樓市靜到讓人懷疑，又一場風暴驟雨在醞釀中？

剛剛過去的11月份，是這兩年來，房地產調控政策出臺最少的一個月，除了偶爾上演的有劇本的土拍和樓盤熱銷外，基本沒有大事發生，整個樓市都靜的出奇，靜到讓人懷疑，是不是老天爺又要開始醞釀一出暴風驟雨。

我不敢妄自揣測上天的旨意，但我想應該沒有比現在更差的天氣了，這個冬天也不過如此。

樓市的寒冬，什麼時候會結束，很難說，但我已經嗅到了一絲絲暖意，距離樓市回暖，也許不會太久！

1

躁動不安

最近的樓市，有些躁動，有些異樣。

從10月份開始，北京、深圳、廣州、杭州、廈門、南京、佛山等一二線城市，陸續出現部分銀行下調房貸上浮利率。融360監測數據顯示，10月份在全國35個城市的533家銀行中，出現首套房貸款利率下調的銀行數量為19家，而9月份時只有3家。

11月26日，北京12宗地塊成功出讓，創下單日成交數量新紀錄，一日內獲得土地出讓金316.46億。

12月6日，廣州10宗地塊成功出讓，攬金259.6億。

11月26日，深圳福田香蜜湖豪宅萬科瑧山府突擊開盤，半小時基本售罄，銷售額60多億。

11月27日，深圳沙井華強城開盤，推出1240套房源，當天就銷售掉1033套，去化率高達83%。

11月28日，深圳沙井萬科星城開啟網上選房，半個小時賣掉1900套，銷售金額突破70億元，打破深圳有史以來的單盤銷售記錄。

從下調上浮利率，到搶地、搶房，這一切瘋狂的舉動通常只有在牛市裡才能看到，為何會出現在樓市下行期呢？

其實，並不難理解。

今年央行已經4次降準釋放了2.3萬億流動性，春節前後極大概率會迎來第5次降準。再加上1-9月份通過MLF向市場投放了7800億，在全球加息的逆境中，我國央行已經向市場放水3萬億。各大銀行的錢荒問題已經得到極大的緩解，開始下調房貸上浮利率合情合理。

截止目前，北京今年的商品住宅供地計劃才完成35％，年底績效考核不達標，領導臉上掛不住，突擊供地，情有可原。廣州同樣如此。

深圳的三盤熱銷，更是理所當然，限價倒掛，從來都是刺激國人神經的興奮劑，從未失效過。

不難看出，無論是開發商的推盤熱情，政府的推地激情，還是銀行的放貸熱忱，都可以看出，樓市正在努力走出寒冬，高層和地方都在努力使樓市保持一定的熱度。畢竟，相對於歷次房地產週期來說，這個寒冬的確太久了！

2

利空出盡

從2016年3月底上海深圳收緊限購開始算起，這次的房價調整幅度和延續時間都是最深最長的。目前，北京回暖乏力，上海陰跌不止，廣州量價齊跌，深圳、杭州、廈門、成都部分區域房價半年內已下跌20％以上。當下的樓市，完全可以說是處在最最艱難的時刻！

“堅決遏制房價上漲”的定調，以及舊四限＋新四限的組合，調控力度已經達到歷史極限。我可以斷定，只要維持現有的調控政策不變，最多半年，一線和已經下跌慘烈的幾個強二線必定會窒息休克，喪失搶救時間，因為房價開始大面積的跌幅超過30％，極有可能引發拋售、duan供連鎖反應，從而影響金融穩定。

目前的調控政策，已經沒有再度加碼的操作空間。然而，維持不變就是最壞的預期。樓市和股市最大的區別就是，在股市裡，利空出盡就是利好，而在樓市裡，沒有利好，就是最大的利空。保持現在的調控不放鬆，樓市仍然會繼續下探。

所以，如果寄希望於成交量保持上升，房價維持穩定，必須開始逐漸放鬆調控。

因此，我們看到，官媒的宣傳已經轉向，並且頻吹暖風：

11月6日，經濟日報發文《房地產進入“寒冬”了嗎？》，原文為：“我們既不願看到房價過快上漲，也不希望房地產市場過於冷清。房地產行業並不是進入寒冬，而是有望迎來新的春天。”

12月4日，經濟日報發文《房地產調控成果來之不易》，原文為：“我國房地產市場全面調控至今，已兩年有餘。目前，整個產業鏈降溫意味著調控已經取得了階段性進展，這一調控成果來之不易，意義重大。通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”方式，避免斷崖式劇烈調整。避免美國、日本、中國香港曾經發生的房價暴跌式調整。”

“階段性進展”，“成果來之不易”，“擠泡沫而非刺破泡沫”，“避免斷崖式調整”，“迎來新的春天”。這些再明確不過的描述已經表明：調控政策已經見頂，利空已經出盡，絕不會再出臺更加嚴厲的政策，迎接我們的將是逐步放鬆的調控和企穩回暖的樓市。

3

三四線回寒

從今年7月份開始，住建部就在不同場合多次強調，在庫存不足、房價上漲壓力較大的城市，要採取安置房的方式棚改，取消貨幣化棚改。

12月5日，21世紀經濟報道發文：在2019年的棚改計劃中，政府購買棚改服務的模式將被取消。

這個政策的目的是為了解決部分省市把其它項目包裝成棚改項目變相過度舉債的問題。今後，地方政府棚改只能依靠市場融資。雖然新的三年棚改計劃還是在進行，但是過去政府大包大攬的主動拆遷將一去不返，棚改的資金量和力度將大受影響。

其實，我們能夠發現，高層已經認識到了棚改推高房價的嚴重性，所以，從今年開始，三四線城市在房地產方面，就再也沒有任何利好政策出臺，全部都是利空，而且是越收越緊。

與一二線城市不同的是，三四線城市可能在未來8-10年都不會再迎來樓市春天，因為，過去這兩年的漲幅已經嚴重透支了需求，在人口持續流出的地方，也許只有通過4胎5胎的出生，才有可能填滿那些空置的住宅！

4

十五年翻倍

房價大漲了二十年，我們似乎早已忘記了房價的合理狀態是何等模樣？是一年3成，還是三年翻倍？

在經濟日報發表的這篇《房地產調控成果來之不易》一文中，對我國未來房價的漲幅有個精準的定位：“應該通過房價長期保持平穩，使房價漲幅低於收入和GDP增速，房價收入比逐步回落。”

房價漲幅低於收入和GDP增速，是個什麼概念？我來幫大家算下：

從2011年開始，我國GDP增速就低於10％，2015年降至6.9％，今年6.6％，根據權威預測明年為6.3%。今後，大概率還是會維持在這個水平。2017 年，我國居民人均可支配收入實際增長 7.3%。

如果房價漲幅真的可以控制在低於GDP增長和人均收入增長的水平，那房價年漲幅應該是5％左右，這就意味著15年才能翻倍。

如果可以實現這個目標，那房價增值和貸款基準利率一樣，那麼，高槓杆炒房將不復存在。銀行的房貸則會完全用於支持剛需。

這聽起來絕對是一個非常合理、非常理想化的設想，但問題在於，大量的二手房定價權並不在開發商和ZF手中，而且對那些人口持續膨脹、擁有大量高學歷、高技能人才的一二線城市來說，房價漲幅控制在5％，難於上青天。

我絕不敢懷疑這個指導意見的可行性，很明顯在偏遠落後的小城市能維持不跌就是功德無量了，這樣算來，一二三四五(002195,股吧)線一平均，實現這個既定目標還是有希望的。

畢竟我們要在2035年實現現代化，2050年建成現代化強國，大城市的房價也應該向發達國家看齊！

5

靜觀其變

因城施政將是未來各地調控政策的基本準則，跌幅大的，扶一把，還在漲的，打一耙。

對一線和強二線來說，政策見頂，利空出盡，最艱難的時刻即將過去，至於房價是否見底，要看調控放鬆的快慢，最早2019年初，最晚下半年，樓市將迎來久違的回暖。

至於弱二線和三四線，首先應該經歷的不是回暖，而是回寒，今後漲幅如何，不用我再贅述。

今天的文章，請大家記住一點即可：利空已出盡，樓市距離止跌回暖僅一步之遙，如需抄底，請耐心等候裁判的發令槍。

最後，我想說一點我最好奇，也一定是大家最關心的問題：尺度如何？

《房地產調控成果來之不易》文中有一句話：“調控效果在很大程度上取決於決策層的決心。必須避免重蹈過去房地產市場調控成為“空調”的覆轍。”

如果這句話放在10年前，你可以左耳進右耳出，如果放在5年前，你可以睡一覺就全忘記。但是今天，你必須保持120％分的警惕心，時刻關注。因為，尺度決定你的策略，尺度決定你的投入。我的話，你應該能懂！