繼番禺聯圍村、莘汀村等城中村之後，星河灣再度“出手”，參與到黃埔區蘿峰村的改造工作中。日前，星河灣的蘿峰村舊改項目正式開放展示中心和回遷樣板房。
不僅僅是蘿峰村，越來越多城中村陸續傳來改造的喜訊。據廣州公共資源交易中心的不完全統計，除當前已完成改造的8條村外，截至2019年5月，廣州至少有195個城中村開啟改造相應工作，中心區就佔了101個，佔比達52%；僅已啟動政府招標公開環節的城中村來算，今年就有16個。
黃埔區將誕生
廣州最多舊改項目
今年2月，在廣州市發改委發佈的《廣州市2019年重點建設項目計劃》中，提到了在城市更新與土地儲備項目方面，廣州將投入313億元推進52個項目，涉及11個區。其中黃埔區涉及的項目最多，其次為白雲、荔灣、越秀等區域。
在土地資源稀缺的當下，舊改項目成為眾多房企拿地的重要途徑之一。如今，廣州的舊改項目中也誕生了不少成功案例，像獵德村當屬“舊改模板”。另外，新鴻基操刀的林和村、保利參與的琶洲村以及富力參與的楊箕村等舊改工程，開發商根據每個城中村的實際情況假以改造，也獲得不俗的成效。
在這些成功案例的帶動下，越來越多房企參與到廣州的舊改項目中。目前，已有63個城中村確認了“配對”房企，其中時代、富力、保利、萬科、珠光集團等房企就攬下不止一個村的改造工作。
值得一提的是，時代在廣州的舊改項目涉及廣州金融城、廣州第二CBD、黃埔知識城、新塘TOD樞紐、白雲湖等城市重要發展規劃節點，成為當前參與廣州舊改項目數量最多的房企，涉及到13個項目。截至去年底，被譽為“舊改之王”的富力在全國擁有已簽約的城市更新項目43個，其中在粵港澳大灣區就佔有24個，涉及12個廣州舊改項目；保利在廣州的舊改項目中，不乏市中心的“靚地”，涉及海珠紅衛村等10箇舊改項目。
遵循“由中心向郊區”的改造原則
此外，近年來舊改政策的寬鬆也是吸引開發商競相角逐的原因之一。據資深地產專家韓世同介紹，現階段廣州關於舊改的政策相對寬鬆，政府也以鼓勵、放開的態度去全面推進城市更新的進程。另一方面，在三舊改造中，相比舊廠、舊區改造，舊村改造是最容易推進的，因此舊改在廣州逐漸成為了一種趨勢。
儘管如此，推進舊改的難度依舊不容小覷。“其實，廣州中心城區現階段的舊改空間還很大，包括流花湖邊的西村、海珠區中大附近的康樂村等。可由於拆遷等原因，這些舊村改造起來也存在一定的難度，所以可以發現廣州目前比較多的舊改項目都集中在城鄉結合部。但在城鄉結合部的改造的空間和價值是遠不如中心城區的。”韓世同表示。
記者發現，一直以來，開發商參與舊改的目的無非是想拿下市中心的黃金地塊。可在近幾年，卻有部分開發商將舊改的觸角伸向了郊區。以富力為例，旗下的舊改項目——簡村，就是增城的舊改第一村。經過改造，這裡將從舊村變成復建住宅和高端集體物業。
不過有業內人士表示，面對舊改，開發商切忌蜂擁而上，還是要遵循從市區中心逐漸向外的改造邏輯。“舊改項目肯定要存在利潤空間，開發商才會參與。像增城的舊改，想吸引開發商參與的概率並不大，基本只能是自制型的改造。” 韓世同告訴記者，以黃埔區的筆村為例，早期房價只有五六千元，所以當時並未有開發商願意參與改造，如今當地的房價已到兩三萬元，其舊改的潛力逐漸出現。
推進舊村改造仍有幾個問題要解決
因為城市不可能無限制地向外擴張，所以舊改將成為廣州城市更新的主要形式。可舊改雖好，前期推進的準備工作卻讓不少開發商望而卻步。對此，業內人士表示，這需要相關部門在舊改中加以引導，並且先從舊改的機制中入手，讓舊改能形成有章可循、有法可依的制度。
韓世同表示，由於舊村改造實際上是起了增加土地供應的作用，所以應該像拍地一樣納入土地供應計劃當中來體現。“目前，由於舊改牽涉到協商、談判、拆遷等因素，所以操作起來會缺乏透明化。可如果整體的土地供應計劃沒控制好的話，那就會出現土地供應量過大或太少的問題，所以建議相關部門要把三舊（舊村、舊廠、舊城區）改造也納入土地供應當中，並根據整體完成的進度和情況，對全市的土地供應情況加以考量。”
另外，如何讓舊改的信息透明化，也一直是舊改進程中亟需解決的一大難題。“現在對城中村的改造缺乏公開的監督。比如，參與舊改的開發商是如何獲得資格的，開發商在舊改項目中投入的成本多少、有哪些……公眾對於這些信息都是不知情的。”韓世同建議，儘管舊改不需要在網上進行“招、拍、掛”，可關於開發商以及成本價格等信息還是需要對外公開，讓社會和行業能形成監督。
此外，克服“釘子戶”的阻擾也是推進舊改工作的一大關鍵。“我覺得依法拆遷應該形成一套機制。就是當舊改方案大多數人同意並且認可的時候，對於少數人的惡意阻擾應該通過司法途徑加以解決。而政府部門在當中要扮演積極的角色，對依法拆遷的工作加以督導。”
需要注意的是，在“操刀”舊改的過程中，開發商應儘可能地保留村中的文化根基。以蘿峰村為例，記者在星河灣啟動的舊改展示廳的沙盤中發現，舊改項目完成後，村內的祠堂、蘿峰寺、香雪公園的代表性場所依舊會保留。據項目方負責人介紹，蘿峰村已有800多年的歷史，在整個改造工作中，將最大化地保留整個村落的原始風貌，並在園林配套上，根據蘿峰村特有的山地丘陵和香雪林等實際地貌，將周邊地形、地貌、溪流、植被和項目本身的園林規劃進行融合。