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最近的樓市，敏感而多變。
剛說房貸利率出現下行勢頭，就出現全國首套房貸利率創出年內新高的消息；剛說北京二手房網籤量大漲，就傳來北京二手房價格“鬆動”的新聞。
明年房價趨勢怎樣？房地產調控政策將怎麼走？明年土地市場情況怎樣？購房者權益怎麼保障？
日前，中國社會科學院財經戰略研究院發佈了“中國住房發展報告（2018-2019）”，對不少你我關心的問題都有回答。
明年樓市趨勢
總體市場轉向降溫通道
社科院財經戰略研究院院長助理、《中國住房發展報告》主編倪鵬飛：2019年樓市最大的可能是——平穩調整和再度分化。
總體上，小幅調整是大概率事件。在沒有重大政策轉向和意外事件衝擊的情況下，總體市場轉向降溫通道，不會出現劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動。
未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。
房地產稅
只對新交易住房啟動徵收
《報告》建議，房地產稅推出實行漸進方案，只對新交易住房啟動徵收方案即住房家庭如果一旦交易將統計其全部住房面積，並按照起徵點開徵，不交易的住房暫不徵收。
在個人住房信息登記聯網的基礎上，加快推進房地產稅立法進程並制定開徵時間表和路線圖，增加投資投機者的持有成本和政策預期，用市場化方式進一步規範房地產市場相關主體的行為。
調控同時防誤傷
鼓勵銀行降低首套房貸利率
《報告》建議，繼續保持調控定力，謹防調控誤傷剛需。對年輕群體的首套房剛需在首付比、還款期限上予以適當政策傾斜，支持並鼓勵當前銀行降低首套房貸利率的做法。
購房者權益保障
對精裝房出臺更多細化的制度約束
《報告》密切關注購房者權益保障。其中指出，目前的調控政策大多集中到了樓市的前段，主要是住房的供給和交易階段，而對住房市場的中段和後期管理偏空白，導致交房過程中的維權事件頻發，精裝房也成為矛盾的焦點。因此，未來的房地產市場調控重點應該更多關注購房者權益保障。加強房屋質量的監控，對精裝房出臺更多細化的制度約束。
海外置業前景
“海上絲綢之路”沿線國家房市可能持續繁榮
《報告》指出，2018～2019年，在主要經濟體較好經濟前景的推動下，預測全球房地產市場將繼續保持繁榮的趨勢，甚至在下一波住房市場週期時具有更高的房價增速。但是，全球住房市場的不平衡也將加劇。
發達經濟體將呈現“好者更好、差者更差”的馬太效應。新興經濟體的住房市場整體上會發展較弱，但是“海上絲綢之路”沿線國家的住房市場可能會出現持續繁榮。
明年土地市場
可能呈現下行態勢
《報告》指出，預計隨著棚改貨幣化安置力度的下降、商品房庫存量的回升，在下一個年度裡，房地產企業的土地購置面積、土地購置費會可能會從高位回落，呈現出下行的態勢；於此同時，全國土地出讓收入的增速可能會放緩。
需要進一步監控土地市場動態，關注其進一步發展可能會給住房市場、地方政府收入和宏觀經濟帶來的影響。一方面，要保持政策定力，將市場波動看做正常現象，不能因市場波動就輕易放水或轉向，使前期努力盡失；另一方面，政府調控要提高水平，應制定好供地計劃，把握好供地節奏，合理定價。
未來調控政策走向
儘快推動樓市調控的市場轉向
《報告》建議，持續保持樓市調控政策的定力和韌性。將調控目標從抑制房價上漲調整為確保樓市穩定。堅守“只住不炒”和 “因城施策”的調控思路不動搖。完善調控措施，將臨時性調控變成制度化和機制化調控。
隨著樓市調控效果逐漸顯現，未來要儘快推動樓市調控的市場轉向。限購、限價、限貸等行政調控手段成本高、效率低，應該逐步退出。要尊重市場力量，通過發揮市場機制的主導作用來促進房地產市場的深化調整與自我修復。
