“（澳洲）住房按揭貸款欺詐非常普遍，是系統性的，現在發生的事是很可怕的。這些30多歲的人，他們沒見過以前的房地產市場崩盤的樣子。借8成貸款去買三四套公寓，這就是泡沫。”
——Altair公司主席兼CIO Philip Parker
Altair清空旗下的所有澳股基金，是對客戶負責還是行為極端？
資產管理基金Altair近期成了澳洲各大媒體的頭條，因為它做了一件事：
Altair主席兼CEO Philip Parker是位有著三十年經驗的基金管理人士，他於今年5月15日告知了所有Altair的客戶，他準備將Altair單位信托中的所有股票賣掉，然後將投資返還給基金投資者。
之所以做出這樣一個決定，Philip Parker發聲明稱，“放棄管理和業績費，將投資現金返還，是我們的一個重大決定，但是所有基金經理都應該將維護客戶的資產置於自己利益之上。”
其中，一句“維護客戶的資產置於自己利益至上”令人肅然起敬，然而，他為何要將措辭說得如此確之鑿鑿，澳股到底在經歷什麼？
下這樣的一個決定肯定不是勇氣所致，而是經過精準的研究分析。
Parker與團隊經過慎重的研究，認為當前的資產估值過高，房地產的估值“非常高”，他們跟蹤的大部分公司目前都達到了一年滾動收益率目標，而這些股票他們都已在過去一年內陸續放棄。
Parker團隊還列出了更多從股市和樓市的高風險資產中退出的理由
第一，澳洲東海岸房地產市場的泡沫以及即將到來的拐點；
第二，中國過熱的樓市以及增長的債務水平可能會在今年引發震盪；
第三，過高的地緣政治風險；
第四，無法預測的美國政治風向；
第五，估值過高的澳洲股市。
但Parker強調，在所有上述因素中，過熱的房地產市場是最清晰，也最現實的危險因素。Parker在媒體採訪中稱，“如果你去和銀行的人們坦率地談談，他們會非常具體地告訴你，他們對澳洲人口整體負債率過高抱有極度的擔憂。”
然而，他所預見的是房產泡沫正在破裂的過程，或者說澳洲也即將迎來次貸危機。“（澳洲）住房按揭貸款欺詐非常普遍，是系統性的，現在發生的事是很可怕的。這些30多歲的人，他們沒見過以前的房地產市場崩盤的樣子。借8成貸款去買三四套公寓，這就是泡沫。”
一起來看一下澳洲房地產市場的走向。
根據CoreLogic2017年1月2日最新發布的房產報告：2016年12月，澳州首府城市房產價值上漲了1.4%，2016年的年增長率為10.9%。是自2009年那以來的最高增長率。
由於公寓供應量大，供過於求的擔憂削弱了買家信心，這種增長率的差異是最明顯的。
新南威爾士州的除悉尼之外的區域則表現出了最強的增長勢頭，非首府城市房產價值在2016年上漲了7.3%。但是，西澳區域房產下跌幅度高達7%。
悉尼人在過去的一年裡，其住房價值每個月都增加大約1萬澳幣，為房產擁有者帶來了巨大的財富增長。與此同時，對有購房意向的悉尼人也帶來了相當沉重的可負擔性挑戰。
悉尼的住房價格是平均家庭年收入的8.3倍，家庭平均將其收入的44.5%用於償還抵押貸款（根據80%的貸款估值率的可變抵押貸款率）。
在當前的住房價值變化週期內，租金收益率曲線出現了顯著的下降，其收益率逐年下跌，達到了歷史新低。
鑑於房產價值增長的趨勢依然強勁，而租金環境相對平淡，因此在2017年收益率下跌的可能性會進一步加大。
2016年的年住房銷售量約為465,500套，比去年下降8.7％，比10年平均水平低3.8％。
2017年房價增速將放緩，值得注意的是，銀行的住房貸款按揭利率已開始上升。然而，更高的抵押貸款利率可能抑制人們的住房需求。家庭債務創歷史新高意味著消費者對債務成本的變化非常敏感。
根據澳洲統計局（ABS）的住房融資數據，自去年5月和8月的降息以來，投資者對其抵押貸款份額的需求逐漸增加。最新數據顯示，不包括再融資貸款者在內，投資者目前的按揭貸款需求量佔總量的49％。
此外，中國外匯管理部門2016年關之際出臺的新規，也已經開始嚴打中國居民換匯前往海外購置房產的行為。而來自中國買家的巨大需求，在此前多年也一直是推動澳大利亞等國房價不斷走高的重要動力所在。
進入2017年之後，澳洲房地產市場並不樂觀，僅悉尼就已經有數十個公寓項目停工。
期房公寓市場正在醞釀一場洗牌風暴
澳洲房地產市場表面是有序健康的狀態，但是，這並不能掩飾其中的問題已經端倪初現。
據消息傳聞，目前悉尼的幾十個公寓建設項目被過低的期房價格“打入冷宮”，開發商正在猶豫，如果要將項目繼續建成，其銷售所得能否高過各種成本總和。
這些項目平均建設時間需要三到五年，在過去的一個財年，新州的建造成本上漲了4.5%-5%，許多項目的完工時間都打上了問號。
不僅如此，澳洲政府也是在嚴控房地產市場升溫，根據今年的聯邦預算案，外國購房者的印花稅將提高，開發商向外國購房者出售的期房比例不得超過項目整體的50%，這給許多指望公寓價格還能繼續上漲的開發商潑了一頭冷水。
然而，最喜愛海外置房的中國買家因國內外匯管制政策越加嚴格，所以購房步伐戛然而止。據Credit Suisse的研究，新州每年25%的新房買家都來自海外。然而新政給海外買家設置了更高的門檻和障礙，許多投資者只得轉向別的市場，這也令澳洲開發商為之頭疼。
另外一方面銀行收緊了對購買期房的海外買家貸款業務，這樣就讓海外買家對澳洲市場信心大跌。於是，開發商就要面臨著銀行或抵押權人收回地塊，或者將地塊賣給第三方的選擇。
無論開發商怎樣選擇，對於開發商以及購房者來說都將蒙受損失。
所以，現在已經不是投資澳洲房地產的好時機。
Altair清盤沒有拉響了澳股估值過高的警報僅是引發業內爭論
雖然房地產的發展似乎正如Philip Parker所預計的一樣，並沒有一個健康的發展前景，但是，他的澳股清盤行為並沒有真的la'xiang澳股估值過高的警報，也僅是引發業內爭論。
基金研究機構Rainmaker的董事Alex Dunnin說，今年澳洲養老金的平均收益率是12-13%，“很少遇到清盤的基金經理”。
Altair的規模並不算大，旗下三隻基金總共1890萬澳元。有批評者指Altair“過多地聽取了經濟學家的意見，而不是市場參與者的意見”。
Montgomery 的創始人 Roger Montgomery認為，Altair“可能無法將其管理的資產全部變為現金來管理”，所以不得不清盤。
基金經理Geoff Wilson在其19年從業經歷中，一直將所管理基金的現金比例保持在30%，謹慎若此，他仍認為現在不是投資者和基金經理徹底撤出的時候。
“作為一個基金經理，關鍵的不在於當市場下跌時你是否虧錢，而在於市場下跌時你怎樣抓住出現在你面前的機會。” Wilson說。
如此一來，人們對於澳洲市場資產估值的問題非常關注，頗有些百家爭鳴的意思。
Altair的清盤舉動以徹底“退場”的姿態將市場的風險面放大，但是，最近澳洲著名專業投資人Geoff Wilson成立了一隻1.21億澳元的基金，準備進入Altair決絕而去的市場。
作為投資者，在清盤和入市之間，你會選擇相信誰的判斷？
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