準備購房者不必迷糊，明年購房看3個簡單房地產市場指標，更穩妥

對於很多買房人來說，買多大房子、買什麼區位房子，一般來說不用太煩神，因為主要根據自己的資金狀況來決定，但對於什麼時候買房子比較合適心裡卻沒底，這也屬於正常現象，畢竟我們很多人時間精力都不在房子上面。在實際操作過程中，房地產市場數據很多，一般無法準確抓住其中關鍵點，從而決定何時買房為佳。下面，筆者根據從業經驗和當前市場實際分析一下從而給出大體方向，首先從3個方面數據來了解房地產市場走向：

1.新房庫存量

這個指標非常重要，每一個城市都有一個供需平衡線，超過這個數據，房價調整壓力大，低於這個數據，房價上行壓力大。從目前總結的情況來看，全國新房供需平衡線是12個月，即是說，按照時下的月新房去化量，理論上12個月可以完全去化。事實上，由於城市樓市特質不一樣，每一個城市都有一個供需平衡線，比如說之前南京庫存4萬套、青島15萬套、杭州10萬套。但歷史不會簡單的重複，就當前來說，筆者認為目前各城市庫存量基本就是該城市的供需平衡線，如果庫存再持續增多2-3個月，那麼市場調整概率加大，反之則上行。

2.二手房成交量

與新房市場對應，二手房市場成交數據也反映了市場冷熱程度。隨著新房限價政策逐步放開，二手房價逼空上行的情況已然不存在。所以，作為一些進入存量房時代的大城市來說，二手房數據不放量，房價也不可能有什麼像樣的上行幅度。當然，一些三四線城市目前還未經歷過二手房市場驗證，所以，受新房市場影響更多。根據筆者經驗，正常情況下，二手市場成交量一般在開年以後會有一個較大提升，否則，這一年房價也不會有什麼大動作（在本輪限價政策下，市場表現除外）。新房限價政策完全放開後，真實的二手房市場基本按照前述規律發展。大家要看二手房數據，可以通過當地的房產官方統計數據獲得。

3.土地成交率

這個數據反映了開發商對後期市場的預期判斷。我們知道，開發商都有專業市場分析團隊，不僅通過銷售線瞭解到購房者喜好，也對資金和成本都有全面掌握，畢竟關係到企業生存發展。所以，開發商對拿地節奏把控一般是比較準確的，也就是我們常說的“春江水暖鴨先知”。作為我們普通購房者來說，可以通過媒體的報道獲取土地流拍量如何？土地溢價率高不高？等大體信息，如果數據都正向，那麼說明主流開發商對後市看好，房價上行的概率就比較大。

除了上面3個數據指標，我們還要結合房地產政策、中介門店活躍度等來看。這樣看來就比較複雜，不適合普通購房者分析。筆者列舉的上面3個方面指標，一般人都比較容易看懂，消息源也比較容易獲得。但如何操作是不是還一頭霧水？沒有關係，筆者就當前樓市，具體說一下明年在何時買房為好？

第一，如果明年放鬆限購、限貸、限價等限制措施面，普及到大多數城市，事實上，限價政策已逐步放鬆，傳遞到其他城市會有一個過程，一般在傳導到大部分城市後3-6個月入手購房為宜。

第二，如果明年土地市場再次活躍，土地流拍率快速下降。比如說拍賣10塊宅地，有9塊成交，且溢價率還不錯，那麼說明市場開始熱了，一般出現這類情況3個月左右後入手購房為宜。

第三，最後一個就是房貸利率，這也是房地產調控中使用的金融手段，事實上，就這一個工具就可以使樓市熱或者冷。所以，我們不要小看這個指標變化，如果明年房貸率利率往下調整，首套房能夠恢復到基準左右，那麼就是一個不錯的購房時機，一般以後1-2個月為宜。就目前看來，各權威金融分析機構預判明年降準降息概率不小。就筆者個人看來，明年資金成本會有所下降，引導房貸利率下行的這種可能性還是比較大。

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