房貸利率在經歷了連續幾個月的下調後，6月份終於迎來了回升。這對於買房的人來說並不是什麼好消息，但背後或許蘊含著更多信息。
據融360大數據研究院出具的《6月房貸報告》顯示，2019年6月，全國首套房貸款平均利率為5.423%，相當於基準利率1.107倍，環比上漲了0.14%。
在受監測的35個城市中，南寧成為房貸利率水平最高城市，首套利率為5.95%。
值得注意的是，此次二套房比例也跟著反彈。雖然這次上浮幅度並不大，但在連續幾個月下調後轉而上調，對於樓市和房貸利率的走勢來說有更多的參考意義。
為什麼房貸利率會上下浮動？
國內的房貸利率是由央行統一規定的，但由於市場化利率，商業銀行在執行利率的時候可以根據資金、貸款額度、當地政策等情況在一定的利率區間內自行浮動。
而貸款利率（包括房貸利率）的變動一般分為兩種:基準利率變動和貸款利率變動。這次房貸利率的反彈就屬於典型的貸款利率變動。
房貸利率上浮有哪些影響？
對於購房者來說，肯定是購房成本上升。但是貸款利率的上浮只對即將購房的人們會產生較大的負面影響，因為利率上去了，你去銀行貸款只能按更高的利率貸，利息自然也就高了。但對於已購房，正在還房貸的“房奴”們來說，不會產生影響，就好比你存了定期存款一樣，其利率是按照你存入的那天計息，之後的利率浮動對你的到期利息無影響。
只有當基準利率變動時，才會對所有的購房者產生影響。如果正在還房貸的話，那麼尚未還清的那部分金額的貸款利率將發生變動，一般來說會在調整後下一年的1月1日起開始調整，按新的房貸利率走。所以，已經上車的不必過於擔心，畢竟目前基準利率還未變動。
對於樓市來說，從目前上浮幅度看影響還比較有限，因為回顧過去十幾年，當前的房貸利率本身處於相對低位，短期小幅反彈很正常。
釋放了哪些信號？
1、遏制樓市過度融資和槓桿抬頭開始動真格。央行公佈的5月份金融運行數據顯示，5月份新增人民幣貸款1.18萬億元，其中，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加了4677億元。
顯然，居民在樓市“小陽春”的背景下重新開始大舉進場。此前我就在文章《下半年，樓市的六件大事！》中提到了未來房貸利率可能上漲的內容，因為“寧可犧牲一些增長，也不能讓槓桿重新抬頭”。
可能不少城市的房貸利率依然還處於相對低位，但現在熱點城市已經上調了首套房房貸利率，未來更多的城市加入上調房貸利率大軍的確定性越來越高。
更重要的是，高層對於整治房地產融資亂象，包括銀行、信託資金違規拿地也說明高層並不希望樓市過度融資，過度吸血，就像郭樹清所說，“房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重”。
2、房貸利率“定向調節”時代來臨。此話怎講？前面說了，上調房貸利率的僅為部分熱點城市，且受樣本數量限制，平均房貸利率表現為反彈，但是依然有相當一部分城市的房貸利率處於相對低位。
目前居民確實還有加槓桿的空間，但這個空間正越來越小。換句話說，在目前貨幣政策相對寬鬆和全球降息的大背景下，房貸利率可能還會走低，但空間非常有限。一是部分城市利率已經上調，二是在一城一策的基調下，政策定向調節，有鬆有緊更多的是保持樓市穩定，並非刻意打壓。
3、加劇房價分化。此前在文章中我提到過由於人口流動等因素導致都市圈和非都市圈的房價會產生分化趨勢，但房貸利率的影響來得會更加直接，影響週期遠短於人口。
一方面，房貸利率反彈就是抬高購房者的成本，一定程度上會降低剛需群體的購房意願，這種影響對於三四線城市是很明顯的，因為這類城市的購房需求本來就不“剛性”，更多的是改善型，而一二線城市就不一樣了，想要長期打工必須買房。
另一方面，供求關係告訴我們，熱點城市的房貸額度供不應求，銀行也會有上調房貸利率的動機，而相比需求並不多的三四線城市，在這種情況下房貸利率自然更趨於平穩。
總的來說，房貸利率的反彈是比較正常的週期變動，但是在經歷了定向調節的樓市週期後，這種情況會略顯複雜。一邊是內外部環境的相對寬鬆，一邊是國內比較緊迫的遏制槓桿任務。不過即使未來房貸利率仍有波動，但遠離基準利率可能性很小，房貸利率整體的下行趨勢可能還會延續一段時間，但不同城市的房貸利率和房價走勢的分化會更加明顯。
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