冰火兩重天。公道君（ID：bjrbplb）說的不是最近的天氣，而是全國的樓市。
今年以來，以北上廣深為代表的熱門城市，都祭出了被稱為“史上最嚴”的房價調控舉措。一套限購、限貸、限價、限售的組合拳下來，人們切身感受到樓市之變。房價不漲了，中介降費了，人心更穩了。有統計數據為此提供了佐證：第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，北京從“317新政”出臺一個月後，房價出現18個月來的首次環比下跌。
頗具戲劇性的是，一二線城市房價開始“退燒”，三四線城市房價卻開始“發燒”。第一季度，三線城市新房成交量同比增長了35.84%，多個三四線城市新建住宅價格環比大漲。比如廣東清遠3月房價環比上漲了18.28%，位列環比漲幅榜第一，福建漳州房價也環比上漲了15.76%。
我們該如何看待這種此消彼長？房價調控怎樣跳出“打地鼠”的遊戲？
在公道君看來，這說明猛藥可以去痾，但治標不治本。此輪樓市調控政策調整的特點之一就是通過城市群聯動的方式，如對城市圈“炒房”的全面封堵，同步打擊投資需求。以如此嚴密的一張大網來圍獵畸高房價，收穫如此成效是可以想見的。
嚴厲的調控措施導致部分資金外溢，這就引申出誰來接盤的問題。在大多數投資客眼裡，儘管相關部門反覆強調要讓房子迴歸居住屬性，但這畢竟有一個不短的過程，房產依舊是當前最好的保值產品。資本的特性在於追逐利潤，限購、限貸等政策可以阻止資本在一二線城市進行投資投機，但是無法阻止資本流向三線四線城市。
著眼現實，目前樓市火熱的三四線城市，或是位於京津冀、長三角、珠三角的城市圈中，或是位於一線城市周邊，受到產業、人口、房價等外溢影響。這正驗證了上述判斷，即新興房價高地的生長動力並非源自本身。一個地區對於房價的承受能力，顯然與其發展水平息息相關。可以想見，對於那些三四線城市而言，這種房價上漲是不可持續的，再繁榮的銷售景象也存在大量泡沫。
全國範圍內，此類能夠在房價上借力一二線城市的終究是少數，大多數三四線城市去庫存任務仍然艱鉅。
國家統計局公佈的數據顯示，今年3月末，商品房待售面積68810萬平方米，比2月末減少1745萬平方米，庫存量依然很大。在公道君看來，在去庫存的路上，還有很多塊短期內難以搬走的絆腳石。比如，三四線城市在人口流入、產業結構、居民收入水平等影響房價的關鍵因素上劣勢明顯；相對於一二線城市，三四線城市土地財政問題更為突出，土地的無限量供應不但使得房價上漲不可持續，相反還可能進一步加大庫存量。
可見，目前全國樓市的情況千差萬別、各不相同。新老問題交織，考驗著政府部門的治理智慧。既然市場機制已經在一定程度上失靈，我們就不能寄希望於樓市的自我修復，政府幹預是推動其迴歸正常的核心力量。決策部門必須堅定政策干預的信心和合法性。
從短期來說，分類調控、精準施策應該是重要著力方向。個別房價存在較大上漲壓力的強三四線城市，已經開啟了控房價與去庫存雙軌運行的模式。而大多數城市，則應依然將去庫存作為工作的重點。除了從需求端入手，也可以從供給端發力，比如控制新建住宅數量、改善住房供給結構、促進租賃市場專業化，等等。總而言之，調控不能用一個模板套一百個城市，原則性與靈活性要互相結合。
從長期來說，去庫存和產業發展要結合。是什麼導致了庫存積壓？根本原因是產業結構和人口結構出現了趨勢性的變化，三四線城市產業發展不充分，沒有就業機會，吸引不了人口。所以，如果不解決產業發展的問題，培育不起來三四線城市的內生動力，去庫存的效果就註定有限。在這個漫長的過程中，短期的行政措施不宜也不應放鬆。
此外，如何做好資金引導也是一個必須解決的問題。當前，實體經濟處在轉型期，市場上沒有更好的投資渠道保證各類資產保值增值的情況下，房地產被迫成為“資金蓄水池”。如果沒有替代品，這股熱錢註定會到處亂竄，跟調控政策玩起“打地鼠”的遊戲。這個意義上，必須通過合理的土地、財稅、金融、住房制度配置，讓房地產市場“資金蓄水池”開閘放水，為更加需要資金的領域“解渴”。
有人說，誰解釋清楚了中國經濟，誰就能拿諾貝爾經濟學獎。很大程度上，房價問題就是中國經濟問題的一個縮影，千頭萬緒、殊為複雜。我們顯然對房價上漲的一些“反常識現象”尚未搞明白，而它又關切著每一個人的利益。我們只能邊幹邊摸索，尤其是利用好制度優勢，讓有形之手與無形之手相互配合，倒逼房子早日迴歸居住屬性。
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