燕郊樓市冰火兩重天

購房 二手房 懷柔 租房 中國經濟網 中國經濟網 2017-08-03

燕郊,這個曾經名不見經傳的河北小鎮,隨著房地產的崛起而“聞名於世”。很多人可能還不知道,燕郊屬於河北省境內,坐車過去經常會收到一條電信運營商自動發送的短信:“河北歡迎您。”

燕郊房價史,是一波比北京房價更為戲劇性的漲價史。以燕京航城為例,該項目在2008年時曾賣過3800元每平米,但目前該項目在二手房網站的報價已經達到28000元每平米。對被稱為北京“睡城”的燕郊來說,2008年是一條分水嶺。沿著寬闊的102國道兩側,大批售樓處如雨後春筍出現,隨後演變成“售樓處一條街”。而在當時,燕郊房價還在4000元/平米上下波動。2010年4月,“新國十條”出臺,一些房價過高的城市相繼頒佈限制家庭購房套數的“限購令”,隨後北京正式出臺政策限購。在北京嚴苛的限購政策推動下,燕郊房地產迅速膨脹,燕郊房價已經突破萬元大關。隨著北京樓市回暖,房價攀升,剛需與部分投資需求再度湧入,特別是自2015年下半年以來,燕郊樓市持續升溫,房價上漲的速度讓人大為震驚,不少樓盤的房價和一年之前對比實現了翻倍。伴隨著通州建設北京副中心的消息傳出,鄰近通州的燕郊樓市再次迎來投資高峰,燕郊住房均價也因此接連突破2萬元/平方米、3萬元/平方米,甚至某新樓盤未開盤報價直達3.5萬/平方米,有些開發商更是喊出了“今年3萬,明年4萬”的口號。

不過,物極必反。房價走勢就跟股市一樣,往往在最高點是漲得最快最凶的時候,最低點也是跌的最慘烈的時候。換句話說,如果去年“930新政”頒佈前不久買房,可能已經成為名副其實的接盤俠,站在山頂無奈的站崗。自“930新政”後,北京市又發佈了“317新政”,一波一波的限購令直指炒房核心因素,燕郊的房價終於熄火了。前幾個月,燕郊二手房單價在3萬元/平方米以上的比比皆是,現在單價超過3萬元/平方米的房子已經寥寥無幾。如今燕郊的二手房市場,也不知道市場價該是多少了,每個小區也沒有一個固定的市場價了,因為是降價時期,不知道會降到多少,中介也只能是根據自己房源庫來看個大概。而一些急售的房主也經常是比價出售,比如同戶型裝修價格差不多的房子,人家賣200萬,那他可能就賣190萬,這樣好儘快賣掉。但即使房源在整體市場各方面都比較優質,就算遇到了合適的客戶,也沒那麼快成交的,因為現在的客戶都是觀望心理很大,對於會降到多少,沒有人會知道。目前成交價格在2萬-2.2萬元/平方米的房子很多,也就是說,燕郊的房價相距不久前的高點,已經跌去8000元-10000元每平米,即30%左右的跌幅,這對於樓市來說,已經屬於災難性下跌。與此同時,燕郊二手房成交量下降明顯,保守估計,交易量下滑幅度超過六成。

堅守還是逃離,對於很多懷揣“北京夢”的人來說,顯得格外糾結。燕郊曾經是一個夢開始的地方,也是離夢想很遙遠的地方。不過,即便存在著諸多不便,現在,燕郊仍是很多購房者的首選地。原因很簡單,因為他們的人生裡沒有太多可選項。畢竟燕郊的房價相對北京還是低很多,如果不在燕郊買房,那麼就要永遠在北京過著租房的生活。租房子,聽起來並沒什麼稀奇,平常不能再平常,可是,租過房子的朋友可能對租房的種種“經歷”深有體會,似乎很難用言語表達那種“痛”。如果以上兩種選擇都放棄,那可能只有最後一條路:逃離北上廣。

“主題股”不火的祕訣

燕郊,距離北京市中心的直線距離只有30公里,車程約在半個小時之內,相比密雲、順義、懷柔等偏遠的北京郊區,燕郊在地理位置上的優勢十分明顯。這也是燕郊樓市近年來遠遠跑贏密雲、順義、懷柔等京郊地區的最主要原因。

在燕郊樓市兩年翻3-4倍的巨大財富效應帶動下,去年下半年和今年第一季度燕郊樓市買盤洶湧。原因很簡單,2017年年底,北京市政府就將搬遷到北京通州潞城區域,距離燕郊南環僅5公里距離,而且通州新城和北三縣統一規劃即將落地。在這樣的利好下,眾多買房置業殺入燕郊樓市。尤其在北京22號線動工消息的帶動下,燕郊多個樓盤向4萬挺近。這就是2017年4月份及以前的燕郊樓市。

然而,燕郊畢竟是燕郊,大潮退去後,只能無奈裸泳。不過,樓市雖說調整,但是均價從每平米3萬元到每平米2萬元,僅僅只用了半年左右時間,暴跌30%竟然如此痛快,這讓人懷疑燕郊是不是有股市大鱷在坐莊。

其實,燕郊今年房價暴漲,除了地理位置外,一種新型的炒房手段也逐漸浮出水面,那就是“高評”炒房法。所謂的高評,即二手房評估價高於實際成交價,例如一套100平方米的房子單價是2萬元,總價是200萬元,首付40萬元,貸款160萬元,高評到280萬元,可以貸出224萬元,多貸出的64萬元,除了首付,還剩24萬元可以用來還貸款。

通過高評手法購房有三個關鍵要素:

第一,實際成交價低於市場價,由於房價上漲迅速,房子成交價已經低於按揭時市場價,存在操作空間,尤其是複式建築面積較小、而使用面積較大的戶型,空間更大。

第二,銀行、中介和評估公司配合,在房價漲幅較快的時期,高評不僅讓幾方機構都可以獲得更高利潤,而且後期房價上漲也能夠迅速抹平高評的潛在風險。

第三,業主配合,買賣雙方必須信任,因為最後銀行多貸出來的資金會打進業主的賬戶,業主需要把多出來的錢返還給買房人。做這類套貸的要麼雙方熟悉,要麼業主和中介是熟人,或者乾脆就是中介本人,如果不認識基本沒人敢做。

2016年通過此類手法操作的炒房客並不在少數,只要房價保持上漲,評估公司、銀行、中介、業主和購房者都能賺錢。可要是房價下跌,那每個環節的參與者都沒有好果子吃。當前房價下跌的情況下,加上銀行審核趨於嚴格,目前這些操作手法已經難以奏效,前期通過這類高槓杆手法購入高價房的炒房客也面臨著資金鍊斷裂的威脅。一方面是房價下跌造成的損失,一方面是高評增加了月供壓力。很多炒房客均面臨著月供斷流的壓力,多則能維持1年月供,少則只能維持3個月,這也是為什麼燕郊房子頻頻遭到集中拋售的原因。

2015年、2016年上半年買入的炒家短期回報超乎尋常,不少炒家加槓桿購買,炒家賭2017持續上漲甚至2018年兌現出局。但是嚴厲的調控令燕郊樓市快速冰凍,加槓桿炒房客無疑擔心3年社保和納稅一旦實施,今年、明年賣出兌現將會很困難,屆時槓桿資金壓力下,一旦無法賣出,資金鍊很容易斷裂,所以這類資金鍊緊繃的炒家甩賣一套乃至幾套房產很正常。

不過,燕郊樓市暴漲暴跌,歸根結底是因為:缺乏核心投資優勢。雖然離北京近,但是仍需30公里的路程;雖說“故事”一堆,但終究屬於河北省。哪怕有一點點核心優勢,燕郊樓市也不會頻頻被“消息”干擾。這也給投資者提了一個醒:投資也要動腦子,人云亦云的絕不是餡餅。

燕郊:虛假的價值窪地

十九年前的燕郊夢:只是夢一場

早在1999年,燕郊便被批准為省級高新技術產業園區,2010年又被批准為國家級高新技術產業園區。燕郊當時的目標是“高新技術成果轉化基地和高端服務業新城”,並希望在2020年左右,與中關村齊名。

近20年過去了,燕郊仍以房地產為主,試圖從北京引進高新技術產業,但是因為教育政策、社會治安等多種侷限,留不住人才。

致命短板:70個學生一個班,教育並不規範

燕郊人口眾多,學齡兒童的就學問題嚴峻。在匯福實驗學校,小學一年級一個班有近70名學生,老師講課得用擴音器。教師有些是臨時聘用的,工資太低,根本留不住。即使這樣的大容量,還是遠遠不能滿足龐大的上學需求。燕郊的許多小學現在已超負荷運轉。

燕郊的教育問題確實非常頭疼,很多夫妻有了孩子以後,不願意在燕郊上學,舉家遷出燕郊。偌大的一個城鎮,至今沒有一座公共圖書館。

除了教育問題,交通不暢、醫療問題都困擾著燕郊人。孩子生病後,只得立即打車去北京。大部分上班族的醫保關係在北京,燕郊地處河北,報銷麻煩。重病患者對燕郊醫院根本不信任。

只是一個鎮:缺乏統一規劃

每次陣雨後,燕郊道路積水嚴重,“夏季到燕郊去看海,道路積水都能划船”。一個鎮的治理水平總是有限的,管理無序、缺乏統一規劃。空置樓房裡的傳銷猖獗,物業不開水電費發票,房客被物業公司員工毆打,冬天取暖不給力,亂收物業費,業主和開發商衝突不斷。搜索“燕郊維權”字樣,信息竟然超過100萬條。

歷史機遇已經失去:人已蜂擁而居,無法拆房修路

各種分析人士開出藥方——填補空心產業,讓燕郊人安居樂業。已經晚了,燕郊的房子已經密密麻麻,該佔領的地方,都被房子佔領了。總不能讓房主們把房子拆了,重新在上面建立圖書館、產業孵化園吧。燕郊已經沒有條件接納從北京外溢的產業。

過去20多年來,燕郊未能真正發揮高新區、衛星城的功能。糟糕的是,燕郊顯然成為“棄子”——雄安新區借鑑了燕郊的失敗經驗,在空地上重新設置規則。

近幾年來,燕郊努力招商引資,可是,北京的磁吸作用太強,燕郊又有諸多不便,這個理想破滅了。隨著雄安新區的崛起,又有多少人真正關心燕郊呢?

“一個單元12戶,最多時候居住了11家,如今只有3家人居住。”一位燕郊房主這樣描述。“這燕郊,也就給沒結婚,沒孩子的青年人當宿舍。”未來很長時間,燕郊就是北京的睡城,它已無法醒來。

別了,燕郊。

智能理財的核心價值

燕郊隨著城市化的風潮迅速興起,又因為缺乏核心價值而現出原形。它無法提供滿意的教育、醫療、交通和社會治安環境,成為中空的衛星城市。

第一、投資要看“真回報”

2017年,隨著炒房的落幕,我們又見到了一場“智能理財”的颶風,席捲全球。從法國的FundShop到澳洲的Stockspot,從加拿大的Weathsimple到美國的Weathfront,智能理財已經成了流行事物。AI、人工智能、大數據、精細用戶畫像之類的術語,在朋友圈都能刷屏了。

我們一定要關注真正的核心價值——智能理財能解決哪些問題?能保本嗎?比餘額寶強嗎?哪些理財產品有虧損的風險?能隨時取錢嗎?資金是否安全?智能機器人推薦的理財方案靠譜嗎?基金經理的業績穩定嗎?證券型理財基金在2015年下半年的股災中表現如何?混合型理財基金的品種配比是多少?

對於智能理財的玩家來說,初期多評估,多學習,同時理解智能理財的A面和B面,是大有好處的。

第二、尊重智能理財的A面——精確描述用戶畫像

計算機技術的發展,幫助人類分擔了繁雜的計算和數據採集工作。先分析用戶的數據,看看全家在天貓、餘額寶等購物、投資平臺的習慣,進而建立金融模型,再按照具體的理財需求和偏好,提供資產配置方案的“最優方案”。智能理財必定成為金融機構的得力助手。

有些人喜歡保本的低風險理財,智能理財會在每天清晨更新數據,把表現最好的保本基金,呈現在用戶手機上。省事省心,這就是智能理財的優勢。

第三、看透智能投顧的B面——吹盡黃沙見真金

每個智能理財的APP,都能看到人品。

人品好的APP,能夠在大類資產理財的角度,統籌全局,良心推薦。對於喜歡冒險的用戶,推薦高收益產品的同時,也會謹慎地提醒風險。

人品差的APP,在股票選購或期貨理財等量化領域,雖結合人工智能的分析計算,卻是在追逐自己利益的最大化。在首頁上大肆推薦高收益的證券或期貨類基金,對於此類基金的巨大虧損風險,隻字不提。賠了錢,對不起,那是您自己的責任。

第四、讓用戶賺到錢

嘉信理財的調查數據顯示,有將近7成的受訪者表示智能理財將成為主流。超過38%的理財經理已經使用智能投顧技術,服務客戶。大象基金的用戶訪談也顯示,如果客戶沒有賺到錢,這個信任度是無法被建立的。加強客戶的信任度,最根本的就是提高用戶賺錢體驗。

智能理財起步之初,可以先為基金建立銷售渠道。這樣,基金可以迅速到達用戶的手機界面,基金公司降低了銷售費用,自然也就降低了管理費率。和風險型的證券、期貨、混合類基金不同,貨幣基金和債券基金可以保本,肯定讓客戶篤定地賺錢,並且一些基金的收益會超過餘額寶。以大象基金為例,聚集了2800多隻基金,債券類基金——華商穩定增利A的月度收益是5.19%。這就是穩穩的收益,沒有虧損的風險。至於高收益的基金,中融鑫思路C實現了63.17%的收益率。這是需要承擔風險的。

智能投顧的市場規模,以美國為例,業內估計會保持在千億美金以上。因為很多基金都有金融監管機構的牌照,可以保本,並且收益超過餘額寶,再加上計算機技術的高效推動,前途光明。有這些良心產品在,就確保了智能理財絕不會迅速衰敗。

財力和技術強的智能理財公司,會同時在技術和金融雙線運營。我們可以確信,智能理財不會重蹈P2P網絡貸款的覆轍,絕不會曇花一現,而是穩步推進,有著光明的未來。(文/本刊編輯部 圖/網絡供圖)

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