01
我們毫無疑問是經歷過大盤時代的，從世紀城，到花果園和未來方舟。
貴陽市被這類型的超級大盤統治了很多年，動不動幾百上千萬方的體量，一度讓人覺得不是在建房，而是在造城。
所謂大盤，在不同的歷史階段，它所定義的標準是不一樣的，早些年可能一百萬方就是巨大的大盤了，而現在的尺度則越來越高。
說實話，被花果園1830萬㎡的數據洗腦很久後，我都快失去對樓盤體量的概念了。現在融創城“7000畝”的規模一出來，我的第一反應居然是——才460萬方？那也不是很大啊……
花果園這種國內第一神盤，確實是獨一無二，但是大盤時代，並非貴陽獨有。
這裡先普及一下，所謂“大盤時代”，就是指以對土地的大量圈佔為主要特點的房地產經營階段。
在轟轟烈烈的城市化運動中，這些超級大盤以造城、造鎮的氣勢紛紛湧現，延長了城市邊界，改變了區域的形象，影響了樓市的走向。
“大盤時代”的出現有其深刻的歷史背景，政策與經濟的原因錯綜複雜，很難簡單的定義它是對是錯。不可否認的是，“大盤時代”的開發確實給城市居民帶來了全新的居住理念。
01
我們毫無疑問是經歷過大盤時代的，從世紀城，到花果園和未來方舟。
貴陽市被這類型的超級大盤統治了很多年，動不動幾百上千萬方的體量，一度讓人覺得不是在建房，而是在造城。
所謂大盤，在不同的歷史階段，它所定義的標準是不一樣的，早些年可能一百萬方就是巨大的大盤了，而現在的尺度則越來越高。
說實話，被花果園1830萬㎡的數據洗腦很久後，我都快失去對樓盤體量的概念了。現在融創城“7000畝”的規模一出來，我的第一反應居然是——才460萬方？那也不是很大啊……
花果園這種國內第一神盤，確實是獨一無二，但是大盤時代，並非貴陽獨有。
這裡先普及一下，所謂“大盤時代”，就是指以對土地的大量圈佔為主要特點的房地產經營階段。
在轟轟烈烈的城市化運動中，這些超級大盤以造城、造鎮的氣勢紛紛湧現，延長了城市邊界，改變了區域的形象，影響了樓市的走向。
“大盤時代”的出現有其深刻的歷史背景，政策與經濟的原因錯綜複雜，很難簡單的定義它是對是錯。不可否認的是，“大盤時代”的開發確實給城市居民帶來了全新的居住理念。
規模宏大的建築組團、一應俱全的社區配套……人們開始發現，原來開發商建造的不僅僅是一所房子，還在營造一種前所未有的新生活方式，因此從這個意義上說，大盤在推動城市建設水平的進步方面功不可沒。
從投資的角度同樣如此，之前我們寫過關於花果園的稿子，下面粉絲的評論也指出，貴陽購房者的路，許多都是從花果園開始的。
但是大盤時代，不是已經結束了嗎？
02
當現在，越來越多的大盤又出現在貴陽市乃至周邊地區的時候，我是茫然的。
融創城，小河，7000畝；
碧桂園鳳凰城，雙龍，9000多畝；
恆大文旅城，花溪，8000畝；
恆大水世界，花溪，上萬畝；
還有，恆大據說在烏當有個萬畝大盤；
碧桂園據說在花溪也拿下了幾千上萬畝土地；
……
這麼多大盤，幾乎每一個，都是在造城。
有山有水有配套，教育，醫療，道路，一應俱全，沒有的，現修。
01
我們毫無疑問是經歷過大盤時代的，從世紀城，到花果園和未來方舟。
貴陽市被這類型的超級大盤統治了很多年，動不動幾百上千萬方的體量，一度讓人覺得不是在建房，而是在造城。
所謂大盤，在不同的歷史階段，它所定義的標準是不一樣的，早些年可能一百萬方就是巨大的大盤了，而現在的尺度則越來越高。
說實話，被花果園1830萬㎡的數據洗腦很久後，我都快失去對樓盤體量的概念了。現在融創城“7000畝”的規模一出來，我的第一反應居然是——才460萬方？那也不是很大啊……
花果園這種國內第一神盤，確實是獨一無二，但是大盤時代，並非貴陽獨有。
這裡先普及一下，所謂“大盤時代”，就是指以對土地的大量圈佔為主要特點的房地產經營階段。
在轟轟烈烈的城市化運動中，這些超級大盤以造城、造鎮的氣勢紛紛湧現，延長了城市邊界，改變了區域的形象，影響了樓市的走向。
“大盤時代”的出現有其深刻的歷史背景，政策與經濟的原因錯綜複雜，很難簡單的定義它是對是錯。不可否認的是，“大盤時代”的開發確實給城市居民帶來了全新的居住理念。
規模宏大的建築組團、一應俱全的社區配套……人們開始發現，原來開發商建造的不僅僅是一所房子，還在營造一種前所未有的新生活方式，因此從這個意義上說，大盤在推動城市建設水平的進步方面功不可沒。
從投資的角度同樣如此，之前我們寫過關於花果園的稿子，下面粉絲的評論也指出，貴陽購房者的路，許多都是從花果園開始的。
但是大盤時代，不是已經結束了嗎？
02
當現在，越來越多的大盤又出現在貴陽市乃至周邊地區的時候，我是茫然的。
融創城，小河，7000畝；
碧桂園鳳凰城，雙龍，9000多畝；
恆大文旅城，花溪，8000畝；
恆大水世界，花溪，上萬畝；
還有，恆大據說在烏當有個萬畝大盤；
碧桂園據說在花溪也拿下了幾千上萬畝土地；
……
這麼多大盤，幾乎每一個，都是在造城。
有山有水有配套，教育，醫療，道路，一應俱全，沒有的，現修。
我並沒有一一親自去到這些大體量項目的售樓處，對它們所承諾的建築和配套，也沒有絲毫否定的意思。
問題是，不管房子好不好，總是需要出售的。
這些大盤，加起來有多少套房，得有多少人去買？
要多少購房者，才能消化如此多的供貨量？
而貴陽，不是北上廣，也不是杭州，甚至不是成都，我們並不是一個已經發達到四面來人，一房難求的城市。
我在這裡只想問一個普通人的疑問：這些房子打算賣給誰？
01
我們毫無疑問是經歷過大盤時代的，從世紀城，到花果園和未來方舟。
貴陽市被這類型的超級大盤統治了很多年，動不動幾百上千萬方的體量，一度讓人覺得不是在建房，而是在造城。
所謂大盤，在不同的歷史階段，它所定義的標準是不一樣的，早些年可能一百萬方就是巨大的大盤了，而現在的尺度則越來越高。
說實話，被花果園1830萬㎡的數據洗腦很久後，我都快失去對樓盤體量的概念了。現在融創城“7000畝”的規模一出來，我的第一反應居然是——才460萬方？那也不是很大啊……
花果園這種國內第一神盤，確實是獨一無二，但是大盤時代，並非貴陽獨有。
這裡先普及一下，所謂“大盤時代”，就是指以對土地的大量圈佔為主要特點的房地產經營階段。
在轟轟烈烈的城市化運動中，這些超級大盤以造城、造鎮的氣勢紛紛湧現，延長了城市邊界，改變了區域的形象，影響了樓市的走向。
“大盤時代”的出現有其深刻的歷史背景，政策與經濟的原因錯綜複雜，很難簡單的定義它是對是錯。不可否認的是，“大盤時代”的開發確實給城市居民帶來了全新的居住理念。
規模宏大的建築組團、一應俱全的社區配套……人們開始發現，原來開發商建造的不僅僅是一所房子，還在營造一種前所未有的新生活方式，因此從這個意義上說，大盤在推動城市建設水平的進步方面功不可沒。
從投資的角度同樣如此，之前我們寫過關於花果園的稿子，下面粉絲的評論也指出，貴陽購房者的路，許多都是從花果園開始的。
但是大盤時代，不是已經結束了嗎？
02
當現在，越來越多的大盤又出現在貴陽市乃至周邊地區的時候，我是茫然的。
融創城，小河，7000畝；
碧桂園鳳凰城，雙龍，9000多畝；
恆大文旅城，花溪，8000畝；
恆大水世界，花溪，上萬畝；
還有，恆大據說在烏當有個萬畝大盤；
碧桂園據說在花溪也拿下了幾千上萬畝土地；
……
這麼多大盤，幾乎每一個，都是在造城。
有山有水有配套，教育，醫療，道路，一應俱全，沒有的，現修。
我並沒有一一親自去到這些大體量項目的售樓處，對它們所承諾的建築和配套，也沒有絲毫否定的意思。
問題是，不管房子好不好，總是需要出售的。
這些大盤，加起來有多少套房，得有多少人去買？
要多少購房者，才能消化如此多的供貨量？
而貴陽，不是北上廣，也不是杭州，甚至不是成都，我們並不是一個已經發達到四面來人，一房難求的城市。
我在這裡只想問一個普通人的疑問：這些房子打算賣給誰？
03
這一兩年來，我們的所有假設，所有推論，都是建立在“貴陽大盤時代已終結，品質住房時代正在開啟”的大前提下。
因為這本來是明擺著的事實，一個城市，不可能永遠靠大規模造城，大量的剛需貨量，去維持房地產業的健康發展。
尤其是，之前的幾個大盤輪番上陣，已經完成了它們的歷史使命。該引流的外地人口已經入住了，該吸的剛需已經吸乾了，該割的韭菜也割得差不多了……
現在大多數的購房者，考慮的都是居住品質，置換思維。這麼多品牌房企入駐，號稱中高端的改善性樓盤這麼多（甭管實際上高不高端），至少人們的眼界都開闊了。
大盤真的還有市場嗎？已經買了大盤的人，又面臨這麼多湧現出來的新大盤，怎麼辦？
01
我們毫無疑問是經歷過大盤時代的，從世紀城，到花果園和未來方舟。
貴陽市被這類型的超級大盤統治了很多年，動不動幾百上千萬方的體量，一度讓人覺得不是在建房，而是在造城。
所謂大盤，在不同的歷史階段，它所定義的標準是不一樣的，早些年可能一百萬方就是巨大的大盤了，而現在的尺度則越來越高。
說實話，被花果園1830萬㎡的數據洗腦很久後，我都快失去對樓盤體量的概念了。現在融創城“7000畝”的規模一出來，我的第一反應居然是——才460萬方？那也不是很大啊……
花果園這種國內第一神盤，確實是獨一無二，但是大盤時代，並非貴陽獨有。
這裡先普及一下，所謂“大盤時代”，就是指以對土地的大量圈佔為主要特點的房地產經營階段。
在轟轟烈烈的城市化運動中，這些超級大盤以造城、造鎮的氣勢紛紛湧現，延長了城市邊界，改變了區域的形象，影響了樓市的走向。
“大盤時代”的出現有其深刻的歷史背景，政策與經濟的原因錯綜複雜，很難簡單的定義它是對是錯。不可否認的是，“大盤時代”的開發確實給城市居民帶來了全新的居住理念。
規模宏大的建築組團、一應俱全的社區配套……人們開始發現，原來開發商建造的不僅僅是一所房子，還在營造一種前所未有的新生活方式，因此從這個意義上說，大盤在推動城市建設水平的進步方面功不可沒。
從投資的角度同樣如此，之前我們寫過關於花果園的稿子，下面粉絲的評論也指出，貴陽購房者的路，許多都是從花果園開始的。
但是大盤時代，不是已經結束了嗎？
02
當現在，越來越多的大盤又出現在貴陽市乃至周邊地區的時候，我是茫然的。
融創城，小河，7000畝；
碧桂園鳳凰城，雙龍，9000多畝；
恆大文旅城，花溪，8000畝；
恆大水世界，花溪，上萬畝；
還有，恆大據說在烏當有個萬畝大盤；
碧桂園據說在花溪也拿下了幾千上萬畝土地；
……
這麼多大盤，幾乎每一個，都是在造城。
有山有水有配套，教育，醫療，道路，一應俱全，沒有的，現修。
我並沒有一一親自去到這些大體量項目的售樓處，對它們所承諾的建築和配套，也沒有絲毫否定的意思。
問題是，不管房子好不好，總是需要出售的。
這些大盤，加起來有多少套房，得有多少人去買？
要多少購房者，才能消化如此多的供貨量？
而貴陽，不是北上廣，也不是杭州，甚至不是成都，我們並不是一個已經發達到四面來人，一房難求的城市。
我在這裡只想問一個普通人的疑問：這些房子打算賣給誰？
03
這一兩年來，我們的所有假設，所有推論，都是建立在“貴陽大盤時代已終結，品質住房時代正在開啟”的大前提下。
因為這本來是明擺著的事實，一個城市，不可能永遠靠大規模造城，大量的剛需貨量，去維持房地產業的健康發展。
尤其是，之前的幾個大盤輪番上陣，已經完成了它們的歷史使命。該引流的外地人口已經入住了，該吸的剛需已經吸乾了，該割的韭菜也割得差不多了……
現在大多數的購房者，考慮的都是居住品質，置換思維。這麼多品牌房企入駐，號稱中高端的改善性樓盤這麼多（甭管實際上高不高端），至少人們的眼界都開闊了。
大盤真的還有市場嗎？已經買了大盤的人，又面臨這麼多湧現出來的新大盤，怎麼辦？
04
在我們的“幫主面對面”欄目裡，曾經舉過一個例子。
“幫主，我已經買了四套房，兩套在花果園，兩套在世紀城，手頭現在還有30多萬，該買哪裡呢？”
當時幫主給出的建議是，從家庭資產配置的角度，不建議買這麼多同類型的剛需盤，可以考慮賣掉其中的一套或兩套，進行置換。
說白了就是，你都有四套房了，在貴陽怎麼也算個小土豪，何苦不讓自己住得更好一點？
當時這條問題在公眾號刊出後，有粉絲十分不滿：幫主總是建議置換置換置換，有人就是要投資超級大盤，不可以嗎？超級大盤還不是有它的價值？
當然有價值，但是，它是超級大盤，它的體量太大了。現在貴陽周邊又再次出現大盤，如此多的產品進入市場，不可能不造成行情波動。
真正的剛需族反倒無所謂，反正我總得有地方住，只要買的時候，條件和價格合適就行，管它之後是漲是跌。
但是投資者呢，所謂的“家庭資產配置”呢？
一切投資，最終目的都是變現。不管你是通過出租還是轉賣的形式，總要有客源接手。
幫主的一個朋友，花果園的房在網上掛了三年也沒賣出去。
01
我們毫無疑問是經歷過大盤時代的，從世紀城，到花果園和未來方舟。
貴陽市被這類型的超級大盤統治了很多年，動不動幾百上千萬方的體量，一度讓人覺得不是在建房，而是在造城。
所謂大盤，在不同的歷史階段，它所定義的標準是不一樣的，早些年可能一百萬方就是巨大的大盤了，而現在的尺度則越來越高。
說實話，被花果園1830萬㎡的數據洗腦很久後，我都快失去對樓盤體量的概念了。現在融創城“7000畝”的規模一出來，我的第一反應居然是——才460萬方？那也不是很大啊……
花果園這種國內第一神盤，確實是獨一無二，但是大盤時代，並非貴陽獨有。
這裡先普及一下，所謂“大盤時代”，就是指以對土地的大量圈佔為主要特點的房地產經營階段。
在轟轟烈烈的城市化運動中，這些超級大盤以造城、造鎮的氣勢紛紛湧現，延長了城市邊界，改變了區域的形象，影響了樓市的走向。
“大盤時代”的出現有其深刻的歷史背景，政策與經濟的原因錯綜複雜，很難簡單的定義它是對是錯。不可否認的是，“大盤時代”的開發確實給城市居民帶來了全新的居住理念。
規模宏大的建築組團、一應俱全的社區配套……人們開始發現，原來開發商建造的不僅僅是一所房子，還在營造一種前所未有的新生活方式，因此從這個意義上說，大盤在推動城市建設水平的進步方面功不可沒。
從投資的角度同樣如此，之前我們寫過關於花果園的稿子，下面粉絲的評論也指出，貴陽購房者的路，許多都是從花果園開始的。
但是大盤時代，不是已經結束了嗎？
02
當現在，越來越多的大盤又出現在貴陽市乃至周邊地區的時候，我是茫然的。
融創城，小河，7000畝；
碧桂園鳳凰城，雙龍，9000多畝；
恆大文旅城，花溪，8000畝；
恆大水世界，花溪，上萬畝；
還有，恆大據說在烏當有個萬畝大盤；
碧桂園據說在花溪也拿下了幾千上萬畝土地；
……
這麼多大盤，幾乎每一個，都是在造城。
有山有水有配套，教育，醫療，道路，一應俱全，沒有的，現修。
我並沒有一一親自去到這些大體量項目的售樓處，對它們所承諾的建築和配套，也沒有絲毫否定的意思。
問題是，不管房子好不好，總是需要出售的。
這些大盤，加起來有多少套房，得有多少人去買？
要多少購房者，才能消化如此多的供貨量？
而貴陽，不是北上廣，也不是杭州，甚至不是成都，我們並不是一個已經發達到四面來人，一房難求的城市。
我在這裡只想問一個普通人的疑問：這些房子打算賣給誰？
03
這一兩年來，我們的所有假設，所有推論，都是建立在“貴陽大盤時代已終結，品質住房時代正在開啟”的大前提下。
因為這本來是明擺著的事實，一個城市，不可能永遠靠大規模造城，大量的剛需貨量，去維持房地產業的健康發展。
尤其是，之前的幾個大盤輪番上陣，已經完成了它們的歷史使命。該引流的外地人口已經入住了，該吸的剛需已經吸乾了，該割的韭菜也割得差不多了……
現在大多數的購房者，考慮的都是居住品質，置換思維。這麼多品牌房企入駐，號稱中高端的改善性樓盤這麼多（甭管實際上高不高端），至少人們的眼界都開闊了。
大盤真的還有市場嗎？已經買了大盤的人，又面臨這麼多湧現出來的新大盤，怎麼辦？
04
在我們的“幫主面對面”欄目裡，曾經舉過一個例子。
“幫主，我已經買了四套房，兩套在花果園，兩套在世紀城，手頭現在還有30多萬，該買哪裡呢？”
當時幫主給出的建議是，從家庭資產配置的角度，不建議買這麼多同類型的剛需盤，可以考慮賣掉其中的一套或兩套，進行置換。
說白了就是，你都有四套房了，在貴陽怎麼也算個小土豪，何苦不讓自己住得更好一點？
當時這條問題在公眾號刊出後，有粉絲十分不滿：幫主總是建議置換置換置換，有人就是要投資超級大盤，不可以嗎？超級大盤還不是有它的價值？
當然有價值，但是，它是超級大盤，它的體量太大了。現在貴陽周邊又再次出現大盤，如此多的產品進入市場，不可能不造成行情波動。
真正的剛需族反倒無所謂，反正我總得有地方住，只要買的時候，條件和價格合適就行，管它之後是漲是跌。
但是投資者呢，所謂的“家庭資產配置”呢？
一切投資，最終目的都是變現。不管你是通過出租還是轉賣的形式，總要有客源接手。
幫主的一個朋友，花果園的房在網上掛了三年也沒賣出去。
05
一線城市並非沒有超級大盤，比如北京的天通苑，望京新城……雖然沒花果園那麼大，也算是規模相當可觀了。
但是北上廣深這些地方，擁有其他城市難以企及的科技、經濟、人文等諸多優勢資源。它不愁沒有人口，也不愁沒有人才。
但像貴陽這樣（差不多算）二線城市的地方，大盤的陸續湧現，又會怎麼樣呢？
貴陽的優勢是，在貴州省內，它是單核化城市，全省唯一的較為發達地區，省內的小鎮青年們還是都會選擇來貴陽發展。不像有名的大內鬥省江蘇，蘇錫常誰也瞧不起誰。
劣勢也明擺著，貴陽終究不是什麼大地方，而且長達幾年的大盤統治，已經把上一波小鎮青年的購買力吸乾了。
我們再回過頭來看，原來的大盤，基本上都處於城市中心，不管是花果園還是未來方舟，都是在城市價值體系內，即便是以前的大川白金城，依然距離市政府非常近，屬於新城的核心地段。
換句話說，買了以前大盤的人們，賣得出去與否先不提，反正隨著城市建設，房價是實實在在的漲了，這一波紅利已經落入袋中。
反觀現在新出現的大盤，幾乎都位於城市的遠端延伸地帶，要麼在郊區，要麼在更遠的衛星城。路可以建，學校可以引進，配套可以建設。但它終究尚未被納入城市的表達體系內。
新的大盤賣給誰？誰來買？
誰來為城市建設買單？
01
我們毫無疑問是經歷過大盤時代的，從世紀城，到花果園和未來方舟。
貴陽市被這類型的超級大盤統治了很多年，動不動幾百上千萬方的體量，一度讓人覺得不是在建房，而是在造城。
所謂大盤，在不同的歷史階段，它所定義的標準是不一樣的，早些年可能一百萬方就是巨大的大盤了，而現在的尺度則越來越高。
說實話，被花果園1830萬㎡的數據洗腦很久後，我都快失去對樓盤體量的概念了。現在融創城“7000畝”的規模一出來，我的第一反應居然是——才460萬方？那也不是很大啊……
花果園這種國內第一神盤，確實是獨一無二，但是大盤時代，並非貴陽獨有。
這裡先普及一下，所謂“大盤時代”，就是指以對土地的大量圈佔為主要特點的房地產經營階段。
在轟轟烈烈的城市化運動中，這些超級大盤以造城、造鎮的氣勢紛紛湧現，延長了城市邊界，改變了區域的形象，影響了樓市的走向。
“大盤時代”的出現有其深刻的歷史背景，政策與經濟的原因錯綜複雜，很難簡單的定義它是對是錯。不可否認的是，“大盤時代”的開發確實給城市居民帶來了全新的居住理念。
規模宏大的建築組團、一應俱全的社區配套……人們開始發現，原來開發商建造的不僅僅是一所房子，還在營造一種前所未有的新生活方式，因此從這個意義上說，大盤在推動城市建設水平的進步方面功不可沒。
從投資的角度同樣如此，之前我們寫過關於花果園的稿子，下面粉絲的評論也指出，貴陽購房者的路，許多都是從花果園開始的。
但是大盤時代，不是已經結束了嗎？
02
當現在，越來越多的大盤又出現在貴陽市乃至周邊地區的時候，我是茫然的。
融創城，小河，7000畝；
碧桂園鳳凰城，雙龍，9000多畝；
恆大文旅城，花溪，8000畝；
恆大水世界，花溪，上萬畝；
還有，恆大據說在烏當有個萬畝大盤；
碧桂園據說在花溪也拿下了幾千上萬畝土地；
……
這麼多大盤，幾乎每一個，都是在造城。
有山有水有配套，教育，醫療，道路，一應俱全，沒有的，現修。
我並沒有一一親自去到這些大體量項目的售樓處，對它們所承諾的建築和配套，也沒有絲毫否定的意思。
問題是，不管房子好不好，總是需要出售的。
這些大盤，加起來有多少套房，得有多少人去買？
要多少購房者，才能消化如此多的供貨量？
而貴陽，不是北上廣，也不是杭州，甚至不是成都，我們並不是一個已經發達到四面來人，一房難求的城市。
我在這裡只想問一個普通人的疑問：這些房子打算賣給誰？
03
這一兩年來，我們的所有假設，所有推論，都是建立在“貴陽大盤時代已終結，品質住房時代正在開啟”的大前提下。
因為這本來是明擺著的事實，一個城市，不可能永遠靠大規模造城，大量的剛需貨量，去維持房地產業的健康發展。
尤其是，之前的幾個大盤輪番上陣，已經完成了它們的歷史使命。該引流的外地人口已經入住了，該吸的剛需已經吸乾了，該割的韭菜也割得差不多了……
現在大多數的購房者，考慮的都是居住品質，置換思維。這麼多品牌房企入駐，號稱中高端的改善性樓盤這麼多（甭管實際上高不高端），至少人們的眼界都開闊了。
大盤真的還有市場嗎？已經買了大盤的人，又面臨這麼多湧現出來的新大盤，怎麼辦？
04
在我們的“幫主面對面”欄目裡，曾經舉過一個例子。
“幫主，我已經買了四套房，兩套在花果園，兩套在世紀城，手頭現在還有30多萬，該買哪裡呢？”
當時幫主給出的建議是，從家庭資產配置的角度，不建議買這麼多同類型的剛需盤，可以考慮賣掉其中的一套或兩套，進行置換。
說白了就是，你都有四套房了，在貴陽怎麼也算個小土豪，何苦不讓自己住得更好一點？
當時這條問題在公眾號刊出後，有粉絲十分不滿：幫主總是建議置換置換置換，有人就是要投資超級大盤，不可以嗎？超級大盤還不是有它的價值？
當然有價值，但是，它是超級大盤，它的體量太大了。現在貴陽周邊又再次出現大盤，如此多的產品進入市場，不可能不造成行情波動。
真正的剛需族反倒無所謂，反正我總得有地方住，只要買的時候，條件和價格合適就行，管它之後是漲是跌。
但是投資者呢，所謂的“家庭資產配置”呢？
一切投資，最終目的都是變現。不管你是通過出租還是轉賣的形式，總要有客源接手。
幫主的一個朋友，花果園的房在網上掛了三年也沒賣出去。
05
一線城市並非沒有超級大盤，比如北京的天通苑，望京新城……雖然沒花果園那麼大，也算是規模相當可觀了。
但是北上廣深這些地方，擁有其他城市難以企及的科技、經濟、人文等諸多優勢資源。它不愁沒有人口，也不愁沒有人才。
但像貴陽這樣（差不多算）二線城市的地方，大盤的陸續湧現，又會怎麼樣呢？
貴陽的優勢是，在貴州省內，它是單核化城市，全省唯一的較為發達地區，省內的小鎮青年們還是都會選擇來貴陽發展。不像有名的大內鬥省江蘇，蘇錫常誰也瞧不起誰。
劣勢也明擺著，貴陽終究不是什麼大地方，而且長達幾年的大盤統治，已經把上一波小鎮青年的購買力吸乾了。
我們再回過頭來看，原來的大盤，基本上都處於城市中心，不管是花果園還是未來方舟，都是在城市價值體系內，即便是以前的大川白金城，依然距離市政府非常近，屬於新城的核心地段。
換句話說，買了以前大盤的人們，賣得出去與否先不提，反正隨著城市建設，房價是實實在在的漲了，這一波紅利已經落入袋中。
反觀現在新出現的大盤，幾乎都位於城市的遠端延伸地帶，要麼在郊區，要麼在更遠的衛星城。路可以建，學校可以引進，配套可以建設。但它終究尚未被納入城市的表達體系內。
新的大盤賣給誰？誰來買？
誰來為城市建設買單？
01
我們毫無疑問是經歷過大盤時代的，從世紀城，到花果園和未來方舟。
貴陽市被這類型的超級大盤統治了很多年，動不動幾百上千萬方的體量，一度讓人覺得不是在建房，而是在造城。
所謂大盤，在不同的歷史階段，它所定義的標準是不一樣的，早些年可能一百萬方就是巨大的大盤了，而現在的尺度則越來越高。
說實話，被花果園1830萬㎡的數據洗腦很久後，我都快失去對樓盤體量的概念了。現在融創城“7000畝”的規模一出來，我的第一反應居然是——才460萬方？那也不是很大啊……
花果園這種國內第一神盤，確實是獨一無二，但是大盤時代，並非貴陽獨有。
這裡先普及一下，所謂“大盤時代”，就是指以對土地的大量圈佔為主要特點的房地產經營階段。
在轟轟烈烈的城市化運動中，這些超級大盤以造城、造鎮的氣勢紛紛湧現，延長了城市邊界，改變了區域的形象，影響了樓市的走向。
“大盤時代”的出現有其深刻的歷史背景，政策與經濟的原因錯綜複雜，很難簡單的定義它是對是錯。不可否認的是，“大盤時代”的開發確實給城市居民帶來了全新的居住理念。
規模宏大的建築組團、一應俱全的社區配套……人們開始發現，原來開發商建造的不僅僅是一所房子，還在營造一種前所未有的新生活方式，因此從這個意義上說，大盤在推動城市建設水平的進步方面功不可沒。
從投資的角度同樣如此，之前我們寫過關於花果園的稿子，下面粉絲的評論也指出，貴陽購房者的路，許多都是從花果園開始的。
但是大盤時代，不是已經結束了嗎？
02
當現在，越來越多的大盤又出現在貴陽市乃至周邊地區的時候，我是茫然的。
融創城，小河，7000畝；
碧桂園鳳凰城，雙龍，9000多畝；
恆大文旅城，花溪，8000畝；
恆大水世界，花溪，上萬畝；
還有，恆大據說在烏當有個萬畝大盤；
碧桂園據說在花溪也拿下了幾千上萬畝土地；
……
這麼多大盤，幾乎每一個，都是在造城。
有山有水有配套，教育，醫療，道路，一應俱全，沒有的，現修。
我並沒有一一親自去到這些大體量項目的售樓處，對它們所承諾的建築和配套，也沒有絲毫否定的意思。
問題是，不管房子好不好，總是需要出售的。
這些大盤，加起來有多少套房，得有多少人去買？
要多少購房者，才能消化如此多的供貨量？
而貴陽，不是北上廣，也不是杭州，甚至不是成都，我們並不是一個已經發達到四面來人，一房難求的城市。
我在這裡只想問一個普通人的疑問：這些房子打算賣給誰？
03
這一兩年來，我們的所有假設，所有推論，都是建立在“貴陽大盤時代已終結，品質住房時代正在開啟”的大前提下。
因為這本來是明擺著的事實，一個城市，不可能永遠靠大規模造城，大量的剛需貨量，去維持房地產業的健康發展。
尤其是，之前的幾個大盤輪番上陣，已經完成了它們的歷史使命。該引流的外地人口已經入住了，該吸的剛需已經吸乾了，該割的韭菜也割得差不多了……
現在大多數的購房者，考慮的都是居住品質，置換思維。這麼多品牌房企入駐，號稱中高端的改善性樓盤這麼多（甭管實際上高不高端），至少人們的眼界都開闊了。
大盤真的還有市場嗎？已經買了大盤的人，又面臨這麼多湧現出來的新大盤，怎麼辦？
04
在我們的“幫主面對面”欄目裡，曾經舉過一個例子。
“幫主，我已經買了四套房，兩套在花果園，兩套在世紀城，手頭現在還有30多萬，該買哪裡呢？”
當時幫主給出的建議是，從家庭資產配置的角度，不建議買這麼多同類型的剛需盤，可以考慮賣掉其中的一套或兩套，進行置換。
說白了就是，你都有四套房了，在貴陽怎麼也算個小土豪，何苦不讓自己住得更好一點？
當時這條問題在公眾號刊出後，有粉絲十分不滿：幫主總是建議置換置換置換，有人就是要投資超級大盤，不可以嗎？超級大盤還不是有它的價值？
當然有價值，但是，它是超級大盤，它的體量太大了。現在貴陽周邊又再次出現大盤，如此多的產品進入市場，不可能不造成行情波動。
真正的剛需族反倒無所謂，反正我總得有地方住，只要買的時候，條件和價格合適就行，管它之後是漲是跌。
但是投資者呢，所謂的“家庭資產配置”呢？
一切投資，最終目的都是變現。不管你是通過出租還是轉賣的形式，總要有客源接手。
幫主的一個朋友，花果園的房在網上掛了三年也沒賣出去。
05
一線城市並非沒有超級大盤，比如北京的天通苑，望京新城……雖然沒花果園那麼大，也算是規模相當可觀了。
但是北上廣深這些地方，擁有其他城市難以企及的科技、經濟、人文等諸多優勢資源。它不愁沒有人口，也不愁沒有人才。
但像貴陽這樣（差不多算）二線城市的地方，大盤的陸續湧現，又會怎麼樣呢？
貴陽的優勢是，在貴州省內，它是單核化城市，全省唯一的較為發達地區，省內的小鎮青年們還是都會選擇來貴陽發展。不像有名的大內鬥省江蘇，蘇錫常誰也瞧不起誰。
劣勢也明擺著，貴陽終究不是什麼大地方，而且長達幾年的大盤統治，已經把上一波小鎮青年的購買力吸乾了。
我們再回過頭來看，原來的大盤，基本上都處於城市中心，不管是花果園還是未來方舟，都是在城市價值體系內，即便是以前的大川白金城，依然距離市政府非常近，屬於新城的核心地段。
換句話說，買了以前大盤的人們，賣得出去與否先不提，反正隨著城市建設，房價是實實在在的漲了，這一波紅利已經落入袋中。
反觀現在新出現的大盤，幾乎都位於城市的遠端延伸地帶，要麼在郊區，要麼在更遠的衛星城。路可以建，學校可以引進，配套可以建設。但它終究尚未被納入城市的表達體系內。
新的大盤賣給誰？誰來買？
誰來為城市建設買單？
-End-
文/迪迪
編輯/喋喋以喋以喋喋
本文版權歸“貴陽買房幫”所有
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“樓市有風險，買賣需謹慎”。