很多朋友來電諮詢，房地產處於嚴密政策調控之下，房地產市場的投資選購方向在哪裡？2019年的房地產市場何去何從？
如果做一個市場調研，過去投資購買房地產的消費者或者炒房客，他們更加關注房地產的什麼價值？答案一定是房地產的變現價值或者未來成長價值，簡而言之，就是這個地方的房價以後會不會上漲，是購房者判斷是否購買房地產的核心重要選擇標準。無論是剛需消費者還是炒房客，都希望房地產到手之後，該地區房價能夠持續上漲。不管是不是為了變現賺取差價，至少從心裡上感覺舒適。
很多人把2019年作為房地產市場的轉折之年，認為2019年之後，房價或漲或跌，總會有些什麼變化才是。其實，這樣的一種掐住時間節點的房地產市場預測，顯得並不科學。世界上任何一項資產的價格，不會在某一個時間節點變更之時，就會發生巨大的變化。當然，除非正巧在這個時間節點上資產泡沫破裂，否則它就不會是一蹴而就的事情。
如此看來，無論是炒房還是剛需購房，都要按部就班地在這個房地產冬天裡，認認真真地評估一下房地產的未來價值，只要你認為這個未來價值具有增長性，就可以出手購買，否則就要小心謹慎。但至少2019年，我們並不建議大家出手買房。
那麼，未來房地產價值如何進行評估呢？人們如何判斷未來的房價呢？我想把這個事情說簡單點，其實就是如下三點：
1、地域價值。這還是非常重要的，你的房子處於什麼樣的區域位置仍然是衡量房價的標準。從大的地區來判斷，我還是堅持一二線城市房價的增值論，當然並不是所有二線城市都包括在內，需要你自己做出甄選。比如北上廣深及天津、重慶、鄭州、西安、杭州、南京等城市，未來一定是國家經濟發展的核心城市，只要是經濟中心，必然就會大量人口聚集，房地產價格從長期來看，一定是呈現上升趨勢的。而三四五線城市，如果是經濟重鎮，也可以進行投資；如果沒有實體經濟支撐，由政府帶頭全城人民做生意、搞房地產，房地產早晚要涼涼。
2、居住價值。如果說直到現在，我們還是特別專注於市中心位置的房地產，那麼未來人們購買房地產將逐漸看中房地產的居住價值，看到美國的房子了嗎，不是讓你買別墅，但至少要符合環境友好型的居住條件。至於與市中心的距離，你可以用開車來衡量，大概半小時車程不為過（北上廣深除外）。房地產忽略居住價值的堆砌鋼筋水泥造城時代已經結束，房地產迴歸其居住屬性的最重要因素便是環境友好因素。
3、大都市周邊的1小時車程的旅遊度假型地產項目。中國經濟社會按照預期，大概10年後進入到中等發達國家的富裕水平，每週的旅遊度假出行必不可少。如此大規模的人口數量，像歐美國家動不動海邊晒太陽的可能性不大，因為拖家帶口有些大動干戈。因此，環大都市2小時左右的旅遊圈便成為人們躲避大城市的最佳去處，這中間已經開發的房地產項目比較多，依山傍水，風光旖旎，必然會成為一部分中產階層的第二家園。
當然，如果說這三條判斷標準能夠實現的話，尚且需要比較長的一段時間，或許幾年或許10年，大家在購買房產時還是要依據自身能力進行理性判斷。也並不是說符合這三個標準的未來房價就一定會上漲，不符合這三個標準的房價就一定會下跌。房地產市場的未來，可能始終在漲漲跌跌中波動，如果你是剛需，根本就不會在意這些；如果你是炒房客，或許就容易在這波動中被割韭菜。因此，房住不炒還是根本。