33838元!番禺掛出廣州土拍史上最高樓面價地塊

廣州 廣州恆大淘寶足球俱樂部 金融 廣州鋼鐵 銀行 滬指 廣州中原研究發展部 2019-05-23

提要

5月廣州供地“馬不停蹄”,繼5月13-15日掛牌4宗合計29萬㎡商住用地後,5月18/20兩天累計掛牌5宗合計10.3萬㎡商住/商服地,總起拍價33億。

5月至今廣州累計掛出12宗合計59萬㎡商住商服用地(總起拍價123億),不斷刷新2019年單月供地面積新高。

關於5月18/20日掛牌用地的前瞻性分析,且看廣州中原研究發展部解讀。


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地塊研判

番禺區

東環街易興DHJ15-01地塊

基本情況分析

本輪掛地最受矚目的地塊非番禺易興DHJ15-01地塊莫屬。

首先,該地塊扣除配建政府房源後樓面價位33838元/㎡。

打破今年2月掛牌的廣鋼新城南AF040225-B地塊28140元/㎡的起拍樓面價,成為廣州土拍史上最高起拍價,亦是廣州用地起拍樓面價首次衝破3萬關口。

此外,該地塊容積率僅為≤1.2,且大部分面積限高24米

這意味著未來開發或以低密度聯排、疊拼產品為主,樓面價、容積率等因素決定未來地塊高度傾向於打造高端產品。

更加值得關注的是,即使該地塊以底價成交,其33838元/㎡的樓面價亦超越2017年1月金地拍下的官堂村地塊(目前金地壹閱府項目)30578元/㎡的樓面價,成為番禺地塊新標杆。


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該宗地塊已出現在4月公佈的《2019年廣州供地藍皮書》中,但《藍皮書》公佈的地塊為南北兩側整體組合,總佔地面積14萬㎡。

而本次實際出讓僅為北側地塊,容積率亦從《藍皮書》規劃的3.0下調至1.2。


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該地塊除配建政府回購住宅外,需要無償配建超過1萬㎡的綠地、道路,整體配套條件以及耗費成本均較高。

需要指出的是,去年至今番禺市橋、鍾村出讓宅地溢價情況明顯。

去年同屬於易興工業園,與本次出讓地塊相距不足1公里的安美塑料廠地塊以樓面價23419元/㎡(溢價率18%)由中鐵建奪得。

今年4月,市橋西橫江地塊一以25099元/㎡的樓面價出讓(溢價率45%)

可見在2019年土地市場回溫的趨勢下,開發商對於番禺優質地塊的追逐越來越激烈。

地塊周邊在售項目情況

易興DHJ15-01地塊所處位置大盤林立。地塊南側鍾村板塊有祈福新村、金山谷、富豪山莊三個大盤。

目前三個項目均價集中在2.5-3.2萬元/㎡,一手主要為祈福繽紛匯,價格為4.5萬元/㎡。

該板塊“旺中帶靜”,1公里覆蓋天安創意園,3公里內覆蓋漢溪長隆地鐵站、萬博商務區,東南側5公里為市橋商圈,生活、教育配套完善。


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此外,目前在建的22號線將設祈福新村站,填補板塊通勤配套不足現狀。

從產業、通勤發展情況來看,板塊未來市場價值潛力大。

另一方面,該地塊“起跑線”已處於3萬+高位,意味著未來產品售價將在6-6.5萬㎡左右。

這對於板塊在售一二手項目存在“反作用力”,預計未來對提升板塊樓市價值將起到一定作用。

增城區

中新鎮三逕村A19021號地塊

基本情況分析

該地塊位於增城中新鎮中心以北6公里處,與21號線中新站距離約6.5公里。

地塊總佔地面積3.11萬㎡,起拍總價6.5億,起拍樓面價10001元/㎡。

該地塊設有最高限價9.4億,到達最高限價時,樓面價為14502元/㎡。


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地塊周邊在售項目情況

去年8月,與本次出讓地塊相鄰的三逕村A18027、A18029地塊出讓

分別由華潤、華髮奪得,成交樓面價約為11000元/㎡,比本次掛牌地塊起拍價高10%。


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廣州中原研究發展部認為,中新鎮仍處於基建、配套建設初級階段。

除“公交+地鐵”通勤價值外,其他居住優勢並不明顯,預計房企將理性競價,該地塊以低溢價出讓的可能性較高。

目前與地塊相鄰的樓盤恆大山水郡價格為1.95萬元/㎡;

位於中新鎮中心的一手項目僑建御溪谷價格2.3-2.6萬元/㎡,二手項目恆大山水城為1.7-1.8萬元/㎡。


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天河區

金融城AT090946地塊

基本情況分析


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AT090946地塊位於科韻路東側臨江大道以北,西側為美林海岸花園。

地塊用地性質為商務用地兼容商業用地,佔地面積為8740㎡,計容建面5.76萬㎡,起拍樓面價為16960元/㎡。

地塊要求競買人是在粵港澳大灣區內有至少8個分支機構的商業銀行,另外地塊要求自持不低於50%的計容建面。


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金融城地下空間地塊

AT090913與AT090917之間地下空間地塊位於保利金融大都匯兩個地塊之間。


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地塊將用於建設地下停車場,佔地面積為4311㎡,起拍樓面價為2276元/㎡。

地塊要求應與AT090913與AT090917(即保利金融大都匯兩地塊)地下空間統籌設計、統一建設

本宗地很有可能會被保利拍下並負責開發。

值得一提的是,2018年以來,金融城起步區出讓地、招商引資提速明顯

包括廣發、中國人壽、太平洋保險、中國人保在內的多家金融企業拿地開發。


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白雲區

白雲新城AB2906009地塊

基本情況分析

本地塊位於黃石東路南側,距離蕭崗地鐵站500米,佔地面積12649㎡

實際可建設面積7992㎡,計容建面為43950㎡;

起拍總價為6.1億元,起拍樓面價13902元/㎡。


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地塊用於建設白雲金融總部聚集區,根據產業項目進駐協議書所指,競得人需要在競得該地塊後1個月內須與至少10家金融類企業簽訂意向入駐協議,該協議須經白雲區政府相關部門認定。

項目竣工後五年內需要引進金融、證券、保險等金融機構不少於20餘家。

上述企業均在白雲區註冊獨立核算法人公司,納入白雲區統計並繳納稅收,並依法在當地持續經營,經營期限不少於40年。

協議書對進駐企業的年納稅額及年營業收入均有最低標準。


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根據《藍皮書》所示,白雲新城宗地周邊尚有多宗商服用地待出讓。

近年來白雲區對於產業的重視程度不斷拔高,繼2017年的“1358”發展思路

2018年7月又制定出臺《廣州市白雲區產業發展規劃和重點產業發展目錄(2018-2020)》

金融業被定位為白雲區繼航空產業之後的第二重點產業。

未來白雲新城的身價將會隨著產業發展而水漲船高。

地塊周邊在售項目情況

目前白雲新城範圍內儼然已是白雲的豪宅區

距離地塊最近的一手盤首開龍湖天奕,樓價9-13萬/㎡

周邊次新房也價值不菲,珠江嶺南苑均價8.8萬/㎡,保利雲禧7.3萬/㎡,距離地鐵較遠的樓齡將近十年的二手房則價格較低,如荷塘月色4.5萬/㎡。

白雲新城以總部經濟為主導,住宅用地有限,未來產業崛起後價值將會隨之升高。


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