與中國改革開放同步，住房改革也接近40年，作為中國奇蹟的重要內容，中國住房和房地產發展功不可沒。四十年間，我國城鄉居民居住狀況實現了天翻地覆的變化。1978年城鎮居民人均住房面積只有6.7平方米，2018年將超過38平方米，農村人均住房面積1978年只有8.1平方米，2016年達到45.8平方米，而且住房質量不斷提高。中國房地產業從零出發，截至2018年房地產增加值佔GDP的比重達到6.5%以上，住房相關經濟佔到國民經濟的20%，房地產投資佔GDP的13%以上，成為中國經濟的重要動力。
中國房地產在快速發展中也積累了比較嚴重的問題，儘管政府通過創新調控政策抑制了泡沫及一些結構性問題短期擴大，但老問題積累和新問題出現給房地產及宏觀經濟帶來很大風險和隱患。中國房地產奇蹟是住房制度改革帶來的，房地產的問題除了階段性必然外，主要源於未完成的改革。嚴格地說，中國真正意義上的住房制度改革和住房發展只有20年。未來要通過全面深化經濟及住房制度改革，確保中國房地產不僅可以行穩致遠而且可以繼續發揮促進中國經濟發展的作用。
2018年中國樓市經歷“四季”轉換
中國房地產自2016年9月以來，經歷了一個完整的降升降週期。2018年中國樓市更是經歷了春暖夏熱秋涼冬冷“四季”轉換。
2018年8月之前，房地產逐步升溫，上行壓力日益加大，但是到9月房地產形勢發生逆轉，開始降溫。全國房價經歷了先升後降再升再降的過程。商品房供求經歷一個先降後升再降的過程：2018年10月全國商品房銷售面積同比下降3.1%，而2018年9月施工面積、新開工面積同比增速均維持20%左右。房地產投資經歷了一個由高轉低再轉高再轉低的波動：全國房地產開發投資額同比增長從2017年9月的9.2%，下降到2017年12月2.38%，然後上升到2018年7月的13.16%，再下降到10月7.7%。最近三個月增速連續下降，相比7月高位時的13.2%下滑將近一半。房地產租賃市場也經歷先下降後升溫的過程，2018年前5個月租金水平呈小幅下跌趨勢，其中1月份較2017年年底租金水平環比下降0.21%，年後開始反彈，其中5月份環比漲幅較大，但仍未及2017年底水平。
空間變化上，此起彼伏，熱點地區變涼，冷點地區升溫。全國城市之間的房價差異緩慢縮小。東部城市房價增速顯著降溫，中西部城市房價增速上升明顯。從2017年11月到2018年10月，房價增速降幅超過25%的32個城市中有29個城市來自東部，從2017年11月到2018年10月房價，增速增幅超過10%的50個城市中有43個城市來自中西部。一線城市、二線城市房價增速同比顯著下滑，一線城市房價同比增長自從2018年3月下降到-1.12%後，基本全部保持負的增長率，二線城市同比增速也由2017年11月的22%逐漸降低到2018年7月的-3%。從城市群來看，城市群增速總體放緩，非中心城市增速顯著上升。
分析發現，宏觀環境、調控政策及預期變化導致了市場變化。2018年9月之前，受一些上行因素影響，儘管調控政策不斷加碼，市場預期仍保持顯著樂觀，房地產上行壓力增大。2018年9月以後，國內經濟下行壓力加大、外部環境變化、“民營經濟退場論”等錯誤言論出現，國內外宏觀經濟環境變化對市場預期造成負面影響；中央從政策、監管和輿論層面持續保持高壓態勢，地方政府調控政策不斷加碼，2018年以來，全國房地產調控次數已經高達405次，比2017年同期上漲接近80%。一方面從嚴調控逐步打破了市場依據過去經驗形成的預期，另一方面，宏觀環境變化增加悲觀情緒並進一步傳染給房地產市場。2018年8月之後，需求主體猶豫觀望情緒加重，直接導致房地產開發企業銷售下降，回款放慢，預期悲觀，房企開始降價銷售，土地流拍現象到處可見。金融機構預期的變化也加劇了購房者的悲觀預期，購房者從積極行動轉變為猶豫不決，引發住房及相關市場的調整。
2019年樓市最可能平穩調整和再度分化
未來國內外宏觀經濟形勢更加錯綜複雜，房地產結構性泡沫高懸，樓市未來走勢存在多種可能。儘管未來預期和市場走勢還有待觀察，課題組基於模型定量分析和影響因素變化分析，總體判斷如下：總體上，小幅調整是大概率事件。在沒有重大政策轉向和意外事件衝擊的情況下，總體市場轉向降溫通道，不會出現劇烈波動，但可能會有起伏和波動。城市分化可能再度出現。未來一年，一二線城市總體上市場上行壓力有所增加，未來趨勢由增長主導；三四線城市市場向下的壓力加大，庫存可能再度增加。
華房指數最新預測預警結果顯示，從2018年第四季度到2019年第三季度，全國房價增速將有所降低，房地產投資增速或將趨緩。一線城市的房價增速將逐步下降，並可能出現負增長，一線城市住房投資增速將保持穩定，二線城市的房價增速和投資都將緩慢下降。
定性分析繼續上行因素、逆轉下行因素和再度分化三種力量可以發現：
上行因素包括：第一，未來還有一定的需求潛力。第二，中國經濟具有較強的韌性。第三，炒房的利益機制沒有根本改變。第四，調控政策還有調整和操作的空間。
下行因素包括：其一，中國宏觀經濟仍面臨一定下行壓力，外部環境仍存在不確定性，有關民營經濟發展政策落實有待觀察；其二，一二線城市房地產價格非常高，存在嚴重的結構性價格泡沫。三四五線城市空置率較高，存在結構性數量泡沫。其三，政府的調控力度沒有絲毫放鬆。
再度分化的因素包括：其一，一二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決。其二，三四五線城市經過上一輪超好發展，不僅房價漲幅較大，土地、住房供給增加，有可能會形成新一輪庫存壓力。
未來中國樓市依然面臨一些風險：一是房地產市場存在結構性泡沫，面臨泡沫破裂或繼續放大的風險。二是房地產金融槓桿率迅速高升，且存在違規加槓桿的風險。三是宏觀經濟運行存在房地產依賴的路徑風險。
樓市還存在四個問題：一是住房發展的總量與結構性問題。住房存量水平超前，潛在供給巨量。2016年城鎮居民人均住房建築面積已達36.6平方米，高於規劃中的2020年人均35平方米的目標，施工面積和新開工面積還在快速增長，截止到2018年10月，全國住宅施工面積達54.2344億平方米，僅2018年1-10月住房新開工面積12.39億平方米；供需嚴重錯配，存在五大結構問題：商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租賃住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城鎮住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，戶籍人口住房多、外來人口住房少。
二是市場預期變化更加撲朔迷離。目前樓市存在著兩個相互矛盾的地方：總量上，長期潛力和短期問題之間的矛盾；結構上，數量泡沫和價格泡沫之間的矛盾。正是這些矛盾的存在導致預期對市場的反應更加敏感，對市場的作用更加重要，預期本身正變得更加不確定。
三是行政調控弊端逐漸凸顯。長期過度使用行政措施，產生大量意料不到的問題，導致市場亂象，加劇市場風險，使得行政調控作用下降，市場調節機制無法發揮有效作用，扭曲了市場供求關係，導致房地產泡沫擴展。
四是制度性改革推進速度依然緩慢。改革涉及基礎制度改變，存在不確定性風險，客觀上要求審慎推進。而且，改革涉及重大利益調整，一些部門和地方政府缺乏改革動力。
政府應同時管好預期、完善調控和加快改革
第一，穩定房地產市場預期，同時剔除預期泡沫。首先，深化改革以重建市場信心。其次，加強引導，剔除預期泡沫，形成保持謹慎樂觀的預期。最後，妥善管理，減弱預期波動。
第二，完善房地產調控政策，防範樓市雙向劇烈波動。首先，需要妥善處理和應對宏觀問題和挑戰。妥善處理經濟速度和質量的關係，處理好房地產與宏觀經濟的關係問題。其次，持續保持樓市調控政策的定力和韌性。將調控目標從抑制房價上漲調整為確保樓市穩定。堅守“房住不炒”和“因城施策”的調控思路不動搖。將調控手段從行政轉交給市場。完善調控措施，將臨時性調控變成制度化和機制化調控。再次，前移和聚焦房地產市場監管重心。將中央對住房市場監控擴展到地方政府調控預案環節。將中央對地方房地產市場監管的重點前移到土地市場。將房地產調控的重點進一步聚焦到金融機構。最後，做好防控樓市雙向劇烈波動預案。在行政措施上，在經濟措施上，在輿論引導上，在社會治理上，分別採取不同措施。
第三，下決心改革基礎制度，加速建立長效機制。一是推出房地產稅。實行漸進式方案，只對新交易住房啟動徵收方案，即住房家庭如果一旦交易將統計其全部住房面積，並按照起徵點開徵，不交易的住房暫不徵收；二是打開市政債券。探索以房地產稅和基礎設施未來收益作為未來還債資金流，發行市政債券，填補因土地財政退出留下的地方政府支出缺口，開闢地方政府的公共服務和基礎設施正規渠道；三是退出土地財政。調整中央和地方的財稅關係。改革中央與地方關於土地出讓金的分成制度。深化住房制度改革。重新確立商品性住房和保障性住房的比例關係。加快完善租售並舉制度。
(倪鵬飛 徐海東 作者單位：中國社會科學院財經戰略研究院)