今天看到一篇有趣的文章，說朝鮮人為什麼不用漢字。學術界有人認為商朝末年箕子就把甲骨文帶去了朝鮮，也有人認為西漢初年衛滿建立衛氏朝鮮時漢字才開始傳入，不管是上述哪個時期，漢字的傳入，讓朝鮮半島的文明進程加速了。此後半島南北的部落迅速走過蒙昧階段，形成了自己的國家結構。等到了朝鮮的三國時代，高句麗、新羅、百濟的書面語都是借用漢字來表達。

但結構複雜的漢字是適用於漢語音韻和語法結構的，與當地世代流傳的阿爾泰語系語言（有爭議）相差太大，無法兼容。會寫沒法讀這是常有的事。所以為了能用漢字標記自己的語言，半島古代的人們不斷對漢字加以改造，使其適合當地語言的自身特點，形成了雜糅韓風的漢字系統。

朝鮮為什麼不沿用漢字，也是由於當地本身內在因素決定的，任何事情的客觀改變，都是由其內在因素的影響，今天，我們順著這個話題，一起探討為什麼深圳人不買深圳，你，為什麼不買家鄉？

2017年-2018年上半年，深圳新房成交均價一直維持在5.4萬以上，很多人認為深圳人不買深圳都是因為房價過高，被迫外溢，其實這只是其中之一，深圳人不買深圳主要有以下幾點：

（一）高房價

大家都知道，深圳自從2015年4月份開始就迎來了樓市的一波暴漲行情，短短半年時間，深圳各個片區房價就翻番，在這之前，寶安、龍崗、龍華的價格都還在2萬多一點，坪山新區更便宜，均價才1萬出頭，9字頭的房價也能有很多選擇，然而半年的暴漲行情，讓原本可以買深圳的置業者，由於猶豫觀望，不得不放棄深圳買房夢，從深圳轉移到環深的中山、東莞、惠州置業。

所以從2015年年底-2016年年底，環深城市迎來了空前的置業浪潮，無論是成交量還是成交價格，都創了歷史新高。

（二）工作變動

這幾年，深圳在不斷的進行城市產業升級，很多缺乏高新技術含量的企業開始向北往東莞搬遷，向東往惠州搬遷，在西部土地受限的情況下，新晉的高新產業園區也向東規劃在坪山地區，產業的北拓與東進，給東莞和惠州帶來了一定量的置業需求。

而位於坪山新區隔壁的惠陽和大亞灣，由於房價與坪山存在的巨大落差，在交通和生活配套不受影響的情況下，大多數的坪山工作人員也將置業地瞄準了惠陽和大亞灣，以地域空間換取更高的生活質量（坪山均價已在3萬以上，好點的樓盤已突破4萬）。

（三）空間換時間

以上兩點體現的是剛需客的置業原因，接下來的這點，說明的是投資客的置業邏輯。

空間換時間最早是商人的一種地域擴張手段，說的是一種暢銷商品在一定地區打開銷路獲得鉅額利潤之後，把這種商品再引入其他地區，複製之前暢銷獲利的模式。

深圳的房地產市場，聰明的投資客也一直在利用這種投資邏輯，從最開始的羅湖-福田-南山-寶安-龍華-龍崗，踏著深圳的發展路徑，一步一步挖掘樓市的“原始股”獲取暴利，深圳東進之後，迅速瞄準坪山新區，粵港澳大灣區出臺，再瞄準灣區存在價值窪地的片區，尤其是環深區域與環廣州以及廣州待開發的邊緣地帶。

事實證明，短時間內，投資這些地區房產的也實現了價值翻番的喜人效果。

（四）養老

旅居養老在這邊也是一個很大的市場需求。在大城市呆久了，大家都向往最初的山水生活，特別是老年人，這邊相對深圳的慢節奏生活，加上山海相間的優質地理環境，不由得讓我想起以前很喜歡聽的一首流行歌曲“老人與海”。

基於良好的地理環境與人文環境，放眼未來生態旅居市場，華僑城、花樣年、碧桂園、星河等國內大型房企開始在惠州佈局吉它小鎮、生態旅遊小鎮、生態田園小鎮、濱海溫泉小鎮······

未來旅居養老市場，將成為房地產一種新的發展趨勢。

2018年房價過萬城市

僅2018年上半年，我國房價過萬的城市就突破了60個，在外拼搏的幾年，回到家鄉，不知不覺中，家鄉的房價也破萬了，這是2017年至2018年很多年輕人的感慨！

在家鄉房價迅猛上漲的情況下，很多人開始乘機買入，都希望搭上這趟上漲的班車，然而，在沒有弄清楚城市房價上漲的根本因素之前就下手的置業者，風險正在一步一步的往他們走去。

一段話看懂中國樓市未來

2018年恆大總裁夏海鈞在恆大上半年業績會上稱，我們認為一線、二線是未來房地產發展最好的區域。經濟發達的三線城市，圍繞高鐵、高速公路。這些地方也不錯，圍繞城鎮化率的提升，現在大概58%，和發達國家還有20%左右的差距。覆蓋一線、二線城市和經濟發達的三線、地級市，四線我們不準備去。隨著宏觀調控的逐步落實，市場會逐步迴歸。

過去兩年，很多城市在沒有經濟基本面（發達的產業與先進服務業）支撐的前提下，樓市也迎來了華麗的轉身，紛紛逼近萬元大關，有些直接突破這個關口，這都得益於“棚改貨幣化”，沾上棚改的居民在獲得一大筆補貼款後，這筆錢怎麼用，看到房價在漲，加上股市在熊，自然而然就把錢往樓市投，需求擴大，加上棚戶改造成本，三四五線城市房價自然就上漲了。

漲價之後，新的風險迎面而來，2018年，棚改力度被縮減，很多大房企戰略跟隨大調整。

棚改過後剩下的是債務壓身

據統計到今年一季度末，僅上市房地產企業有息債務規模就將近3萬億，平均資產負債率在70%以上。

一邊是大量債務今年下半年集中到期，另一邊是融資不暢。銀行對行業前端開發貸款實施“名單制”，非50強企業融資受限。在監管層去槓桿的金融背景下，境內樓市調控，融資收緊導致房企發債券成本也不斷上升，多數房企的融資成本都在10%以上。

在融資渠道不暢的情況下，房企有提高銷售速度，加快回籠資金。所以，未來可能出現房企降價銷售，甚者打折賣樓的情況，這給今後三四線城市的房價帶來一定壓力。

樓市開始分化

樓市刨去有的沒的，最終上漲的動力只來自於需求，也就是人口。資源不均，一二線城市的樓市永遠是發展的那一波，因為無論什麼時候，這些城市都是稀缺資源。人口會不斷從農村，小城市流向大城市，住房永遠都是供不應求的狀態。相反的是，現在依靠棚改興旺起來的三四線城市樓市不過曇花一現，人往高處走之後，三四線的房子就會變成雞肋。恆大的這個觀點正確點明瞭樓市現狀，一二線不會倒，三四線才是風險地。

聰明的投資者開始把目光投向了被提上國家發展戰略的粵港澳大灣區。

粵港澳大灣區的核心是深圳，而不是香港和廣州，因為深圳才是整個灣區最大的人口和資金增長中心。

深圳高購房門檻，而環深城市優良的地理位置和價格窪地，自然而然就吸引了全國投資人民的目光。佔據深圳東進橋頭堡地段的惠州臨深區域，優勢承接深圳產業外溢與人口外溢，不限購，低購房門檻，優勢凸顯，漸漸被全國各地投資者所青睞。

深圳人為什麼不買深圳，你，為什麼不買家鄉！

重重調控下，樓市已經漸漸走向分化，調控期間強勢上漲的地區，房價正隱藏著莫大的危機，而在此次調整過程中，房價堅挺，成交量與土地拍賣市場優良的城市，未來將成為下一波週期的黑馬！

文章來源：公眾號：惠陽大亞灣樓市資訊 作者：羅志剛

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