房地產繁榮正式終結！10年前的那場危機給我們怎樣的慘痛教訓？

歷史上發生過的規模大的金融危機有很多，最近的一次則是2008年的美國次貸危機，無數金融機構倒閉破產，無數人失業...次貸危機在擊破資產泡沫的同時，也給後世產生了深遠影響。

次貸危機的起源

在次貸危機發生前，美國房地產市場空前繁榮，再加上低利率，不少機構把錢放貸給那些無工作、無固定收入和無資產的人，使得次級抵押貸款市場迅速發展。

然而隨著房地產降溫和2004年美聯儲開始加息，次貸利率也水漲船高，貸款者們的還款壓力越來越重，斷供事件開始出現。接著，這些按揭房子的人發現此時出售或抵押住房再融資也非常困難，索性直接棄供。而銀行依法收回了房產也拍賣不出去，最終導致資金鍊斷開，爆發危機。

次貸危機帶來了怎樣的慘痛教訓？

次貸危機的爆發最終波及全球主要金融市場，日歐，以及拉美等國甚至至今都沒有完全走出次貸危機的陰影。而它們亦是活生生的教科書，給我們帶來許多啟示：

1、高槓杆。10次危機9次離不開高槓杆，而房地產又是典型的高槓杆部門，當經濟繁榮時，槓桿讓你事半功倍，負債變資產；然而崩盤後甚至出現短暫回調，槓桿會教你做人的。以次貸危機為例，由於房價上漲，金融機構並不怕借款人斷供違約，因為即使收回房子依然可以拍賣抵押賣個好價錢，還能賺上之前的利息，因此對借款人的門檻要求越來越低，信貸規模也不斷放大。

2、資金錯配。這在某種意義上其實也是加槓桿的一種形式，但是這種風險比前者更大。在次貸危機期間，為了滿足大量的次貸需求，金融機構開始用短期的資金為長期資產提供信貸，相當於拿你用於日常開銷的收入去投資長達幾年的項目。這種風險顯而易見，一旦項目虧損，你的生活都成問題。而次貸危機期間金融機構在資金短期甚至沒有資金，僅依靠隔夜甚至短期限資金的情況下，依然發放幾十年的房貸。這種資金錯配很容易造成債務的堆積，一旦泡沫破滅，危機一觸即發。

3、過度繁榮。經濟危機前總是伴隨著過度繁榮，次貸危機發生前7年，2001年網絡泡沫破滅後，為了刺激陷入衰退的經濟，小布什推出了“居者有其屋”計劃，旨在刺激房地產市場。此外美聯儲也連續13次降息，聯邦基金利率從2001年初的6.5%降到2003年6月的1%。而這些最終都造成了後續房地產市場過度繁榮。

結果是，美國房地產市場佔GDP比重由2001年的15.9%上升為2006年的19.7%，住宅投資佔總投資比重最高達32%。2000～2007年的房價漲幅超過了過去30多年來的漲幅。據美國主要城市房價指數顯示，2006年6月美國10大城市的房價漲至226.29，是1996年12月的2.9倍。抵押貸款發放規模也達到空前水平。

4、流動性過剩。低利率刺激了房價的飆升，因此也催生了流動性過剩和房地產泡沫，在房價上漲的同時，房屋空置率也在上漲。而此時如果沒有城鎮化、居民收入增長等基本面承接流動性的話，必然會出問題。

5、監管缺失和加息。房地產本身的高槓杆屬性，加上信貸失控和監管缺失，很容易導致上述資金錯配這樣的現象，不說次貸危機，就拿國內來說，1992年海南設立特區後大肆鼓勵開發，開發商、銀行和政府形成鐵三角，這都是危機前的亂象。而此時如果來幾輪加息或調控的話，泡沫則會立即崩潰。

總之，次貸危機帶來的啟示還有很多，值得我們每個人甚至國家的執政者去反思。

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