陝西省房地產研究會會長王聖學說，9月13日，西安市政府下發的《關於進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》（下稱通知），結合西安市當前實際，本著切實穩定住房價格的總基調，借鑑杭州等城市經驗和做法，按照“短期內管好需求，長期做好供給”的思路，進一步引導合理住房消費，抑制投資投機性購房，防止市場過熱，房價過快上漲，促進西安市房地產市場持續平穩健康發展。王聖學說，原來的政策沒這麼嚴格，這一政策出臺的背景是今年以來西安房價上漲過快，部分區域每平方米1萬元以內的房子難覓，高新、曲江已少有每平方米1.5萬元以內的房子。
限購區域內有2套房者不得再購
限購新規：本次將住房限購政策調整為，在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域範圍內，暫停向已擁有2套及以上住房（含新建商品房和二手住房，下同）的西安市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房；在上述區域範圍內無住房且能夠提供2年以上（含2年）個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭可購買1套住房。經批准引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。
將市政發（2015）15號文件第六條、市政發（2016）32號文件第二十條中規定的繳存職工家庭申請住房公積金購房貸款的最高額度由75萬元調整為65萬元；將最低繳存時限由連續足額繳存6個月以上調整為連續足額繳存1年以上，並停止辦理試行的商轉公貸款業務。
專家解讀：4月18日，西安市提高對外地居民的住房限購條件後，“炒房”行為得到了很大程度的遏制，但本市居民投資房產的意願仍然比較強烈，為進一步引導合理住房消費，短期內控制房地產交易過快增長，對前期限購政策進行了調整。基於以上原因，《通知》第三條第二款也將西安市申請公積金購房貸款的最低條件、最高額度做了調整，調整公積金信貸政策，降低購房金融槓桿。
20%左右住宅用地用於公租房
限購新規：根據住宅建設規劃，結合庫存變化情況，嚴格實行住宅用地供應“五類”調控目標管理，住房庫存消化週期低於合理範圍時，要顯著增加供地，加快供地節奏。大力推進“限房價、競地價”，“限地價、競房價”等土地出讓競價方式。國土部門確定住宅用地出讓價格前，要徵詢建設、房管、物價等部門意見，合理確定土地出讓價格，堅決防止出現區域性總價、宗地或樓面單價新高等異常情況，切實穩定土地市場預期。深化土地供給側結構性改革，有序實施20%左右的住宅用地用於公租房建設，20%左右的住宅用地用於限地價、限房價的“雙限房”項目。
專家解讀：2017年4月1日，住建部、國土部下發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求各地加強居住地“五類”調控目標管理，實行“限房價、競地價，限地價、競房價”，以穩定土地市場預期，控制房價過快上漲；4月18日，西安市政府下發的市政發［2017］23號文件中也提出了明確要求，此次《通知》第一條第一、二款是對以上要求的具體落實舉措。
滿足不同收入居民家庭住房需求
限購新規：取消西安市政發（2016）32號文件第十一條第二款“新出讓土地的商品住房項目不再實物配建廉租房，統一按現行標準的50%繳納易地配建費”等調控政策。
新出讓土地的商品房項目（不含城棚改項目開發部分），原則上按照不低於住宅總建築面積5%的比例實物配建租賃型保障房，以解決中低收入居民家庭、外來務工人員及引進人才等群體的住房問題。規劃部門要按照配建比例確定配建規模，編制規劃設計條件書；國土部門根據規劃設計條件，在土地招拍掛時，明確配建租賃型保障房的總建築面積、套型等出讓條件。配建政策調整時間節點以土地出讓公告發布日期為準。開發區可通過集中建設完成配建任務，集中配建的選址、規劃等建設方案事先必須徵得房管、規劃部門同意，具體政策另行制定。
實行經濟適用住房和限價商品住房並軌運行。可將已立項尚未開工建設的經濟適用住房項目調整為限價商品住房項目，規劃部門重新編制項目規劃設計條件，房管部門牽頭確定住宅銷售價格，國土部門綜合住宅銷售限價和土地出讓評估價格，確定土地出讓金補繳額，辦理供地手續，發改部門辦理項目備案變更手續後，統一納入限價商品房項目管理。
專家解讀：《通知》第二條提出取消西安市去庫存時期商品住房按現行標準50%繳納廉租房交易地配建費的調控政策，要求新出讓土地的商品住房項目均實物配建租賃型保障房，並實行經適房和限價商品房並軌，主要考慮到西安市已建設的公租房大多位置偏遠，交通等生活配套設施還不能滿足中低收入居民家庭、高校畢業生等人群的居住需求，且受制於資金問題，無法由政府全部投資建設公租房，其目的是為了進一步擴大公租房（廉價房、公租房已並軌）供給渠道，緩解住房矛盾，解決中低收入居民家庭、引進人才等群眾的安居問題。考慮到城（棚）改項目存在資金困難等實際問題，未將其納入實物配建範圍，繼續執行原優惠政策。而實施經適房與限價商品房的並軌，可在短期內向市場提供一部分中低價位的購置類住房，有利於平抑房價，且能有效解決西安市小套型經適房的滯銷問題，盤活存量資產。
新建房由政府指導合理定價
限購新規：新建商品住房項目在申請商品房預售許可或現房銷售備案前，開發企業應按照“一房一價”、“明碼標價”的有關要求，先向物價部門進行銷售價格申報。物價部門要會同房管、統計、國土等部門，根據西安市城鎮居民家庭人均可支配收入增幅、房價漲幅等指標對其銷售價進行測算，指導開發企業合理定價，嚴控房價出現過快增長。對報價明顯高於周邊同品質在售項目成交價格且不接受價格指導的商品住房項目，不予核發《商品房預售許可證》，不予辦理現房銷售備案手續。
專家解讀：嚴格商品住房價格管控。目前，受交易量過快增長、房價上揚等因素推動，開發企業漲價意願非常強烈，為引導企業合理定價，《通知》第四條借鑑杭州、福州等地經驗和做法，引入穩控房價聯動機制，強化銷售價格的定價指導，嚴防房價上漲過快。
提高房地產項目准入門檻
限購新規：持續推進房地產項目審批制度改革，及時調整特定條件下出臺的審批程序，大力營造適應房地產業發展的環境。取消市政發［2016］32號文件第十三條“經國土部門審批同意，房地產項目可分期繳納土地出讓金，已簽訂土地出讓金分期繳納合同的建設單位，可憑《網上掛牌出讓成交確認書》《國有建設用地使用權出讓合同》等土地權屬證明文件資料，先行辦理項目《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》，並可在取得上述證件後，辦理不超過出讓用地建設規模1/2的《商品房預售許可證》。剩餘1/2的預售許可手續待其土地出讓手續完善後再予辦理”；第十四條“經建設部門審批同意，房地產開發企業可以延期繳納城市配套費（不包括地鐵專項基金和熱力、天然氣公網建設資金），先行辦理施工許可等手續，延期繳納時限為一年”的調控政策，提高房地產項目准入門檻，鼓勵房地產業規模化發展。
專家解讀：取消去庫存時期的房地產調控政策是7月20日住建部會議的工作要求，在《通知》第五條中取消的調控政策，其主要原因是，出臺上述政策的意圖是解決重點建設項目和民生工程項目的資金困難，幫助企業渡過難關，降低項目“爛尾”風險。政策出臺後，絕大多數存在資金困難的企業已經享受了上述政策，推進了項目進展，化解了項目風險。如新市村、西桃園村、保利雙水磨村等城改項目及萬科城市之光、恆大都市廣場等開發項目，政策目的已經實現。當前，西安市房地產市場正處於上升通道，房地產開發用地政策和城（棚）改開發模式做出了新的調整，今後房地產調控的政策方向應注重提高項目開發門檻，引入具有較強實力的企業參與重大項目及民生工程建設，以防止產生新的項目風險，建立公平有序的房地產開發環境。
嚴厲打擊囤地囤房哄抬房價行為
加快遺留問題項目處理，嚴格落實屬地責任和部門責任，加快解決房產辦證等遺留問題，有效增加二手房市場可交易房源，穩定二手房市場發展；加快建設二手房交易服務平臺，提供房源信息核驗服務，提高二手房流通效率，促進房地產一、二級市場聯動發展。對涉及重大維穩問題及遺留問題的建設項目，按照“一事一議”的原則報市政府審議。
堅持住宅的居住屬性，不得擅自將住宅改為商業、餐飲、娛樂等經營性用房使用。房管部門要加強對物業服務管理的指導；各區縣政府、開發區管委會要嚴格落實屬地責任，加強對住宅使用的日常監管。
國土、規劃、建設、房管、城（棚）改、物價、工商、稅務、人社、公安等部門要嚴格履行職責、強化部門配合，嚴厲打擊囤地囤房、哄抬房價、價格欺詐、發佈虛假廣告、惡意炒作、製造“恐慌”氣氛等房地產市場違法違規行為，要建立分工明確、協調有序的房地產市場執法檢查及購房資格審核機制，對存在違法違規行為及偽造或教唆、協助偽造購房證明材料、騙取購房資格的單位、個人，要嚴厲打擊，依法予以嚴處。本報記者趙麗莉