透視平頂山樓市(三):平頂山“樓史”,告訴了我們什麼?

購房 金融 經濟 黃金 大眾汽車 樓品會 2018-12-17
透視平頂山樓市(三):平頂山“樓史”,告訴了我們什麼?

歷史是現實的一面鏡子。

歷史看得越透,現實認得越清。

如果我們翻翻平頂山樓市20多年的歷史,站在歷史的長河中審視當前樓市的風雲變幻,也許對平頂山樓市的前景、房價的漲跌,會把握得更客觀一些。

透視平頂山樓市(三):平頂山“樓史”,告訴了我們什麼?

01:回顧平頂山樓市發展史 有機遇有挑戰

我市第一家房地產開發公司早在1984年就宣告成立了,但房地產行業形成一定規模並影響人們的生活,應該是從上世紀九十年代開始的。

廣廈、順祥、銀達、永發、華誠、南方、大眾、新世紀、大光明等第一代房企,大多是上世紀九十年代初期和中期成立的。

到了1996年,全市註冊房地產開發企業已有89家,其中市區多達80家,佔了絕大多數。當年市區住宅竣工面積64.22萬平方米,已頗具規模。

這一年,市區非農業人口57.44萬,人均居住面積僅7.59平方米,而城鎮居民的月收入才350元左右,市區的普通商品住宅價格每平方米已達1000多元。雖然居民迫切需要改善住房,但花六七萬買一套六七十平方米的房子,簡直不敢想像。

顯然,對於初入江湖的第一代房企來說,當年的市場既充滿了機遇,也有很大挑戰。

20多年來,我市樓市出現多次“冷熱”交替,也讓當初的房地產人深深體驗了人生的跌宕起伏和事業的艱難曲折。幸運的是,那些堅持走到今天的創業者,其業績如房價“漲了又停、停後還漲”一樣,始終呈現著向上的發展態勢。

1998年,樓市迎來了一大利好。

這一年7月,23號文出臺,停止住房實物分配,終結了福利分房,職工住房開始推向市場。

至此,房地產業開始步入快速發展的軌道,樓市行情看好,房價普遍上揚。

進入2000年後,市區商品房普通住宅的價格每平方米已達1600元到2000元之間。

2002年—2003年上半年,為了控制過快上漲的房價,一系列調控政策出臺:恢復徵收土地增值稅、四證取得後才能發放貸款、提高二套房首付比例、提高別墅、洋房、二套房的利率等……

再加上“非典”疫情的影響,樓市進入了較為低迷的態勢,市場交易下降,售樓部上門者寥寥,與全國樓市一樣,我市房價也出現回調勢頭。

2003年8月,令房地產業喜大普奔的又一利好出現了!18號文重磅發佈,此文最重要的意義是,明確提出“房地產業已經成為國民經濟的支柱產業”,被業內稱為“房地產商的春天”。

無疑,樓市再度轉暖,房價也再次攀升。

房價上漲過快,自然又一輪調控開始。

2005年,調控推出“國八條”平抑房價。

2006年,調控又推出“國六條”遏制房價。

2007年,調控再出大招,提高二套房首付至4成……

在調控政策的不斷加碼下,北上廣深及二線和省會城市均不同程度地出現了房價跳水現象,而作為四線城市的平頂山,雖然庫存也在增加,但房價卻是“低位震盪、小幅下調、徘徊不前”的行情。

2009年,因國際金融危機爆發而推出的4萬億刺激經濟增長政策的實施,房價再次應聲而起。

到了2010年,市區的普通住宅價格已漲到每平方米3000元左右。

上漲的房價如脫韁的野馬,讓普通百姓望“房”興嘆。

為了再次遏制上漲不停的房價,2010年4月17日,上層下發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,出臺十條舉措進行調控,首套房首付提高到3成,二套房提高到5成。

2011年,新國八條公佈,二套房貸首付比例提至六成。

2013年 2月,新國五條出臺,推出了以限購、限貸為核心的調控措施。

從2010至2013年的4年間,雖然調控力度不斷加大,我市的房價似乎不是太受影響。

從不具規模到遍地開花,經過二十多年的發展,越來越多的人投身房地產開發行業,房地產企業一時達到300多家。

2014年以前,可以說是平頂山樓市的黃金時代,不少房企從默默無聞到一方稱霸,從舉步維艱到“躺著掙錢”。

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02:9年來,平頂山房價指數跌宕起伏

想了解平頂山樓市未來的走勢,不妨回頭看看平頂山9年來的房價變化是怎樣的,它走過了一個什麼樣的軌跡?

2010年,上漲!

全年12個月份環比有6個月上漲,月漲幅最高達1.5%,6個月不漲不降。同比,12個月全在上漲,其中月最大漲幅達4.3%。(見附表一)

表一

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2011年,仍在漲!

環比:9個月在上漲,漲幅最高1.2%。3個月在降,最大降幅0.7%。同比:12個月全部上漲,其中最大漲幅6.9%。(見附表二)

表二

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2012年,小幅下降!

環比:3個月在漲,漲幅最高0.3%;3個月不漲不降;6個月在降,最大降幅0.2%;同比:4個月在漲,漲幅最高0.6%;8個月在降,最大降幅0.5個百分點。(見附表三)

表三

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2013年,報復性上漲!

環比:11個月在漲,漲幅最高1.4%;1個月在降,降幅0.1%。同比:11個月在漲,漲幅最高9.3%;1個月在降,降幅0.1%。(見附表四)

表四

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但進入2104年後,我市一些樓盤的情況開始不妙了。由於資金鍊斷裂,小額擔保公司崩盤、不少樓盤開始爛尾,十里畫廊、綠馨花園、明銳花苑、帝佳英郡、永基九里、立威山、鳳凰御景……先後成了半拉子工程,一些開發商倒下了。

這一年,我市的房價跌幅較為明顯。

環比:全年7個月在降,最大降幅1.2%;5個月在漲,漲幅最高0.8%。同比:4個月在降,最大降幅3.7%;8個月在漲,漲幅最高10.2%。(見附表五)

表五

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2015年更為不堪,房價持續走低。(見附表六)

表六

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2014和2015這兩年,可稱得上是近10年來平頂山樓市最為慘淡的時期。

房價環比連續13個月下降,同比連續16個月下降,房企步履為艱,樓市一片蕭條。不少房企樓盤停工、工程爛尾、售樓部人去樓空、購房群眾到處拉橫幅維權……

挺過了這兩年的開發商,可稱得上是經歷了大風大浪,因為無論是熟悉的同行,還是身邊的同事,不少人不見了音訊。偶爾路過那冷清的工地和落鎖的展廳,一些開發商都會脊背發冷,“差一點走到這一步,不敢想象當初是咋熬過來的……”一位開發商苦不堪言。

而就在平頂山樓市最低迷之時,恆大、碧桂園等大牌房企及省裡的名門、銀基等,則看準了機會,他們出手果斷,佈局迅速,紛紛在平頂山跑馬圈地。這為他們日後掙得盆滿缽溢,打下了堅實的基礎。

樓市如此不堪,新一輪的“救市”措施陸續推出。

當時有個響亮的口號叫“去庫存”,為了消化本地庫存,市政府先後在2015年6月出臺《關於促進全市房地產市場平穩健康發展的意見》(業內稱“二十三條”),2016年5月出臺《關於加快消化庫存商品房促進房地產業平穩健康發展的意見》(業內稱“新十四條”),兩份住房新政從供給側和消費端同時發力,目標指向房地產去庫存這一經濟工作中心任務。

“二十三條”是通過下調首付比例和降基準利率等為代表的優惠措施,利用金融、公積金槓桿調劑和稅費,降低購房者入市門檻,激活以自住需求為主的樓市成交量,效果明顯。

“新十四條”是發放財政補貼直接刺激購房人群,只要在市區範圍內購買144平米以下普通商品住房,且購房後2個月內繳納契稅的購房人,均可申領每平米200元的補貼。

政府發錢補貼購房者,這可是平頂山樓史上首次,這一重大利好因素,大大激發人們的購房慾望。在短短10個月的時間內,全市發放購房補貼總額2.78多億元,補貼面積139萬多平方米,受惠市民13110戶。

與此同時,我市的棚改貨幣化安置政策也開始實施,2017年我市貨幣化安置2518套。

如此下大勁“救市”,樓市很快火爆起來,房價也跟著水漲船高。

2016年,平頂山市房價直線上升。

12個月中,環比和同比均有11個月上漲,最大漲幅分別1.1%和3.7%,僅有1個月在降,降幅環比同比分別為0.1%和0.2%。(見附表七)

表七

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2017年房價更是瘋狂,全年12個月除了1月份環比下降了0.1個百分點,其餘11個月連續上漲,月最高漲幅達1.3%,月均漲幅0.58%;同比更是全線飄紅,12個月全部上漲,月最高漲幅7%,月均漲幅5.67%。(見附表八)

表八

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不用說,本輪調控又開始了……

從去年十九大提出“房住不炒”,到今年7月30日最高層會議提出“堅決遏制房價上漲”的一段時間裡,史上最嚴厲的調控政策紛紛出臺,大有不剎住房價不收兵之勢。

而我市的房價不僅沒有剎住車,且繼續衝高。2018年前10個月,環比、同比價格指數全部上揚。環比最高漲幅1.4%,月均漲幅0.61%;同比最高漲幅7.7%,月均漲幅7.08%。(見附表九)

表九

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結果大家也都清楚,這些日子樓市開始轉冷了,也就出現了個別樓盤大幅降價的現象……

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03 歷史的鏡子,告訴我們什麼?

星辰輾轉,日月輪迴,是個不變的法則。

平頂山樓市20多年的發展歷程,可以讓我們看出以下幾個特點:

一、房價總體上一直上漲

20多年來,平頂山市樓市經歷了多次起起伏伏,但比較明顯的有4次:

第一次是:1998年前後,利好;2002年—2003年上半年,調控。

第二次是:2003年下半年開始,利好;2005年—2007年,調控。

第三次是:2008年,利好;2010年—2013年,調控。

第四次是:2015年—2016年,利好;2017年以來,調控。

多次的“起伏”,平頂山房價呈現的是:“漲、停漲、向下震盪、繼續漲”這樣一個週期性循環上升的走勢。

從以上公佈的2010年1月到2018年10月之間的平頂山新房價格指數來看,這106個月中,環比上漲的月份達79個,佔全部月份的74.5%,其中漲幅達1%以上有12個月,佔全部月份的15%以上。最高漲幅的月達1.5%。

同比上漲的月份達80個月,佔全部月份的75.4%,其中漲幅達1%以上73個月,漲幅在5%以上的有35個月,漲幅在7%以上的有17個月。

2013年11月至2014年2月間,連續4個月漲幅在9%以上,其中最高漲幅達10.2%。這也是近10年來同比漲幅最高的一段時間。

因此,從總體上看,房價是一直上漲的。如今,市區普通住宅的房價已從當年的每平米1000多元漲至當前的6000元左右。

二、每次調控,均未出現斷崖式普遍大跌

多次調控,房價也多次出現“低位徘徊”、“向下震盪”行情,但降幅不是太大。

從數據上看,106個月中,環比房價下降的月份有27個月,其中2011年有3個月、2012年6個月,2013年1個月,2014年7個月,2015年7個月,此後的2016至2018年三年間各1個月。月最大降幅出現在2014年7月,降幅也僅1.2%。雖然2014年和2015年環比出現了連續13個月下降,但月平均降幅僅0.52%;同比連續16個月下降,月平均降幅4.7%,最大降幅出現在2015年5月6.5%。

顯然,不少人盼望的普遍性斷崖式“大跌”的“景象”並未出現。

三、房價的漲跌,與政策調控有很大關係

20多年來,樓市的四次利好,政策的因素很大,第一次是終止福利分房,第二次是確立房地產的支柱地位,第三次是4萬億入市,第四次是去庫存及棚改貨幣化安置。這對促進房地產業快速健康發展,無疑起到了很大的作用。

而多次的調控,也確實讓房價不得不“低下了頭顱”。

房價的漲跌雖然是市場行為,但房地產業是國民經濟的重要組成部分,當它對經濟發展這一大局產生較大影響時,政策就會出來干預。大漲不允許,大跌也是不行的。

房價為什麼會一直在漲呢?

筆者對比的一組數據,也許能夠說明問題。

時任平頂山市市長的田承忠在《1996年政府工作報告》中公佈的數據是:1996年,全市國內生產總值232億,城鎮居民人均4292.8元,地方財政收入8.5億。

市統計局發佈的《2017年平頂山市國民經濟與社會發展統計公報》中顯示,2017年全市完成生產總值1581.6億,城鎮居民人均可支配收入29625元,地方財政收入156.7億。

兩者比較,21年間,全市生產總值翻了6.8倍,城鎮居民人均收入翻了6.9倍,地方財政收入翻了18.4倍。

而房價從1996年的1000元/平方米左右,也漲到了2017年的6000元/平方米左右,翻了6倍。這個漲幅與經濟總量的上升顯然是保持同步的。

道理就這麼簡單,城市經濟在發展,居民收入在增長,社會物價輪番上漲,各行各業的生產成本也在逐年猛增……

這,也許就是房價不容易大跌的一大原因吧。

歷史是一面鏡子,透過這面鏡子我們能否悟出些什麼?

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聲明:本篇圖文均為原創,轉載請聯繫授權。

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