■文 | 馬光遠 ☞ 撲騰話最標腫的正經經濟學家

始於2015年，並在2016年加速上漲的房產週期基本畫上句號，房地產的天確實變了。但是，現在就相信房價已經下跌了20%，那你真的應該交智商稅。

政府壟斷土地供應，開發商壟斷房價的真實信息，整個房地產市場成了一個信息的“鐵幕”，民眾只能在各種真偽不分的信息的指揮棒下翩翩起舞。

在基本數據不公開的情況下，我們只會看到：土地永遠是不夠的，房子永遠是短缺的，房價肯定是要上漲的結論。而支撐這個結論的，就是永遠不公開的數據

在我個人的公號文章中，我對最近媒體熱炒的“北京房價下跌20%”的信息進行了剖析，認為這是一個假消息。以北京為代表的熱點城市房地產的真實情況是：經過嚴厲的調控，房地產市場正式進入觀望期：賣家不願意降價出售，買家不願意在目前價格下出手，買賣雙方的博弈地位轉換，房地產市場進入到了買方市場。假以時日，價格的鬆動和下調是趨勢。至此，我們可以肯定地說，這一輪始於2015年，並在2016年加速上漲的房產週期基本畫上句號，房地產的天確實變了。但是，現在就相信房價已經下跌了20%，那你真的應該交智商稅。

問題的關鍵是，一個假消息，為什麼媒體熱炒？除了媒體的情操和專業水準外——降價的消息容易吸引眼球，房地產市場從來都充斥著假消息則是問題的關鍵。人們熱衷於傳播假消息，使市場上的真消息令人根本無從得知，或者被地方政府和開發商壟斷。這是中國房地產市場最大的短板之一，可惜很少有人意識到這個問題的重要性。中國的房地產市場到處都是問題，無論是市場管理、市場交易、土地制度還是房價統計數據，一系列基本制度方面都存在嚴重殘缺，但在整個房地產市場，最大的亂象卻是信息的混亂和不透明。無論是在房價的統計、住房的基本供應量、開工面積、還是在基本的銷售數據以及房地產信息的基本聯網方面，都存在著信息的嚴重殘缺不全和虛假等情況。

首先，每年的供地信息不透明。

政府的年度建設計劃、保障性住房的建設計劃、土地出讓年度計劃，要麼殘缺，要麼根本不公佈，要麼公佈了不執行。在土地一級市場完全被政府壟斷的情況下，供地信息的透明對於房價未來的預期極其重要，但長期以來，在土地供應信息層面，進步極為有限。大多數城市公佈的只是一個大數，具體的供應計劃如何，土地存量有多少，囤地的情況有多嚴重，除了研究機構的估算之外，政府從來不公開，造成了土地越來越少的假象。

第二，房子的供應信息不透明。

開發商在取得某一特定區域的開發權後，事實上就成為了這一局部地區在特定時期的唯一產品提供者。利用信息的不對稱分期滾動開發、炒作概念、提高房價、捂盤惜售等情況比較普遍，導致房地產市場完全成為一個信息很不透明的“檸檬市場”，開發商有絕對的話語權和定價權。一些被熱炒的日光盤是不是真的，每個樓盤的銷售進度如何，其實購房者根本沒有任何途徑知道。

第三，房價統計指標混亂，統計數據大量失真。

1998年房改以來，中國房地產市場一直缺乏權威的房價統計指標。在開發商和地方政府的壟斷下，學術、科研機構的數據來源有限，而一些機構自己編的指數不僅權威性不強，反而通過操縱信息指標達到自己的商業利益目的。在房價統計失真的情況下，官方公佈的一些房價統計數據不僅和現實背離，反而出現了很多的笑話。2009年，在全國房價暴漲的情況下，官方的統計結論居然是隻漲了1.5%。而官方一直公佈的70個大中城市的房價統計數據，因其不斷失真而失去了統計的價值和意義。在這裡我強調一點，70個大中城市房價統計數據，其實就是個笑話。

在政府壟斷了土地供應，開發商壟斷了房價真實信息的情況下，整個房地產市場就成了一個信息的“鐵幕”，民眾只能在各種真偽不分的信息的指揮棒下翩翩起舞。比如，1998年房改以來，中國統計部門從來沒有進行住房的基本普查。目前中國究竟有多少存量房，各個城市供需缺口究竟有多大，擁有兩套以上住房的人的比例究竟有多少，這些問題事實上非常簡單。因為房屋本身作為不動產，各地的房管局都有詳細的統計數據，但就是這麼一個非常簡單的問題，卻成了中國房地產領域最大的信息之謎。

2012年，北京市公安局曾在社會治安管理的層面對北京住戶進行過全面清查，曾有380萬套空置房之說。但信息一公佈，立即被有關部門否認，但真正的數據又是什麼，卻又不公開。筆者今年的政協提案，就是要求北京市住建委公佈北京的住房存量數據，以及呼籲相關部門搞一次住房普查。根據目前提案的反饋和交辦結果，情況仍然不理想，因為北京很多房子，北京住建部門根本沒有權力去了解這些信息。

在基本數據不公開的情況下，我們只會看到：土地永遠是不夠的，房子永遠是短缺的，房價肯定是要上漲的結論。而支撐這個結論的，就是永遠不公開的數據。一切都是猜測，一切都是人為的炒作，目的則只有一個：維持中國的高房價，維持土地財政的現狀。2012年，按照國務院的要求，全國40個重點城市的個人住房信息系統，應於2012年6月30日前實現與住建部聯網。現在，我們又在搞不動產統一登記，但這些數據最終能夠公開到多大的程度，仍然是一個未知數。

我們看到，在進行史上最為嚇人的調控的同時，各界紛紛建言建立長效機制。但在主流的討論中，大家似乎都忽略了信息的重要性。筆者在此提醒各位，如果沒有一個基本的信息公開體系和制度，沒有基礎性的數據，任何調控都是一句空話，任何長效機制不過是空中樓閣而已。在此再次呼籲：加快建立房價統計指標、住房存量、住房交易等基礎數據和數據公開制度的假設，並通過立法確保數據的公開和透明。同時，利用不動產統一登記的契機，對中國住房情況進行一次全面的普查，這是中國房地產市場健康的基礎和前提。否則，我們只能隨著各種假消息恐慌和焦慮。

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