文丨 鳳凰網財經，作者丨武辰
深悅會整理推薦
曾經被魯迅罵過的一位著名文人說過：文與言，只要足夠堅定，也能一粒一粒的壓入槍膛，甚至打贏半場戰場。
任志強就是此中翹楚。
多年來，任志強一直是地產界那個看不見“皇帝新衣”的小孩，對錯皆不論，總能語出驚人，所以也揹負了一身的罵名與狂名，除了年輕人活該買不起房之類的語錄，任志強在對房價的預測上幾乎彈無虛發，所以，對那些聽聞任志強之言買了房的人來說，任志強就是現代版的預言帝，當得上業界良心四字。
他上懟國家政策調控，下懟祖國的花朵，但是作為一名地產公司的董事長，他不像孫宏斌等大咖，一邊唱衰樓市泡沫一邊乘機低成本擴張。
也正因為如此，多年來，任志強在房地產領域意見領袖的地位，遠遠超過他房企開發商的地位。
人走茶涼，這個成語在世界上大多人大多事都適用，
深悅會也覺得任志強退休以後，一言一論的影響力絲毫不減當年，隨便在一個論壇一個峰會上幾句話一講，就能迅速的傳遍全中國，任由他人譏笑讚譽獲益受損，他自八風不動。
最近，鳳凰網財經獨家對話任志強，這次對話之中，任志強解讀了中國房地產市場這三十年，主要是四個問題，深悅會感覺特有意思，看完後，歡迎各位好漢多留言討論。
1、你以為買房才叫收益？你以為現在市場是商品房為主？
2、下一輪房價走勢怎麼樣？
3、是什麼原因造成過去十年中國房價的高速上漲？
4、又是什麼原因造成了房地產市場一直以來的磕磕碰碰？
1
不滅的江湖：南萬科、北華遠
王石與任志強
如果中國地產界有其江湖，那麼這兩個人便是一個繞不過去的傳說。
1980年，29歲的任志強從軍11年後復原，在北京經營小生意，之後於1984年加入了當時還是國企的華遠地產，與他同一時期進入地產行業的還有王石。
也是在1980年，同樣29歲的王石進入了廣東省外經委，負責招商引資，一點一點靠做飼料中間商賺取了人生的第一桶金。
之後，王石於1983年轉戰深圳，並於1988年帶領萬科正式進軍房地產行業。
短短几年後，王石和任志強便先後主導了萬科及華遠的上市，開創了地產行業的資本化道路。
作為地產界的兩大標杆級企業，“南萬科、北華遠”由此誕生。
1991年，萬科在深交所上市，被認為是房地產行業最早完成股份化及上市的地產企業，並由此開啟了其萬億市值的偉大征程。
三年後，華遠地產順利獲得華潤集團旗下華潤創業（香港上市公司）的境外融資，開啟了華遠與華潤集團此後的長期合作，也使其成為國內首家中外合作的股份制房地產公司。
1996年，已經是北京市華遠地產董事長的任志強，帶領華潤北京置地完成了其在香港的“境外上市”。
粉墨登場的兩大陣營卻擁有著不同的故事。
1997年，萬科躍居業內第一，並將此記錄保持了近20年，直到2017年才首次被恆大超越。
與之相比，華遠集團的發展卻沒有想象中順利。
由於1997年的亞洲金融危機，華遠地產的多個項目出現資金斷流，但華潤集團考慮到當時的經濟形勢，一方面在1998年終止了原計劃投入華遠的1.4億美金，另一方面終止了華遠地產正在進行中的鳳凰城項目，這在華遠和華潤之間第一次引發了“資本到底該如何說話的問題”。
雙方發生過多次類似的爭論，任志強對此坦言:
“當資本擁有者與經營管理班子產生分歧—資本擁有者認為某項決策的安全性更高，經營者認為某項決策能為資本帶來最佳回報時，資本擁有者（往往）擁有著最大的發言權和決策權，而無論其決策的是非對錯。”
在這樣的背景下，1999年的華遠地產出現了第一次的賬面虧損，任志強隨即辭去了總經理一職。
萬科的崛起和華遠的業績下滑致使資本大鱷華潤開始了新的思考，即打造華遠+萬科的中國最大“地產航母”；而王石通過1999年對華遠地產的訪問學習也深深感知到了規模化發展和外部融資的重要性，決心更換其大股東，可以說與華潤一拍即合。
2000年，華潤集團及其關聯公司成為萬科第一大股東。
之後，華潤集團希望繼續增持萬科，擬收購深圳經濟特區發展公司持有的萬科8.11%的股權，但其定向增發的公告內容，在任志強看來卻嚴重損害了華遠地產的利益。
公告中，華潤承諾限制華遠地產在北京以外的地區發展，並給予萬科在北京發展的優先權。
任志強立馬組織董事會否決了這一決議，致使這次認購未果，這也成為了之後任志強與華遠分家的導火索。
2001年，任志強將華遠集團旗下約18%的華遠地產股份轉讓給了華潤集團，之後便辭去華遠地產董事長一職，成立了新華遠地產—北京市華遠新時代房地產開發有限公司。
在50歲這一年，開始了他的二次創業。
在此後的採訪中，王石表示，任志強的辭職舉動是非常聰明的，也是非常高明的，“通過轉讓18%股權得到資金，收回了公司名號，就可以投入新的地產項目”。
而事情的進展似乎與任志強想象中的不同。
2005年，當萬科的業務已經擴展到21個大中城市時，華遠才剛剛得以走出北京進駐西安。此後，華遠地產在2008年借殼湖南幸福實業實現重組，然而，錯過了地產牛市的華遠與萬科的差距再也無法彌合。
任志強在其2013年發表的著作《野心優雅》中曾表示，華遠地產正是由於在幾個關鍵節點上“運氣不好”，因而丟失了做大的機會。
2014及2017年，任志強和王石先後宣佈退休。
人生的下半場，王石登珠峰、讀哈佛、談戀愛，卸任萬科不到一年又風風火火地掛帥遠大。
而任志強大多時候只會在兩個地方出現：寫字檯前和公益路上。
“要有野心，更要優雅”，這大概就是他內心理想的人生狀態。
2
寫字檯前，專注中國地產30年
任志強
很久以前，潘石屹曾評價任志強“幹著開發商的事，操著國家總理的心”。
如今，年逾60的任志強早已卸下了企業重擔，卻依然保持著每天9點以前到公司的習慣.
他從華遠地產退休後繼續租用了一層的辦公室用於日常工作，而這種工作更多地是對當今經濟形勢和房地產行業孜孜不倦地研究和分析。
作為一個1984年就投身房地產行業的先行者，任志強見證了中國房地產市場跌宕起伏的30年，並帶領華遠在1996年上市，使其成為國內最早進入資本市場的地產企業之一。
不過用他的話說，“80年代還不能叫房地產市場”。
1980年1月8日,中國有了第一家房地產開發公司—深圳市房地產公司，1984年才有了房地產開發公司管理辦法。
“但那時候為什麼不能叫市場呢？因為不是對個人進行銷售。那時候是以福利分房為主，所以要求房地產公司必須是國有”。
當時還沒有土地出讓制度，所有土地都是劃撥的，因此劃撥的土地不能進入到私人企業裡，所有的房地產開發公司，一定是國有的。
所以80年代的中國房地產行業，實際上完全是福利分配製度，是土地的利用價值在國有企業和市政基礎設施之間進行交換的過程，還涉及不到市場化的問題。
我國土地出讓金制度的初步形成，應該從1988年的《憲法》修正案算起。
此後，1990年，國務院正式頒佈《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，改變了過去單一的行政劃撥供地制度，宣告了我國土地出讓金制度的確立，自此才形成了土地出讓和交換的過程。
“嚴格地說起來，中國的房地產市場改革是在1997年之後。”
1998年7月3日，國務院發佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，在通知中，明確了深化城鎮住房制度改革的目標是：
停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規範住房交易市場。
自此，中國進入了住房的全面市場化階段。
至於過去十年中國房價高速上漲的原因，任志強認為，造成房價高速上漲的，實際上是招拍掛制度。
2002年5月9日，國土資源部簽發11號文件（《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》），要求從2002年7月1日起，所有經營性開發的項目用地都必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。
此舉被業界稱為新一輪“土地革命”的開始。
“這段時間就出現了一個巨大問題”，據任志強介紹，2003年以前，土地供應大概是每年平均30%到40%的增長，並且逐年遞增。
但是該文件的發佈直接導致了土地供應量的下降，其中有十幾個月的土地供應量只有5%左右，甚至出現了負增長。
“所以從2004年到2006年年底的時候，就出現一個巨大的問題—市場供給嚴重不足，這導致房價開始上調，因為供應和需求之間的匹配關係已經被打破了”。
2007年7月24日，北辰實業和北京城開組成的聯合體以92億元的天價奪得長沙新河三角洲地塊，超出起始價（46.38億元）45.62億元，成為當時的“地王”，也開開啟了“高價者得”的市場局面。
此後，全國各地便開始屢屢出現“天價”地。
“2005年起的四年間，政府進行了多輪調控，結果2008年出現了美國經濟危機，然後又是四萬億，所以2009年之後（房價）就開始持續上漲”，任志強道。
你以為買房子才叫收益？錯了
據有關數據， 2018年1月，北京市的房價均價為62957元/㎡，而2008年1月的房價均價為12479元/㎡，相差5倍左右。
廣州市在2018年1月的房價均價為31409元/㎡， 2008年1月的房價均價為7350元/㎡，相差約4.27倍。
從2008年至2018年，十年近5倍的房價上漲使得擁有房產成為了一種身份的象徵，同時，沒有及時“上車”的人們陷入了深深的房價焦慮。
任志強卻不這麼認為，“除了後來的年輕人沒趕上（這趟車）以外，所有人都趕上了”。
他對此解釋道：
很多人以為現在的市場是商品房為主，這是一個錯誤概念。因為中國最多的房子是福利房，所以簡單來說，和你出手不出手沒關係。我們所有的商品房都加起來，大概也就九千萬套，九千萬套在全國所有住房面積裡佔多少？30%都不到。
也就是說，剩下70%都是自建住房或者福利分配住房，那麼所有人都佔便宜了嗎？顯然不是。
“你以為買房子才叫收益？錯了”。
“中國把收入分為七等分，最低，低收入，中級收入、中收入、中高收入、高收入、最高收入。在最低的那一級裡，住房私有化率是78%，這些人的房子基本都是靠福利分房，而最高收入的住房私有化率是90%，最低收入和最高收入的人群在住房私有化率上的差距只有12%。”
簡單來說，有房子和收入提高完全是兩個概念。
農民進城怎麼辦？當前房地產市場的兩大隱憂
回顧中國房地產進入市場化後的這二十年，任志強認為，單把房地產作為一個產業進行制度改革的時候，最大缺陷就是沒有隨著城鎮化的要求，把戶籍制度和土地制度問題解決。
“嚴格地說起來，從1997年到現在的20多年裡，最重要的問題是1997年提出市場化的時候，沒有考慮到在城市化發展的高速過程中，農民進城怎麼辦”？
為什麼要解決戶籍制度問題？
“比如年輕人進了城，博士生、研究生，大城市非常希望要的這些人才，他給這些地區又創造了巨大的財富，但是他的父母要想進城卻因為戶籍制度問題無法實現。那這個城市和社會就分裂了”。
為什麼要解決土地私有化問題？
“因為土地私有的時候，人們可以隨隨便便到城市周邊去買房子，他就會降低城市的集中度，如果不能夠解決這兩個問題，就會出現現階段我們看到的超大型城市的問題。”
為什麼大城市的土地價格高，房屋價格也高？
“城市化過程中，大量的農村人口向城市轉移，接下來中小城市的人口也向大城市轉移，就導致這些城市無法應對這麼多的人口進入，這是不符合城鎮化發展規律的”。
“由於優質的醫療、教育、公共服務資源的集中，人口源源不斷向大城市湧入，造成這些城市壓力過大，而這一壓力又全部轉移到了房子的問題上”。
今年的中央政治局會議上，將“堅決抑制房價過快上漲”改成了“堅決抑制房價上漲”，兩字之差顯示了房價調控力度之大。
任志強對此表示：
“要遏制房價上漲，我們現在用的是行政辦法，就是我不批你。就像股市，我可以停盤，漲也要停，跌也要停，但這不是市場經濟解決的辦法”。
任志強指出，不管是在中國還是在全球，這種城鎮化發展是一個歷史推移的過程。要想在全世界達到改革開放之後提出的小康水平，沒有70%的城鎮化率是做不到的。
1996年，中國的城鎮化率開始超過30%，2007年以後，隨著房價高速增長，城鎮化率開始下降，每年大概下降0.8%到1.2%之間。
“這其中很重要的一點就是因為土地和戶籍制度問題，這兩個問題制約了城鎮化的發展速度”。
那麼房價還會繼續上漲嗎？
“到今年6月為止，房價已經連續40個月高速增長，這在中國歷史上從來沒有過”。
任志強認為，無論現在的政策怎麼調整，下一輪的房價一定是上漲的。
因為當前部分地區的住房銷售平均成本已經低於土地的供應成本，也就是出現了“麵粉比麵包貴”的情況。
“你沒有辦法老讓大家虧本做買賣，那你能怎麼辦？”
如何從根本上解決這個問題，任志強再次強調，一個是土地，一個是戶籍。
“如果不能解決中國未來發展的城鎮化發展，房地產問題永遠是磕磕碰碰的，解決不了”。
另外，短期來看，任志強認為：
“無論政策怎麼調整，這個巨大的市場需求是改變不了的，即使現在可能呈現出有升有降的一種變化，但是房地產的市場需求仍然是巨大的。”
“就房地產這個產業來說，美國二百年的過程中城鎮化率比我們高這麼多，有些地區已經達到90%多了，都還在弄房地產，你發什麼愁呢？美國的房價不漲了嗎？睜著眼睛說瞎話”。
3
公益路上，任志強的雙面人生
任志強辦公室牆上掛著在阿拉善參與公益活動期間的照片（潘石屹、任志強、艾路明）
除了“房地產大佬”以外，近年來，提到任志強，還有一個揮之不去的稱呼—“大炮”，這緣於其一直以來火藥味濃烈的經濟和社會觀點，也多少解釋了任志強耿直的軍人性格。
任志強曾在接受鳳凰網採訪時表示，“任大炮”對他來說是一個很高的評價：
“公眾的評價實際上是你對社會的貢獻，我覺得比如他們說任大炮，就說明你對社會的貢獻就是不同的意見，不斷有響聲，我覺得這是一個很高很高的評價，所有的評價裡頭不管哪一個，我覺得都挺好”。
2014年11月24日，任志強通過微博發表聲明宣佈正式退休。
此後，便一直活躍在微博及媒體上。
任志強不僅多年來秉持著學者的精神持續關注房地產行業的發展趨勢，也對民生、經濟等熱點話題給予熱辣點評，這使得他一度成為媒體的寵兒和大眾的買房軍師，但是這也直接導致了其2016年的微博賬號被封和被給予留黨察看一年的違紀處分。
然而，大眾不甚瞭解的是，面對鏡頭嚴肅犀利還頗有“開炮”氣勢的任志強，私下裡卻是一個刀子嘴豆腐心的公益人士。
在內蒙古阿拉善一望無際的沙漠上，一身軍裝的任志強曾顯現出難得的溫情時刻，這是在他回憶劉曉光的時候。
任志強和潘石屹在阿拉善沙漠上席地而坐追憶劉曉光
劉曉光是原北京首都創業集團有限公司董事長，於2004年創立了阿拉善SEE生態協會並擔任第一屆會長，任志強成為最早的成員之一併擔任第五屆會長。
在此期間，與劉曉光建立了深厚的友誼。
2017年1月16日，在劉曉光的遺體送別儀式上，任志強發表悼詞：
“我為什麼對劉曉光如此懷念，我想在那個企業家集體賺取了大投資時代的紅利後，在尋找社會意義時，他恰好給了這群人以更高層面的信仰和價值觀”。
事實也是如此，阿拉善作為一個企業家公益組織集結了幾百位房地產界乃至商界的各行企業家，王石、潘石屹、馮侖等都參與其中。
在今年4月的阿拉善梭梭春種（梭梭為一種沙漠上的固沙植物）活動中，任志強向鳳凰網財經談及劉曉光時，眼泛淚光：
“去年清明節時候，我就說，我們再坐在一起抽根菸吧，他特別愛抽菸，苦惱的時候用煙解除苦惱，我看他躺在病床上可能最想幹的就是抽一根菸，可惜他抽不上了”。
十幾年來，任志強一直默默堅持著公益事業。
退休後，更是將幾乎將80%的精力投入到了公益活動中，每年有200天以上奔走在阿拉善活動的全國各個現場，並自創品牌“任小米”。
該種小米可以有效緩解沙漠地區綠洲地下水緊缺、沙漠化日趨嚴重的問題。
當然，小米只是任志強公益事業中的一項，他的團隊在公益方面有共同的目標--通過自己的救贖，改變社會乃至地球，他曾對鳳凰網表示："討論公益慈善和評判政策制度時的心態是完全不同的，當愛佔主導的時候，所有和恨有關的東西就被掩蓋"。
對待公益，任志強依然不改他熱衷分析的學者本色：
“中國的公益事業為什麼落後?一個重要的原因是解放以後到改革之前，這30多年的時間中國沒有企業家。”
任志強認為，社會公益的發展必定要依靠企業家群體的力量來推動：
“沒有企業家就沒有企業家精神，自然也不會有社會公益。沒有私有財產，除了國家出面，不可能有私人公益組織出現，更不可能有社會NGO組織出現。只有改革開放之後，有了企業家精神，有了私人財產出現，才有了社會公益組織”。
深悅會往期文章精選：
溫故而知新哦，skr, skr，skr
