柬埔寨三個字，
聽上去真的很low、很土。
可真冤枉它了，
實際上，“柬埔寨”這三個字是廣東潮州話演化而來，
Cambodia，在潮州話裡的發音類似“柬埔寨”。
所以，進入正文之前，我們先洗刷偏見。
1、
柬埔寨有很多潮州人，
也有很多廣東人、福建人的後代。
整個華人群體，在當地都有十分強大的影響力。
尤其一帶一路之後，
新一代的華人也湧進了柬埔寨尋找機會。
到了柬埔寨，
才明白“一帶一路”不只是新聞裡說說，
幾乎我所能看到的基建項目，都由中國公司承建。
我之前去過越南，去過泰國，
這些國家受華人的影響也很大，
但，遠遠比不上柬埔寨。
說華人、華裔已經成為柬埔寨社會的中堅力量並不為過。
當地前十名的富豪，幾乎都是華人或者華裔。
柬埔寨政府是一個親華政府。
金邊的街上，有一條路叫“毛澤東大道”。
即便普通的中國人，在金邊也很受尊重，
在和柬埔寨人的接觸過程中，
覺得他們對中國也有挺強烈的認知和認同感。
出門買一張電話卡，店主大媽也很願意和我聊起中國，還說起她曾經去過中國的經歷。
在柬埔寨，
能說中文的人，工資可以比一般人翻一倍。
2、
我很喜歡這個國家，
但和我一起的幾個同行者，卻覺得難以接受。
一千個人眼中，有一千個哈姆雷特。
他們覺得這裡落後貧窮，甚至還不如國內的三線城市。
而我喜歡這裡，
是因為這裡曾經是法國殖民地，
我曾經在法國待過兩年，
所以，我很習慣這裡的生活方式以及人的思維習慣。
我之前寫胡志明市的時候，開篇說，“除了一些已經成為“景點”的建築還有法式痕跡，這裡其實也再沒什麼“東方巴黎”的感覺了”。
但柬埔寨不一樣，這裡還是保留了很多原汁原味的法式文化，
如果心中有點小文藝，有點小情懷的人，應該會喜歡這裡。
一般人一定難以想象，
這裡可以說是亞洲最國際化的城市了，
據說，至少有15萬外籍人口常駐於金邊，佔了當地人口的差不多5%。
柬埔寨也是世界上NGO最多的國家。
（下一篇文章，稍微來聊聊這個，挺有意思的。）
曾今的法國文化與當地文化融合，產生了一種奇妙的化學反應。
在金邊，可以找到世界各地的餐廳美食，
當地的路邊攤，街邊小店，裝修得小清新的本土餐廳，
法國最棒的甜品店，高檔餐廳，
地道的韓國菜，墨西哥菜，意大利菜……
我特別理解歐美人為什麼喜歡來這個國家。
這裡既有外國人的生活方式，
又有神祕的東方文明，
可以夜夜笙歌，可以紙醉金迷，簡直是一片樂土。
這裡雖然窮，但窮得自得其樂。
窮得有格調，有品味。
（當地人開的咖啡廳，下午兩點，上座率比國內的星巴克還高）
3、
金邊是一個貧富差距特別大的地方，
有錢人多，窮人不少。
有錢人又分為很有錢很有錢的富裕階層，以及中產階級新富階層。
這些人，加上當地極多的流動人口，
支撐了當地的消費市場。
千萬不要小看這裡的消費水平和消費能力。
衣食住行，樣樣都不便宜。
酒店住宿的價格幾乎和國內一樣。
300元一晚的酒店，在當地只能稱作一般水準。
即便這樣，很多高級酒店還是處於一個供不應求的狀態。
金邊並非是一個旅遊城市，沒有淡旺季的影響。
酒店入住率常年可以達到70%，一年四季人來人往源源不斷。
“食”方面，也是一樣。
在金邊的餐廳吃一頓飯，可一點不比國內一線城市便宜。
幾十美金一頓飯，輕輕鬆鬆。
而且餐廳的上座率、翻檯率都挺高的（在咖啡廳，我上個廁所的時間，桌子就被人佔了）。
即使晚上11點，餐廳裡的人也一樣多。
有錢人，
毫無疑問，在金邊一定生活得非常滋潤，
賭場、奢侈品商店、高檔酒店，一應俱全，
而且受到的道德約束，甚至法律約束都要少一些。
你能想象尼姑出現在賭場嗎？
我去金邊的金界賭場轉了一圈，非常熱鬧，
這現金流嘩啦啦的，
金界賭場已經在香港上市，可以關注一下它家的股票。
順便提一句，
一個朋友在這邊皮膚過敏，去了個法國人的診所看病，
打了一針，開了點藥，花了100美金。
所以，再次強調，千萬千萬不要小瞧這裡的消費能力。
這樣的診所在這裡也一樣有市場。
說回來，
這裡的窮人，也有窮人的活法，
注意，是“窮人的活法”，
不是“窮的活法”。
當地人上一秒賺了10美元，
下一秒就要花掉8美元，
留下2美元回去和老婆交差。
法國人影響至深……
4、
外來人口和本地的新富階層也帶來了對房地產市場的強勁需求。
所以最後，
聊聊這裡的房地產。
金邊公寓的均價差不多都2200-2600美元了。
但還是很好賣，因為確實有這樣的市場需求。
不論是買，還是租，需求都很強勁。
我去看了個市區的樓盤，一居室70平，大概能租1100美元。
柬埔寨的公寓市場，
實際是在2014年以後才開始慢慢發展起來，
到如今其實也沒有多少年。
在此之前，大部分人都住在不甚舒適的排屋裡。
公寓，其實也處於一個消費升級的風口之下。
年輕人，新興的中產階級，本地的外國人對此都有需求。
當然，炒房客也來了，
在中國人進入柬埔寨房地產市場之前，
臺灣人、新加坡人，早就在這裡置業了。
短短這幾年內，金邊出現了大量的公寓樓盤，
大部分其實都賣得不錯。
市區的鑽石島上，
幾乎全是建築工地，各種各樣的新樓盤。
表示這個地方似乎有些尷尬，極好的位置，
由於規劃的原因，尚未完全發展起來。
實際上，在金邊，真正符合當地人需求的樓盤，其實並不多。
之前能賣出去，是因為確實供不應求。
我去看了韓國人、新加坡人、中國人設計的樓盤，差別非常大。
基本都是符合本國人審美需求、居住需求的戶型，
但對當地人未必合適。
大部分外國地產商進入當地市場的時候，
因為這裡還是一片空白，
大部分是拍腦袋就幹。
所以，
現階段如果要買房，決不能再像從前一樣瞎買，
一定得是符合當地人需求的樓盤、位置好的樓盤，
在未來的出租、出售市場上才會受追捧。
5、
房價會不會漲？
這個問題，我私人覺得會。
金邊是柬埔寨唯一一個大型城市，未來還會有更多人湧入，這些人都會形成需求。
而且從目前的經濟發展態勢看，應該還有很長一段時間的高速增長期。
前幾年金邊的房產市場，一直在漲。
不過，也要注意的是，
今年沒怎麼漲，據說原因是明年大選，目前市場正處在觀望狀態，
所以現在入場的話，也算是賭一把了，
賭一賭橫盤之後會不會大漲。
BTW，從地產商拿地的價格看，地價是已經漲了，
拿我朋友負責的太子集團的項目舉個例子，這個項目在核心的諾羅敦大道上（地位相當於北京的長安街），
富力地產在這個項目的後方剛拿了一塊地，
成本比旁邊的太子項目高了不少，以後的售價應該也低不了。
我的朋友說了金邊一線地段房價會漲的另一個原因，供大家參考。
由於金邊的房地產市場是這幾年才發展起來的，
政府之前對市場的管制很寬鬆，
所以造成開發商拼命把房子往高了建，容積率特別高。
容積率指一個樓盤總面積與用地面積比率，同樣的土地，容易率越大，意味著，它越高。
香港就是典型的高容積率城市，樓都建得瘦高瘦高的，給人感覺很擁擠、壓抑。
但在未來，
政府一定對市中心的房產的容積率作出規範。
容積率一旦降低，
意味著，同一片土地上，以前能蓋30層，現在只能蓋20層。
以前能賣30層，現在只能賣20層。
拿地的成本不變，能賣的房子少了，價格自然要上漲。
一手房上漲，
自然也就帶動著周邊的二手房漲。
不知不覺又寫了這麼多，
在金邊待了好些天，吸收的東西太多了，
一次說不完，下次接著聊。