車零售同比跌幅擴大。從生產來看，9月以來六大發電集團日均煤耗同比由跌轉漲；全國高爐開工率均值同比漲幅縮小。從價格來看，9月以來有色金屬、原油、水泥價格均值上升，鋼鐵和煤炭價格均值下降，預計9月PPI環比為負，PPI同比位於負區間；9月以來豬肉價格均值漲幅擴大，蔬菜價格均值下跌、水果價格均值下跌，預計CPI環比漲幅收窄，CPI當月同比維持高位。
金融市場方面，資金價格下降，債券收益率整體下行，人民幣兌美元升值，全球股市整體上漲，工業品價格上漲。貨幣市場方面，上週央行淨回籠資金2765億元，資金價格下降，資金面有所放鬆。債券市場方面，到期收益率整體下行，期限利差收窄，信用利差上升。外匯市場方面，人民幣兌美元升值，美元指數下行，人民幣即期交易量上升。股票市場和商品市場方面，全球股市整體上漲，黃金價格下跌，原油價格上漲，國內工業品價格上漲。
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核心結論
降準會再度刺激房價大幅上漲嗎？難。9月6日，央行宣佈降準，標誌著新一輪貨幣邊際寬鬆週期的開啟。以往，每一輪貨幣寬鬆都會刺激房價加速上漲，但這一輪或許有所不同。第一，房地產調控政策更加嚴厲。無論是表內的房地產貸款、按揭貸款，還是非標融資的房地產信託等，都在明顯的收縮，從資金來源層面對房地產進行了更加明顯的約束，政策層面對房地產行業收緊的信號愈加明顯（尤其在7月底中央政治局會議明確短期不再靠刺激地產來穩增長之後，多項舉措出臺收緊房地產）。第二，房價漲幅不斷收窄，房價上漲預期發生一些變化。從數據來看，70大中城市二手房價當月同比在今年3、4月份創出7.9%的高點（2010年5月至今的高點為8.0%）之後，不斷下降，截止7月該數據降至6.5%；其中，一線城市二手房同比漲幅更是降至0.2%的水平。房價漲幅的不斷收窄，打壓了住房炒作的預期，市場整體對房價上漲的預期有所回落（北京的房價預期指數從2017年3月的高點135，下降至2019年6月的113）。第三，地產行業以及房產對其他行業和其他資產的擠出效應有所減弱。以往，地產行業的ROE要高於其他行業較多，房產價格的預期收益率也高於其他資產，資金進入地產行業和房產的訴求很高。隨著房地產行業ROE的比較優勢的喪失（包括融資成本上升、需求下降、政策風險等）、房價上漲預期的下降，貨幣寬鬆後資金再次流入地產的概率在下降。第四，長效機制的出臺和未來方向，也對房地產炒作產生較為明顯的抑制作用。土地流轉制度的改革、房地產稅的制訂和實施、保障房制度的完善、房屋租賃市場改革等長效機制的出臺，以及未來的方向的確立，都將抑制地產炒作，營造一個健康、穩定的房地產市場，更有利於中國經濟的長期發展和穩定。因此，我們認為，這一次貨幣政策邊際寬鬆週期的開啟，雖然仍然會對地產行業和房產價格形成正面影響，但可能難以刺激房價再次出現大幅上漲。
中觀層面，9月生產依然偏弱。從需求來看，9月以來30大中城市商品房日均銷售面積同比跌幅縮小；9月以來30大中城市土地成交面積同比跌幅擴大，土地成交總價同比由漲轉跌；8月乘聯會汽車零售同比跌幅擴大。從生產來看，9月以來六大發電集團日均煤耗同比由跌轉漲；全國高爐開工率均值同比漲幅縮小。從價格來看，9月以來有色金屬、原油、水泥價格均值上升，鋼鐵和煤炭價格均值下降，預計9月PPI環比為負，PPI同比位於負區間；9月以來豬肉價格均值漲幅擴大，蔬菜價格均值下跌、水果價格均值下跌，預計CPI環比漲幅收窄，CPI當月同比維持高位。
金融市場方面，資金價格下降，債券收益率整體下行，人民幣兌美元升值，全球股市整體上漲，工業品價格上漲。貨幣市場方面，上週央行淨回籠資金2765億元，資金價格下降，資金面有所放鬆。債券市場方面，到期收益率整體下行，期限利差收窄，信用利差上升。外匯市場方面，人民幣兌美元升值，美元指數下行，人民幣即期交易量上升。股票市場和商品市場方面，全球股市整體上漲，黃金價格下跌，原油價格上漲，國內工業品價格上漲。
風險提示
財政寬鬆力度不足、貨幣政策過緊、信用進一步收縮、房地產行業出現風險、 中美貿易摩擦升溫。
以上內容節選自國金證券已經發布的證券研究報告，具體分析內容（包括風險提示等）請詳見完整版報告。若因對報告的摘編產生歧義，應以完整版報告內容為準。
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降準會再度刺激房價大幅上漲嗎？難。9月6日，央行宣佈降準，標誌著新一輪貨幣邊際寬鬆週期的開啟。以往，每一輪貨幣寬鬆都會刺激房價加速上漲，但這一輪或許有所不同。第一，房地產調控政策更加嚴厲。無論是表內的房地產貸款、按揭貸款，還是非標融資的房地產信託等，都在明顯的收縮，從資金來源層面對房地產進行了更加明顯的約束，政策層面對房地產行業收緊的信號愈加明顯（尤其在7月底中央政治局會議明確短期不再靠刺激地產來穩增長之後，多項舉措出臺收緊房地產）。第二，房價漲幅不斷收窄，房價上漲預期發生一些變化。從數據來看，70大中城市二手房價當月同比在今年3、4月份創出7.9%的高點（2010年5月至今的高點為8.0%）之後，不斷下降，截止7月該數據降至6.5%；其中，一線城市二手房同比漲幅更是降至0.2%的水平。房價漲幅的不斷收窄，打壓了住房炒作的預期，市場整體對房價上漲的預期有所回落（北京的房價預期指數從2017年3月的高點135，下降至2019年6月的113）。第三，地產行業以及房產對其他行業和其他資產的擠出效應有所減弱。以往，地產行業的ROE要高於其他行業較多，房產價格的預期收益率也高於其他資產，資金進入地產行業和房產的訴求很高。隨著房地產行業ROE的比較優勢的喪失（包括融資成本上升、需求下降、政策風險等）、房價上漲預期的下降，貨幣寬鬆後資金再次流入地產的概率在下降。第四，長效機制的出臺和未來方向，也對房地產炒作產生較為明顯的抑制作用。土地流轉制度的改革、房地產稅的制訂和實施、保障房制度的完善、房屋租賃市場改革等長效機制的出臺，以及未來的方向的確立，都將抑制地產炒作，營造一個健康、穩定的房地產市場，更有利於中國經濟的長期發展和穩定。因此，我們認為，這一次貨幣政策邊際寬鬆週期的開啟，雖然仍然會對地產行業和房產價格形成正面影響，但可能難以刺激房價再次出現大幅上漲。
中觀層面，9月生產依然偏弱。從需求來看，9月以來30大中城市商品房日均銷售面積同比跌幅縮小；9月以來30大中城市土地成交面積同比跌幅擴大，土地成交總價同比由漲轉跌；8月乘聯會汽車零售同比跌幅擴大。從生產來看，9月以來六大發電集團日均煤耗同比由跌轉漲；全國高爐開工率均值同比漲幅縮小。從價格來看，9月以來有色金屬、原油、水泥價格均值上升，鋼鐵和煤炭價格均值下降，預計9月PPI環比為負，PPI同比位於負區間；9月以來豬肉價格均值漲幅擴大，蔬菜價格均值下跌、水果價格均值下跌，預計CPI環比漲幅收窄，CPI當月同比維持高位。
金融市場方面，資金價格下降，債券收益率整體下行，人民幣兌美元升值，全球股市整體上漲，工業品價格上漲。貨幣市場方面，上週央行淨回籠資金2765億元，資金價格下降，資金面有所放鬆。債券市場方面，到期收益率整體下行，期限利差收窄，信用利差上升。外匯市場方面，人民幣兌美元升值，美元指數下行，人民幣即期交易量上升。股票市場和商品市場方面，全球股市整體上漲，黃金價格下跌，原油價格上漲，國內工業品價格上漲。
風險提示
財政寬鬆力度不足、貨幣政策過緊、信用進一步收縮、房地產行業出現風險、 中美貿易摩擦升溫。
以上內容節選自國金證券已經發布的證券研究報告，具體分析內容（包括風險提示等）請詳見完整版報告。若因對報告的摘編產生歧義，應以完整版報告內容為準。
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