撰文：悟空 美編：麗君 校對：紫藤
你弄嘞，弄啥嘞，都白擱這兒擠了，開發商都竄了，沒竄了也進去了，政府現在正在給大家想辦法，爭取找個下家兒！大家都回去等消息吧！
很多時候，這一等，就是整個青春。
爛尾樓，提起這個詞，讓很多人深惡痛絕。
那點小錢，存一輩子，不容易。但是被時代洗劫掉，很容易。很多人省吃儉用甚至還要背上幾十年負債才能買房。
如果買到對的房子，房子一升值，可以輕鬆完成跨階。
如果不小心買到爛尾樓之類的，全家將掉入深淵，萬劫不復。
曾經這樣一句話：“傻傻來，傻傻買，傻傻掙了幾十萬；精明算，精明看，精明一年又白乾，一不小心遇爛尾，全家跟著都完蛋。”
我們買房的時候，何不讓自己“傻”一點呢？不要貪便宜，不要找熟人，就找正規大開發商安安穩穩的售樓部買優質房源，多好！但有人偏不，這種情況，越往下，越普遍。
很多人都是事後搖頭拍大腿，但前人不暇自哀，而後人哀之；後人哀之而不鑑之，亦使後人而復哀後人也。
今天，咱們就重點講講三四五線的購房邏輯。
一、一定要尊重市場
在過去能夠買房賺到的人，都是尊重市場，尊重大開發商，尊重價值規律的人。
而買到爛尾樓的人呢？大多都和貪小便宜有關。其實，貪小便宜，只是一種表象，而其背後的邏輯，就是不尊重市場。
價值10塊錢的東西，你非要8塊買，品質還想比15塊錢的好，如果有人真賣給你，那必然就是坑。
比如兩個樓盤，成本基本都在3000左右，一個賣4000，一個6000，很多人都會說賣4000的良心，賣6000的太混蛋，哄抬房價魚肉鄉鄰，但殊不知賣4000的指不定憋著啥壞水，而賣6000的樓盤拿出5000去做品質，而1000是保證自己合理利潤把公司做大做強。
不同的選擇當然會有不同的結局。
我周邊，尤其是三四五線的朋友認為，隨著各大開發商的進入，都有這樣一個錯覺，他們來了，房價就猛漲！這裡的房價是他們哄抬起來了？
我看，未必。
仔細回顧這一輪全國性的房價大漲，我們一定能從其中梳理出內在的邏輯。
從表面看，一線城市以北京深圳為代表，從2015年開始上漲，而二線城市則在2016年前後發力，繼二線城市之後，三四線城市則在2017年-2018年緊隨其後，而這一切的導火索，其實是發生在2014年開始對於房地產的寬鬆政策。
從14年兩會提出差額化調控後，樓市寬鬆政策重啟。
在“穩增長+去庫存”訴求下，14年6月起非一線城市限購陸續取消，市場卻反應平淡。9月30日，以放鬆限貸為特點的全國性寬鬆開啟：二套房認定標準由“認房又認貸”改為“認貸不認房”，同年11月央行重啟降息。
隨後，寬鬆再次加碼。因為市場無明顯復甦跡象，地產投資降至冰點。3月30日五部委將二套房首付比例降至40%、出售房屋營業稅免徵年限由5年縮短至2年。降低首付比例直接提高了居民槓桿水平，此後央行3次降息、2次降準，全面寬鬆就此開始。
到15年9.30日，四部委再出兩項新政，將非限購城市首套商貸首付比降至25%；同時提高公積金貸款額度、全面推行異地貸。此後商貸首套首付比又降至20%，二套首付比降至30%，央行再度降息降準各1次，利率優惠疊加低首付，信貸處於全面寬鬆狀態。
同時，2015年12月中央經濟工作會議提出供給側改革五大任務之“去庫存”，棚改貨幣化力度加大，至此，全部組合拳打出之後，一二線城市房地產市場迅速升溫。
順理成章的，當年商品房成交金額和成交面積均創下年內單月新高。
隨著成交量的猛漲，必然帶動階段性的供求不平衡，政策出來之後，一線城市在2015年一路高歌猛進，恐慌情緒逐漸蔓延到二線城市，2016年以合肥南京廈門蘇州為首的四小龍率先發力，隨後鄭州武漢等跟進，再到最後，濟南西安等也相繼上漲。
隨著區域內二線城市的猛漲，周邊三四五線城市也緊隨其後，先後不同程度的完成補漲。
從2015年一線城市發力到2018年三四五線城市補漲完畢，歷時三年，自中央提出堅決遏制房價上漲後，終於完成了本輪房價全國性的上漲。
從歷次房價上漲，我們不難總結，總是一線城市率先發力，逐漸波及二三線然後傳到四五線。不同城市從利好政策開始到上漲結束都有一個反應期。
一線城市大概是3個月-1年。
二線城市大概1-2年。
三四五線城市及以下大概1.5-3年。
而作為反映最慢的三四五線及縣城地區，房價上漲的同時往往還伴隨著下一波調控。因此，這裡最後漲價，卻馬上迎來調控，可以說是從漲價到止漲，間隔時間是最短的。
對於這種邏輯，開發商往往會非常清楚，2015年一線城市漲過之後，外來大開發商在2016年紛紛在二線城市不惜成本拿地，以我們鄭州為例，引爆我們房價上漲的就是16年鄭州在鄭紡機拿的地王，而隨後一年，各大開發商毫無疑問的會把主戰場轉移到三四線。
所以，我們看外來開發商一來，房價就漲，只是看不到背後的蝴蝶效應！
以上只是上一輪房價上漲的邏輯，如果我們把時間軸拉的再長一點，看看2014年之前的狀況，其實都是一樣的。從2004年至2014年，中國全國商品房價格上漲了212.5%。每次都是先從一線城市蔓延，二線城市緊跟其後，三四五線最後完成補漲。而上漲的背後，則是在中國經濟的飛速發展和城市化進程的快步推進！
中國的城市化進程的速度是非常驚人的。根據人口普查數據，1978年我國城市人口占總人口的比重是17．9％，1995年增加到29％，到2014年中國城鎮人口占總人口比重已經上升至54.77%。而本輪去庫存及房價上漲後，中國城市化率基本達到60%。
城市人口增速如此之快，對於住房的需求也必然會急劇增長，急劇增加的住房需求必然會反推高房價，這就是一個閉合循環，直到城市化結束。
從另一方面看，急速的人口膨脹，城市的公共服務顯然無法跟上，比如醫院學校交通等，而靠微薄的現有財政收入根本無法滿足城市發展需要。
除了稅收之外，賣地，成了一項非常大的財政收入。
據中新網此前報道，1999年到2015年這17年，可謂中國歷史上土地資產化最為迅猛的年代，全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元，而直到現在，每年都呈現快速增長的態勢。
但老百姓看問題，看不了這麼長啊，這種表現越往下走，表現的越明顯。尤其是四五線城市，大家總是把矛頭指向站在最前沿的外來開發商，把問題表面化，而只看表面，是一種不成熟的表現。
膚淺的人認為：是外來開發商抬高本地房價的。
理智的人認為：是棚改貨幣化安置以及去庫存政策導致近些年三四五線城市房價走高。
而真正的智者知道：三四線房價近些年走高的真正原因是：中國的城市化進程和區域資源自我調節的結果。
一二線漲完，三四五線不可能不跟漲，這是從宏觀看；從微觀看，國民收入正逐步提高，合理的通貨膨脹一直存在，各項成本也逐步走高，而三四五線城市的房價上漲是眾多因素合力的結果，單一的看問題，把問題表面化的歸在開發商身上，是非常膚淺的。
二、買房，其實就是一場城市建設的眾籌
我們都知道，地方政府的財政收入非常依賴土地財政，而財政大部分是要用在城市建設上的。
城市發展的本質就是一場大規模的債務轉移與眾籌，由政府發起，由開發商承載，由民眾買單。
仔細想一下：
你憑什麼只花5塊錢就坐著幾百億的地鐵從城市的這頭到那頭，你憑什麼花一塊錢就能坐公交車，你憑什麼每年只交幾百塊錢就能讓孩子坐在寬敞明亮的教室接受良好的義務教育，你憑什麼不花一分錢週末就能帶著家人到精心打理的公園去散步？
不是你沒花錢，而是錢你已經一次性交了。
每次房價的暴漲都伴隨著地王頻出，而賣地的錢大部分都被政府收入囊中用於基礎設施的建設。
政府要修公路，要更新設施，要搞市政建設。把城市建設的更好，服務於市民。
錢從哪來？除了正常如稅收等財政收入外，只能先向銀行借，目前大半個中國都是工地，我們每年消耗的水泥佔世界的一半以上，後果就是各地方政府負債率都很高。
借是好借的，都是一家人，可是怎麼還？親兄弟也要明算賬，不然經濟要遭殃。
稅收與專項撥款之外，賣地（土地出讓）成了很多地方的財政收入來源！
除了北京深圳這樣個別不靠賣地賺錢外，大部分城市的財政收入都非常依賴土地出讓。
政府把地賣（出讓）給了開發商，開發商蓋好房子賣給購房者。這樣，政府欠銀行的錢就完全轉移給了購房者。這就是債務轉移。當然，不可否認分的是在債務轉移的過程中，每個環節都有人賺的滿盤盈博。
但償還債務的錢大部分還是用在了城市建設上了，所以說，本質上說，城市的發展就是購房者的眾籌。
事實上，根據發達國家經驗，在城市化率達到80%以前，房地產一般都是一個地方的支柱產業。只有城市化率達到一定階段，基礎設施建設基本完畢，土地財政才會逐漸歷史舞臺，房產稅才會粉墨登場，這是後話。
而開發商，只是這個眾籌的一個紐帶，開發商規模越大，資金實力越強，就能把一個地方建設的更好，讓這裡的人們生活環境更好。
尤其在三四五線，本地的小開發商根本沒有資金實力與開發經驗去支撐這場眾籌，我們前文說過，從上一輪的利好從一線城市波及到三四五線往往需要1-2年的時間，因此這些城市往往是行情向上的同時會迎接新一輪調控。
而小開發商，其資金鍊大概率是經不起調控的，因此會造成很多爛尾工程，讓購房者血本無歸。而反觀大開發商，資金實力足，抗風險能力更大，因此即便貴一點，也一定要選擇大開發商。
而且，價格的不同，其品質也天差地別，你想一下。有著開發10個樓盤經驗的開發商和開發1個樓盤經驗的開發商能比嗎？
開發10個樓盤的開發商，至少前9個樓盤出現的問題不會出現在第10個樓盤上，而小開發商，就不具備這種經驗。
因此，三四五線城市的朋友們。買房，切記，一定要選擇大的開發商。本地小開發商的房子，雖然便宜，但風險同樣很大，爛尾不說，即便不爛尾，後期居住體驗也一定好不到哪去。
時代在變，觀念也一定要變。
三、新時代的購房觀
說到購房觀念，我們順便再提一下理財觀念。尤其是廣大三四五線城市的朋友。
一個很有趣的現象，民間借貸，龐氏騙局，越是邊遠地帶，越是小城市，受災就越嚴重。這點在我們河南尤其突出。
很多人辦事，明明有正規渠道，卻非不走正規渠道，大家都認為，小城本就不大，是關係的社會。不相信所謂的契約精神，不願意走正規渠道，更願意相信周邊的“能人”。
路上違章了，200罰款能解決，非要打電話找熟人解決，儘管事後你可能請他吃飯花300,；存一點血汗錢，有正規投資渠道不走，非要信熟人的話去吃高息；上升到買房這件事上，花的幾乎是一輩子繼續，自然少不了找熟人。
而熟人介紹的，基本都是不靠譜的盤。因為你要明白，越成規模的企業，尤其是地產公司，其流程越完善，可鑽的空子越少，針對個人的優惠幾乎不可能。越是小開發商，你越能找到熟人買所謂的低價房子，相應的，風險就越大。
仔細想想，那些買爛尾樓的，有幾個不是貪圖便宜？其中不乏找熟人的。
所以，找個正規的開發商，在證件齊全的情況下購買，在售樓部按章程辦，是最靠譜的購房方式。而且你一定要相信，買的沒有賣的精，一分價錢一分貨。
你花多少錢，就會住上什麼樣的房子。但有時候，也不能只盯著價格的絕對值去看。
如果你非要內購，非要買證件不齊全小開發商的房子，非要找熟人能夠要的來優惠，非要聽信小開發商置業顧問的花言巧語，非要感覺你花4000就能住上品質6000的房子，你說，不坑你坑誰？
也許，在你沒爛尾之前還慶幸自己4000就能買的房子，有些人卻花6000買，真是冤大頭，站崗了吧？
殊不知，你的房子大概率會爛尾，即便順利交付，後期品質也絕對比不上人家，溢價率也低。
這就是市場規律，如果你追求品質和安全，請尊重他的價格，如果你追求便宜，請承擔相應風險和他的低品質。
除此之外，你還要看產品，是否精裝，是洋房，小高層還是高層。是別墅疊墅還是雙拼等等。
不同產品，有不同產品的價格體系。不能死盯著價格去看。比如洋房一般都是高層的1.2倍-1.3倍。開發商首期開洋房6千。二期開高層5千，這太正常不過了，但別有用心的人就唯恐天下不亂，高喊某樓盤降價，以激起業主和開發商的矛盾，以達到自己不可告人的目的。
最後咱們再來說說付款方式的觀念。
儘管這些話可能引起很多人的反感，但這確是事實。很多三四線城市的人，都很難樹立正確的理財觀，從付款方式就能看的出來。
打個比方，一二線城市的人都愛高槓杆甚至借錢湊首付買房，而三四五線的很多人，往往都不願意負債，能全款就全款，不能全款就高首付，借的少，利息也少。
很多人總是在算這樣一筆賬，借幾十萬，三十年的利息就和本金差不多了，甚至利息還比本金要多，太吃虧了！
孰不知道，房貸，是我們普通人能夠接觸到的最廉價的槓桿。
而合理的負債，就是利用銀行的錢為你增加財富，讓銀行稀釋通貨膨脹給你帶來的損失。
如果你還不明白，就讓你看一個案例：
上世紀70年代是計劃經濟，普通職工工資每月20多元錢。當年，好一點的大米約1角3分錢1斤，豬肉7角錢1斤。當年家裡若有12口人，一天只需要1元錢左右的伙食費。也就是說，這1200元，在當年堪稱一筆“鉅款”。有人提出，“甚至可以蓋兩棟樓房”，只可惜，44年的利息終究敵不過經濟發展和收入增長，如今，這2600多元只相當於一名基層工人一個月的收入。
說的再通俗一點，2008年，一碗胡辣湯均價1-2元，我們按2元記。假如你有10000元，10000/2=5000碗胡辣湯。OK。你將這10000元存銀行10年連本帶息共13500元。如今的胡辣湯大概4-6元一碗。我們按6元記，13500/6=2250。
5000-2250=2750。
那麼問題來了，這2750碗胡辣湯去哪了？
答案很簡單，通貨膨脹。
這是一個經濟學術語：
通貨膨脹指在紙幣流通條件下，因貨幣供給大於貨幣實際需求，也即現實購買力大於產出供給，導致貨幣貶值，而引起的一段時間內物價持續而普遍地上漲現象。
通貨膨脹影響有多大？
10年一共3650天，損失2750碗胡辣湯。平均一天0.75碗胡辣湯！
這就是通貨膨脹對於民眾財富的收割。
四、小城買房建議
以下觀點，發自肺腑，希望對老鄉有所幫助，還是那句話，那點小錢，存一輩子不容易，被洗劫很容易，安全最重要，請認真閱讀：
1.三四五線城市房價的上漲，是城市化進程，資源的自我調節，貨幣化安置，貨幣放水、土地財政等等綜合因素合力的結果，如果單純的認為房價上漲是開發商造成的，是幼稚的。買房，首先梳理一個正確的價值觀念，一定要尊重市場規律，尊重時代大勢。
2.城市發展的本質就是一場民眾的眾籌，一次債務轉移，一次財富的再分配，儘管我們不否認在這種分配中存在著不公平，但再不公平的發展總比不發展強，外面的世界日新月異，而我們的三四五線城市不可能幾十年不變，我們應該順應潮流。
3.在這場變局中，我們一定要緊跟大開發商以及規模開發商的腳步，安全是第一點。關鍵的是，他們帶來了最新的設計建設理念，給本地帶來了大量工作崗位，促進一個地區的發展，推動了區域城市化的進程，而這些，是區域內小開發商做不到的。
4.時代在變，觀念也要跟得上。小城有小城的遊戲規則，但越來越多的人卻在逃離小城，這證明這種規則不適宜未來的發展趨勢，在其日薄西山之前，我們何必不摒棄它，建立起大城市的遊戲規則？拋棄關係，忘掉能人，正正規規買房，踏踏實實享受城市變革給我們帶來的紅利。不要相信能人，更不要相信能人給你找的優惠去買小開發商的房子。
5.不要聽風就是雨，動不動就說三四線樓市崩了，高位接盤了，三四五線的反應期往往是和下一輪調控重合的，漲得快，進入平穩期也快，如果你視野足夠高，看的足夠遠，就能發現這是自然規律。
6.即便現在定向加息，我也是推薦大家貸款買房，貸款年限越久越好，因為，這是我們普通人能接觸到的最廉價槓桿，別可惜那一點利息，相信我。五年十年後，這都不是事。
7.從本質上講，利率上浮等因素，不是開發商能決定的，開發商巴不得利息下降或者0利率，你貸的款是銀行的錢，開發商只收到房款。後續你只和銀行打交道，利息是給銀行的，利率是國家定的。
8.關於三四五線樓市的未來，我個人持樂觀態度。很多地方，四五千，五六千，降能降到哪去？土地成本，工人工資，鋼筋水泥都在漲，這些都是硬性成本，這裡投資投機風氣又不嚴重，剛需認準大開發商閉眼買，因為如果你現在受到謠言蠱惑，將來可能會付出更慘烈的代價，到時候，沒人給你補上漲的房款！
廣大三四五線城市的老鄉們，你為啥買不到好房子？一定要轉變觀念，一定要認準大開發商而不是排斥，房價上漲的因素有很多。他們帶來的是最先進的生產力和最新的設計理念！另外，不要找所謂的熟人了，一分價錢一分貨，買到爛尾樓得不償失。而且，一定要摒棄“還利息吃虧這種觀念”，銀行裡的錢是雞，你可以借雞下蛋，只不過交一點利息而已，利息漲再高，總是跑不贏房價的漲幅的！不信，你看看10年前貸款買房的人現在還有壓力麼？
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