美聯儲前主席伯南克在分析“全球儲蓄過剩”時說過，全球出現了一種願意存錢、不願花錢的傾向。用再專一點的術語就是，出現了一種願儲蓄、不願投資的傾向。這些過剩的儲蓄，很大程度上流入了美國，壓低了美國的利率，吹大了美國的資產泡沫，尤其是次貸危機前的房地產泡沫，從而使美國人產生了虛假的財富效應，進一步助長了原就過度的借貸消費。這是美國貿易赤字的主因之一。
為說明這一觀點，他舉了兩個同為發達國家的反證：一個是日本，一個是德國。他說，這兩個國家，這二十多年樓市、股市都沒有膨脹和泡沫，居民沒有虛假的財富效應，消費行為是基於工資收入而非海市蜃樓的財富幻象，故較理性、謹慎、量“實際收入”為出，故沒有美國那樣的貿易赤字。
至少在這一點上，伯南克是比較欣賞德國、日本不依賴房地產和股市的實體經濟模式的。
LarrySummers亦有相似觀點。他提出的長期停滯理論認為，相對於投資需求，全球儲蓄持續嚴重過剩，經濟怎麼也興奮不起來。為解決投資不足的問題（尤其是互聯網泡沫破裂後），美國想出了一個損招：以低利率刺激、吹大房地產泡沫，以放任（Permissive）、輕率、不負責任（居然給沒有還貸能力的人放貸！）的金融政策，刺激投資、拉動消費。這一損招的確帶來了一次全球性的繁榮（2003-2007）。但因為靠的是房地產“虛火”，走的不是實體經濟的正道，並沒有改變全球實體經濟投資不足的實質。全球依舊投資不足、儲蓄依舊嚴重過剩，而泡沫破裂後，對投資和儲蓄的失衡狀況更是雪上加霜。
所以，靠房地產解決經濟問題，是捷徑思維，不是經濟發展的正道。而不走正道，用香港電影的話說：出來混，總是要還的。
用什麼還？歸根結底還是要靠實體經濟的競爭力。如果實體經濟不行，靠房地產泡沫和財富效應炒起來的虛火，就只能通過危機這種代價慘痛的形式“還”回去。
所以，今天要學學日本和德國，看看這兩個國家為什麼不靠房地產而走實體經濟的正道。
需要說明，日本和德國並非一開始就走在正道上。日本在80年代末、90年代末經歷了人類歷史上最大的樓市、股市泡沫之一；而德國在兩德統一後，為促進東德經濟的發展，也想起了刺激樓市這一捷徑思路。德國政府當時的政策是，只要在東德新建或翻修住房，投入資金可以從未來10年的應稅收入中全額抵扣。舉個例子，如果你從積蓄中拿出或從銀行貸出100萬馬克投到東德樓市（不是購房，是建房或翻修），那麼，未來10年你的總收入中，有100萬馬克（此100萬非你投入樓市的彼100萬）可免交所得稅。
交過所得稅的高收入者，都知道所得稅是多麼沉重的一筆負擔。與其白白交給政府，還不如往東德投資建房，又能少交稅款，又能得到房子，或出售或出租，均有收益。
於是，西德有錢人和大筆資金湧入東德建房，形成德國曆史上少有的房地產繁榮期（Boom）。直到1998年，該政策到期，稅收優惠終止。這期間形成的大量住房供給，使東德樓市明顯供大於求，供給過剩。有錢人發現，建成的房子或沒人租，或租不上價錢。德國樓市從繁榮步入蕭條。
2000至2007年間，世界經濟經歷了一次全球性的樓市繁榮：美國、英國、西班牙、愛爾蘭。但是，德國例外。因為它們的泡沫剛剛破裂，還處於療傷的階段。
禍兮，福之所倚。正因為療傷，德國躲過了美國式、西班牙式和愛爾蘭式的房地產危機。
但是，歸根結底，德國不走依靠房地產發展經濟的歪道，有更深厚的結構性原因。
首先，與民族性和文化有關。德國是一個理性、謹慎、務實的民族。這種民族性下，有兩個市場是很難發展起來的：一個是樓市、一個是股市。這兩個市場的基礎是賭性。而理性則是兩者的天敵。理性的德國人遠離投機，就象理性的成年人遠離毒品一樣。
樓市和股市在中國能發展到瘋狂的地步，根本原因是這個國家民眾的賭性。而樓市至今只漲不跌的幻象，更助長了我們這些人的賭性。
對住房的態度，德國人是住有所居。只要有地方住，何必擁有。在發達國家中，德國人的住房擁有率是最低的。這與其隔海相望的英國形成鮮明反差。
一項統計表明，一半的德國家庭住在出租屋；另一半住在自己購買的住房裡。一半對一半。
而從房價看，在包括中國在內的許多國家房價翻著跟頭上漲的背景下，德國實際房價在幾十年內基本沒有什麼變化。這簡直令飽受房價上漲之苦的中國人、北京人、深圳人匪夷所思。
德國人對住房的態度和德國房價的波瀾不驚，的確值得我們思考。尤其是它能夠在不借力樓市的情況下，成為發達國家中最亮眼的經濟明顯。在決策層愈發擔心中國經濟脫虛向實、樓市虛火恐成燎原的今天，我們能從德國那裡學來不靠樓市的正道嗎？
民族性是學不來的。但德國人對住房的態度可以借鑑。
首先，在德國政治文化中，“房子是用來住的，而且要住得起、住得體面”，已成為不可觸動的鐵律。無論是基民盟，還是社民黨，還是兩黨聯合執政。從政策層面，政府採取了以下措施。
一，鼓勵建房。對住房的剛性需求只要有明顯增加，政府就以擴大供給應對，而不是像某些國家，控制供給，讓房價漲上天。供給及時、充足，是德國房價能夠長期穩定的根源。
鼓勵建房，從二戰結束後就是德國政府的政策。當時的德國住房部長認為，有恆產者有恆心者，無產者才會鬧revolution。Communist獲得的選票與德國的住房數量應該是成反比的。所以，出於政治原因，必須大規模建房。有房子住（不一定擁有），就會有恆心。
所以，當時的德國對建房實行補貼政策，補貼範圍不僅限於公租房，更以PPP模式的創新思維，對私營部門建房提供補貼。在政府投資和私人投資的共同努力下，德國的住房供給突飛猛進。
值得一提的是，事後證明，相較於政府投資，補貼私營部門建房不僅起到了“少花錢、多建房”的作用，而且房屋的質量和舒適度更高。
英國在戰後也採取類似的補貼措施，但主要是政府投資和公租房，並不對私人投資進行補貼。所以，英國戰後新建住房不僅在數量上遜於德國，在質量上也比德國差很多。
兩德統一後德國曆史上少有的那次樓市繁榮，拋開泡沫不談，的的確確是建房的又一次大繁榮，又一次極大地增加了德國的住房供給。
德國樓市這二十年的不溫不火，是因為有了充足的住房供給。
無論是從經濟學理論的角度，還是德國的實踐，都表明，供給才是解決樓市問題的根本。
二、打擊投機。德國政府在樓市問題上的鐵律，可以概括為三句話：住得起、住得好、不許炒。
打擊投機，德國人是有手段的。比如，買了以後自己住的住房，如果不滿兩年就出售，要徵收資本利得稅（CapitalGainsTax）。這種稅是累進制的，負擔有多重，交過所得稅的高收入者都應該知道。
買來以後不是自己住、而是用於出租的住房，則最好十年後再出售，否則也要徵收資本利得稅。
這與中國目前的做法不同。中國是限售，兩年內不讓賣。德國人讓賣，但以懲罰性的利得稅，讓投機者卻步。
交易環節的稅也是一筆很沉重的負擔。其中的契稅（正式名稱為不動產轉讓稅RealEstateTransferTax），依各州規矩和房屋情況不同，稅率從3。5%到6。5%不等。
除外之外，還有一筆公證費。在德國買賣房屋，必須有公證員在場。這個在場，費用是房價的1-2%。
還有房產中介的佣金。又是房價的1-2個百分點。
全部加起來，交易環節的費用，就相當於房價的十個百分點。以北京一套500萬的普通住房為例，交易環節費用不少於50萬。
對於投機者來說，交易環節的費用是可以轉嫁給下一個接盤的購房者的。但是，資本利得稅，卻是它必須實實在掏腰包的。即使轉嫁出去，對接盤者來說，房價也高到令人卻步的地步了。
類似的手段還很多。比如，同一個人，如果在五年內出售三套住房，則需要繳納一筆商業稅。因為，這樣的行為已經不是普通的住房買賣，而是商業的行為了。
事實上，即使是兩德統一後的那次樓市繁榮，德國政府也沒有忘記打擊投機者。前面說過，那次的繁榮其實並非房價的暴漲，而是住房建設的繁榮。德國政府為抑制房價，硬性規定每年房價上漲不得超過4%。
與中國樓市調控的階段性措施不同的是，德國打擊投機的措施是機制化和長期性的。不讓炒，是一種態度，是一種信仰。
這幾年，由於全球利率低到不能再低的水平，加之全球投資者風險厭惡情緒上升、重安全超過重收益，德國樓市成為投資裡眼中的天堂，一線城市（A-Cities）的房地產市場出現了一波較大的漲幅。儘管市場普通認為，這是一種正常的補漲，遠沒有到泡沫的地步。但德國央行、德國銀監會和德國政府對此高度警惕，達摩克利斯之劍高懸，隨時準備落下，斬斷投機者（而非長期投資者）的魔掌。
德國的銀行和金融機構，是世界上最嚴苛的貸款者，風險厭惡情緒極強。據我瞭解，德國是不會向美國那樣的次貸者發放貸款的。即使資信合格的購房人，一般最多隻能貸到房價的六成。這比中國目前的首套首付還要嚴苛得多。
三、住得起、住得好的出租屋
在中國，住出租屋是帶有很大的無奈和貶義的。年輕人住出租屋，是無奈；30歲以上還沒有自己的住房，就羞得說不出口了。
而在德國，一半的家庭住在出租屋裡。
因為在德國，租房的利益高於房東。
我在北京有一套住房是出租的。作為房東，我明顯處於強勢。合同一年一簽。一年後，我心情不好、想漲價、想換租戶，都可以不續簽。想漲價就漲，不用理由。在很多情況下，租戶敢怒不敢言。
而在德國，租戶是爺爺，房東是孫子。
首先，德國租房一般是沒有期限的。一旦住進去，只要按時交房租，又沒有十分過分的不良行止，房東絕無可能把租戶攆出去。
漲房租更是難上加難。不是不可以漲，但只能慢慢漲。像北京這樣動輒20%的上漲，幾乎是不可能的。只有在對房屋進行了實質性的翻修、居住質量有了實質性的改善，房東才可以小心翼翼地提大漲的事。
慢慢漲，是有法律保障的。德國法律授權各州，可以規定房租上漲上限，比如，三年漲幅不得超過15%。再比如，處於同一區域、同等狀況的住房，房租提價不得超出均值的10%。
我在北京當房東，最討厭租戶動輒打電話來。但在德國，租戶動輒給房東打電話是天經地義的。有問題，房東必須及時予以解決，而且多半都要用自己的錢。
如果房東不服，訴諸法庭，那隻能只討沒趣。因為不僅德國政府，德國的司法系統也是主要向著租戶的。
在德國，租戶幾十年甚至一輩子住在同一出租屋的情況比比皆是。
德國人願意租房，還因為租房值、買房不值。在北京，大家之所以買房，一是因為不知道房租會不會一直漲、漲多快，尤其是當房租超出自己買房的按揭利息時，人們就覺得租房虧。而更主要的原因，是預期房子會大幅升值（注意是大幅），升值幅度遠超首付款存在銀行的利息。
在德國，首先是房租漲得很慢；其次是實際房價基本不動（甚至還下降了）。這與北京的情況正相反，所以德國人認為租房比買房值。
租房又比買房值、又便宜、又住得起、又是房東的爺爺，所以德國人願意租房。
綜上所述，德國的樓市就不難理解了。首先是供給充足，絕不玩囤積居奇的把戲；其次是常態化、機制化打擊投機，片刻不放鬆；第三是住得起、住得好、住得體面的租房市場。
再加上不愛紅裝（虛擬經濟）愛武裝（實體經濟）的民族性格，德國的樓市只能不溫不火。
弗洛伊德認為，人的精力是有限的。樓市、股市的虛火太旺，就無暇顧及實體經濟。只有打掉虛擬經濟的虛火，讓虛擬經濟無錢可掙，人們才會將有限的精力投入到無限的實體經濟中來。而實體經濟，不靠房地產的經濟，才是德國走的正道，才是中國和世界應該走的正道。