老生常談，首先感謝諸位的支持和厚愛。
簡單的一個解讀：伴隨著17年新地王御駕臨沂 ，大鱷軍團又有了新成員。碧桂園、中南建設、中樑等加入了臨沂地盤爭奪戰。如我之前所說的一樣，北城已經成為大鱷虎視眈眈的蠶食之地。而且河東、西城、羅莊和蘭山交匯區域都成為“生死博弈”的戰場。可以有一點知道的是，國家政策越收緊，市場越慘烈大鱷的優勢越明顯，馬太效應的效果就越明顯。至少從可以預見的時間內，國家的政策是收緊的，怎一個“穩”字了得！開發商和地方政府（這裡是地方政府）的”遊戲“也會讓地價玩出新高度，然後房價玩出新高度。如果市場再向下走一走，發生什麼化學反應呢？對開發商來說，現金流不行的開發商拿不到核心地塊，然後賣不動；然後會更沒有錢，然後邊緣地塊也拿不動，然後和地產SAY GOODBYE！相對應的，資金充足的企業，能拿到核心地塊，地段好賣的就好，錢越來越多，就越能拿好地，規模越來越大。所以大魚吃掉了小魚（適用於開發商、代理公司、廣告公司及媒體公司）。
近期各種調控政策和地王的故事在臨沂地產圈及朋好圈翻騰，但是這些政策都是碎片化的，我這篇文章從宏觀的角度給大家做一個較為完整的第三季度政策盤點：金融政策、樓市調控政策、住房制度、土地及戶籍政策。
2017年第三季度的國家地產政策主要基調還是以穩為主，但是已經看出未來地產發展的趨向。從最近三個月的政策細節可以看出來國家對於地產的導向是“居住”特性，而不是“投資”。所以在國家政策傳導至地方的時候，二線城市繼續深化調控，三線調控範圍擴容。對於樓市銷售政策方面，限購、限貸、限價、限購等政策齊發；從金融角度來看，國家亦是收緊的策略，資金流動控制、利率提高等方式把控金融風險的力度加大；在住房制度改革方面，建立完備的租賃市場支持政策加碼；戶籍政策方面，戶籍鬆動已初現端倪；土地政策方面，集體用地引導向市場化、用於租賃方向的土地逐漸釋放。
樓市殺手鐗
開始於2017年3月份的樓市調控政策，逐步形成了從一線傳導之三四線的行為路徑。主要調控的目標比較直接簡單：防止樓市繼續升溫。臨沂作為三線城市的典型代表，樓市過熱的癥結臨沂百姓都深刻的體會到了。一二線的瘋狂絲毫不會低於三線和四線城市，所以國家也是有意識的把控地產帶來的風險性。
二線城市主要是以限售為主要的方向。8月10日瀋陽首發一彈，提高二套房住房公積金首付比例，9月底，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等城市先後出臺樓市新政。從限售方面來看，這些城市對於非本地戶籍首套房及本地戶籍二套房實施了取得不動產權證至少2年才可以出售的策略。這個策略的意圖十分明顯，我自己的城市已經夠熱了，外來非本地戶籍人不要再來投資找熱鬧‘；本地戶籍的老百姓，你也就買方自己住就行了，也別買房子投資了。從限購方面來看，主要是規定至少兩年在該城市繳納社保；同時從戶籍角度對購房數量進行了限制。從公積金方面來看，主要城市公積金貸款額度下調；公積金貸款標準提升。
三四線城市調控是新的加碼。7月份以來三四線有10幾個城市邁入調控陣營。臨沂就是在這10幾個城市之內。三四線城市的調控從限售、限貸和限價、監管等角度對樓市進行調控，目的也是為了維穩。從限購層面來看，城市限購的範圍從核心城區向周邊擴展；對於本地戶籍及非本地戶籍都做了購買數量的限制和購買條件的限制。從限售角度來看，主要城市主要是在提高首付比例的角度去執行的。例如煙臺公積金貸款首套房比例不得低於30%，二套房不得低於40%。從限價的執行來看，各地都在不同程度執行預售申報售價的政策。東莞的策略為申報價格不得高於於前三個月當地鎮街（園區）同類型新 建商品住房銷售均價的 20%（含）調整為 15%（含），把控的力度加大；煙臺實施預售審批限價政策， 預售申請備案均價漲幅同比最高不能超過 5%，首次申請裝配式建築項目，預售均價 同比漲幅不超過 15%。
臨沂如何？臨沂作為典型的三四線城市，也是該階段調控的重災區。目前為止，在限購、限售、限貸、限價等方面臨沂都做到了哪一步？從目前階段來看，臨沂對樓市的調控主要是從限價，土地監管及預售監管等方式進行的。
1、限價政策：從限價政策來看，臨沂施行的是價格申報制度，對於已經拿預售的產品，項目必須按照季度進行價格申報（已經拿預售的）。在同一季度內，開盤的房價不得高於申報價格，下浮不得高於5%；從申報之日開始，一個季度後可以重新申報價格，但是申報價格不得比前一季度申報價格上浮超過7.8%，下浮不得超過5%。
2、臨沂全面監管二手房交易，溢價率達到 150%(含)以上的，項目竣工驗收通過後方可申請辦理商品房預售許可，房價年度漲幅不得高於上一年度本地城鎮居民人均 可支配收入增幅。
3、土地監管監管方面：臨沂調控政策提出，建立購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購買土地。
4、限售和限購：到目前為止臨沂並沒有出臺限售和限購的政策，對於戶籍及公積金繳納的相關限制都沒有落地。對於抑制投資而言，限售和限購是更為有力的策略，但是臨沂目前沒有落地。若後期調控政策加碼，銷售和限購可能成為首選手段。
金融和貨幣殺器
金融方面，中央政府的保持的是維持金融穩定，防範金融風險的策略。維護穩定這個基調就代表了目前的金融和貨幣政策一定是保守的，而不是激進的。從貨幣政策來看，中央採取的是，要實施好穩健中性的貨幣政策，保持流動性合理適度、基本穩定， 為實體經濟發展營造良好的貨幣金融環境。而從金融的角度來看，國家的政策是導向強化金融的監管，防範金融風險。尤其是對地方的債務風險做了明確的規定，7 月 24 日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作時強調，要積極穩妥化解累積的地方政府債務 風險，有效規範地方政府舉債融資，堅決遏制隱性債務增量。
基於中央維穩和防範金融及貨幣風險的基調，地方在落地的時候從已出臺的相關政策來看，金融口從企業投資和個人 消費兩個端口發力，加強金融特別是信貸管控。 從投資口來看，地方政府對房企的地產開發投資進行了較為嚴格的限制。這一方面我們臨沂的開發企業一定是感受到了這種大環境政策的壓力，這對開發企業的資金要求提升了標準。從消費口來看，一方面嚴禁個人消費貸違規流入地產市場；另一方面對於熱點城市支持房貸款利率調整。從目前的地方出臺政策來看，不少城市都已經落地了利率上浮。我們臨沂首套房首付20%，利率在4.9 的基礎上上浮了10個點；二套房首付30%，利率在4.9基礎上上浮了20個點（因銀行而異）。但是從整體來看，在利率上浮這件事上我們臨沂調控又加碼了。而未來如果市場調控繼續加碼，至少是有兩種手段，一個是利率繼續上浮，第二是直接提高首付。
新地產體系的建立
我在這裡為什麼提出一個新地產體系的概念。因為自從近期爆出租售同權這個概念的時候，中央對於地產的支柱和槓桿地位已經看出削弱的端倪。只不過最初的時候是廣州第一個爆破點出現，我們無法窺探政府的意圖。但是伴隨著7月底廣州、深圳、南京、杭州、 廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市開展首批試點，國家對地產系統的未來規劃也有了一個雛形。如果這種雛形試點成功，然後全國範圍內鋪排，那麼這種新的地產體系就建立了。從我的判斷來看，這種體系包含兩個部分，第一個是我們現在的商業化的住宅買賣市場，第二個就是租賃體系。但是當中，一定有一個過渡階段（租賃體系未完善，買賣市場還存在影響力）。這個階段我國家的政策導向是：住房制度改革，深化供應體系。具體的來說，這一階段一定是加快租賃市場的發展，同步的是讓買賣市場平穩。
中央的基調已經奠定，十幾個試點城市也開始摸索租賃市場的發展路徑。其實我們中國從改革開放開始都有一個很特色的改革方式：漸進式改革。漸進式改革就意味著我們國家的改革都是有一個試錯的過程。具體到這些年的經驗來看，我們的國家的新政落地有一個常規的邏輯過程：調研--idea形成--試點--普及。而我們國家想要的達到的轉型租賃藍圖目前進入了10多個城市試點階段。從試點實施方案看，各地均從保障承租人權益、供給、金融、財稅、監管等方面進行細化。
首要的落地點就是賦予承租人（租房子的人）與購房群體類似的權利。廣州、南京等城市直接把租售同權放入了試點的方案裡面。其他城市也將在醫療衛生、住房公積金、就業、法律等方面享有基本公共服務的保障。這個方向實質上是剝奪了購房所賦予權利的唯一性。租房子享有購房同樣的權利，這種情形直接擠壓的就是購房的動力，拋卻其他限制租房的因素（傳統買房的理念、丈母孃經濟等），這種策略某種程度有了釜底抽薪的效果。所有的思路都導向了新的地產體系：以租為主的天下（純租賃+共用產權）。
第二個落腳點是加大租賃市場的供應主體。所謂的供應主體就是在這種租賃體系執行者及操控者。這種涉及到國家轉型及穩定的主體，不用多說一定是歸屬到國企或央企的。但是之前的國企沒有幾個涉及到租賃行業，在試點的主要城市的方案中，對於國企的主體性做了明確的規定，同時也規定了國企改組或轉型的要求以及涉及租賃行業的國企的數量。 一直以來我都給我們地產圈子呈現的是一個宏觀及中觀的政策，而不是糾結在一個點上。今天租售同權，明天地王來襲。我們需要關注它們，但是他們只是我們感官的一個點。所以我這文章我從最宏觀看似空洞的大角度，呈現國家地產導向。而求穩的結果就是國家的控制力，所以未來的新地產體系一定是在國家的控制力之內的，國家在經濟作用的前線包含了國企，所以國企直接面向租賃市場是不可避免的。長遠來看，一定是從傳統開發銷售到租賃的路徑，但是中間的過渡時間是一個租售並舉的狀況。
第三個層面，國家對租賃體系的財稅支持。從大的方面來看，一種新的地產新形式，並不是單獨的一個租售同權這麼簡單，應該是一整套可以用以試點驗證的模式。除了執行的主體是國企之外，首先是必須這麼一套模式在裡面。從目前試點城市的執行來看，部分一線城市引入了房地產投資信託基金（REITs）試點，吸引社會化投資，多渠道籌集資金，同時支持符合條件的租賃企業發行債券、不動產證券化產品。在這種體系下，具體的財稅支持，如租房補貼、減免稅收、對從事租賃行業的企業補助等方式也會逐步試點。（關於租賃體系的內容及地產投資信託基金等內容可以加我微信，問我要）。
第三個層面：政府提供和建設租賃體系的平臺。此次地產從買賣市場向租賃市場變革的執行，在中國這個大市場環境下並不能由市場去帶領。為什麼這麼說呢？從根本上說，租賃體系的這種去槓桿化的方式，是不是一個國家市場最終走向的並不能被現在驗證，因為我們所有的一切都在試點；第二目前國家的環境和地產市場狀況，也只能由政府主導進行變革。不管怎麼說，我覺得國家已經在變革了，只是我們“只緣身在此山中”，我們不能很快的站在一個外圍的角度去感知到它。我舉個例子可以驗證這種說法，記得當初我們打出租車要麼是站在路口招收，要麼打出租辦的電話。但是有一天，乘客用滴滴打車可以免費，出租車司機可以賺錢。我們最初並沒有意識到這是一種方式的改變，我們只是想要省錢而便捷的回家。
但是幾年過去了，我們如何了呢？我們已經習慣了用滴滴打車，因為他很方便。這個時候，我們的出行方式變化了。我們現在完全明白了，我們的衣食住行朝互聯網化了。但是當時我們最初的時候我們並不能深刻的知道。類比過來，我們的租賃體系的大政策，如果以後普及了，我們接受了這種租賃而不是買房的方式，那我們的居住方式也變化了。所以回過頭來，我們就能從邏輯中感知到，我們的地產正在悄悄進行變革。這種變革，國家早就佈局好了。在這個服務體系的變革中，我們的國家想要建立的就是線上和線下一體的租賃服務體系，也就是智慧租賃體系。但是可以知道的是，這種前期的租賃體系一定是國家化的，少一點市場化的。至於說，真的普及之後，是否和當年國企改革一樣，一步步的放到私企手裡，也未可知。但是我們的地產體系真的在變化了！
戶籍及土地的持久戰
關於戶籍制度。戶籍制度從幾千年的秦朝開始就開始了，而進入到新中國成立之後的改革開放之後，便成了城鄉二元化結構不可彌合的分割力量。戶籍制度及所涉及的教育、醫療衛生等方面的公共服務權利始終是加速城鄉地產市場分化的一個不可不說的因素。大的方面說，國家建設城市群的目的就是想長遠減少城鄉的距離，所以戶籍改革便是首當其衝的。目前我們試點城市正在深化改革戶籍制度，放寬外戶籍准入的標準。具體來看，之前的婚姻、學歷、購房等方面入城市戶籍的標準都在降低。這也是為了租賃體系的施展做好鋪墊。我也不知道最終這種試點和地產改革到底走到哪裡，走多遠，但是從目前的跡象來看，我們會走向戶籍不再是最大限制的新的社會體系。
關於土地制度：關於土地制度我這裡也要說下目前我國的土地情況。從比較粗的角度來看，土地除了在私人企業手中利用的部分，還有用於市場上流通的用於商品房建設的土地，另外就是目前市場化最弱的集體用地（鎮、企業、村）。若是要完成我們國家規劃的改革藍圖，就必須對這幾類土地進行不同的處理。如果導向就是提升租賃體系的比重，那麼我們的大部分的土地最終會從市場化的商品房用地走向租賃用地。關於二者的區別很多媒體都解釋過，目前的地產癥結在於地價過高，但是用於租賃體系的地價格要比前者低很多。所以國家的第一步就是逐漸的推出用於租賃的土地，在試點城市中一些熱點城市已經在實施了，價格確實比周邊商品房用地低很多。而老大難的就是集體用地，集體用地國家並不能直接用於買賣給開發商做商品房用地或用於租賃用地，所以未來階段土地制度改革方面，就會重點整治集體用地。加快建立城鄉統一建設用地市場，統籌推進國有和集體建設用地市場改革，繼續深化農村集體經營性建設用地入市和宅基地使用制度改革試點，進一步完善 國有土地有償使用制度，加快推進完善土地二級市場試點工作。而最近的一個消息，也證明了我的判斷。那就是小產權房被國家定性為非法。但是這麼多年小產權房國家都是不予做明確定性的，現在直接定性為不合法。實質上國家就是在堵住集體用地被現在的使用者用於商品房銷售。這個政策不僅直接攔截了集體用地商品化的路，也長遠堵住了土地用於商品房用途的道路。
不管是戶籍制度的鬆綁，還是土地制度的深化改革，都指向了一個方向，那就是國家地產改革體系裡的租賃體系。但是從某種程度，我們的土地被國家化的程度加深了，國家化的另一面就是我們離土地私有化更遠了。
結語
我妄自揣測國家的發展路徑，做了以上的政策盤點和分析，我知道這種判斷是引來很多爭議。但是我相信國家的初衷絕對是朝好的方向走的。而從對未來的預判來看，國家依然會持續因城施策調控，推進長效機制完善，強化住房居住屬性 。引用中國指數研究院的結論：可以預期，未來將會有更多的買房需求通過租賃政策進行分流，房地產市場長期以來“輕租重售”的局面將得到改變，住房租賃市場也將更好地與限售政策、共有產權房等相銜接，從而加速構建我國形成“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的多層次住房供應體系。同時房地產相關財稅改革、農村土地改革、住房金融改革等在內的 一系列制度建設將有新的進展。