在武漢,眼下投資或自住到底該買新房還是二手房?

購房 二手房 投資 湯臣一品 裝修 武漢購房指南 2018-12-08

在眼下,想在武漢購房到底是該買新房還是二手房呢?

買房前,一定要清楚自己的真實目的是什麼,是為了投資,還是剛需純自住?看房就像找對象,如果要求十全十美,只能打一輩子光棍了。

小編有個朋友小王,就是這樣的例子,這幾年一直在看房,她想找一個完美的房子,首先地段要好,嗯,就是嚴格比對著房產宣傳廣告中的“出則繁華,入則寧靜”,什麼規劃啊未來的繁華當然不算!只有一個伊藤當然也不算繁華、哎呀距離高架橋太近算什麼寧靜,還是扭頭就走算了。

雖然現在單身呢,總得結婚吧,那有孩子了就得想到孩子上學,學區房也是萬萬不可少啊!一般的學校算啥學區房哦,起碼得“五朵金花”級別啊,不然說出去也沒面子。哎呀,對哦,交通因素也很關鍵吶,地鐵可一定得有,沒地鐵加持的看不上!戶型也得方正,不然裝修起來改戶型好貴的呢!最關鍵的一點要價格別太貴,升值空間得高!

嗯,最後.....結局大家應該猜到了,小王被自己設置的一系列框框條條限制死了!當初愛答不理的那些房源,現在已經翻身把歌唱,價格已經令小王倒吸一口涼氣,高攀不起了!

在武漢,眼下投資或自住到底該買新房還是二手房?


其實我們作為普通人來說要找到我們買房最核心的需求,到底是自住還是投資?還是為了孩子上學?給父母買養老房?等等因素,找到你需求最核心的點,否則在這瞬息萬變的市場上,機會稍縱即逝!

如果你買房是為了投資,在保障資金安全的情況下,保值和升值為主要目地的,建議你購買二手房!

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如果純投資,建議你買二手房


主要有以下原因:

1.新房搖號中籤率低,能不能買到還真的看運氣! 非理性化的新房市場你不一定選得到最好的房子!

在武漢限購升級的現階段,有購房資格才只是你的購房第一步敲門磚,至於你想按揭還是全款,得,不急,先等你買到,不對,是搖號了房子再說!武漢現狀是主城區的房源稀少,你看中了房源也沒用,你得等它拿到預售證啊,至於啥時候能拿到?天曉得!只有靠等!

而且放心,你看中的性價比高啊未來升值潛力也不錯的房子,大家和都和你的看法一樣,報名人數一定 不會少!你又不能保證自己百分百能買到房子啊,還不是隻有看運氣撒。

運氣好搖到房子,恍如中彩票的心態,所有人都朝你投來嫉妒羨慕的眼神,覺得你賺到了安逸的得板。為啥?因為新房源實質是政策調控下的限價房,便宜啊!

其實你自己也是一種將就的心態,就像找對象一樣,在一個壓力很大的時間段,你找到的並不一定是你真正想要的那個,新房選房也一樣,可能在這樣的氛圍中,你當時買到的房子等你冷靜下來你會發現很多的問題,比如說交通不便,靠近墓地,靠近高壓線,靠近主路、物業很爛等諸多問題。你後悔了哇?想賣了哇?莫慌,還沒拿到房產證本本兒呢,等你慢慢等起拿到房產本本兒了,還要再等幾年才可以賣!

在武漢,眼下投資或自住到底該買新房還是二手房?


就算你總算熬了幾年等到可以賣的資格了,那麼當你想賣的時候,卻發現二手市場是一個冷靜的看房市場,選房者就會像找對象一樣挑剔這些毛病!

而你買新房投資的利潤只有你把它賣出去以後才是你真正賺到的,否則漲再多賣不出去也只是一個標價而已!

好在現在新房限價,能消除一部分價格的不利因素,但是新房的不確定性很大,如果買到不好的房源,你低價賣也不一定賣的出去,你自己都不想住的房子,別人會買嗎?相信很多賣二手房的朋友深有體會!

在武漢,眼下投資或自住到底該買新房還是二手房?


2. 虛高的二手房市場在持續降溫,二手房與新房的剪刀差在縮小!

目前二手房都在吼不好賣,房東不降價根本賣不出去。二手房與新房的剪刀差也在逐漸縮小,之後會有一個過程,會慢慢趨近於新房價格。

從長遠來看,新房的限價價格不是市場的真實價格反應。那麼這個時候如果周邊二手房與新房價格趨近,我們選擇的二手房在周邊的配套、產品品質、物業管理以及居住環境舒適度等都滿意的情況下,這個時候你買到的二手房,周邊的配套環境都是看得見摸得到的,也不用像新房那樣有太多的未知因素。

3.以投資的心態購房,不可忽視的時間週期因素!

作為投資來說,我們買入的房產,週轉效率越高,那麼我們資金收益越安全,賺錢可能性也越大!

在武漢,眼下投資或自住到底該買新房還是二手房?


一個簡單的例子:

收益=(賣價- 買價)X面積X週轉效率(流動性)

1)賣出價- 買入價,說明升值空間很重要

投資房子不是越貴越好,也不是地段為王,而是增值空間越大越好。

買房投資,不能只看地段,也不能只選貴的。

有人十多年前在上海買了湯臣一品,那個時候湯臣一品是8萬一平,而今天,是20萬一平。

十年翻了2.5倍,要知道這可是最好的江景房,地段之王。

但2007年上海房價均價1萬,2017年均價5萬5,翻了5.5倍。

這在股市裡叫什麼?跑輸了大盤。

所以,買房賺錢,升值空間很重要。

作為投資的買房實際上就是買價格差。

2)持有面積,大房子的優勢

漲幅差不多的條件下,持有面積越大,收益越多。

所以老破大(老小區、看起來顯舊,面積大,俗稱老破大)很受專業投資客歡迎,面積大,不用漲太多,就能賺不少。

當然老破大也有老破大的問題,以後會跟大家講。

在武漢,眼下投資或自住到底該買新房還是二手房?


3)週轉效率,流動性很重要

從這個算式當中,我們還可以看到,其實影響我們收益很關鍵的一個因素就是週轉效率

(賣價-買價)X面積,這三個值都是我們可以控制的,利差小了,我們可以面積買大一點,來增加我們的利潤,都是風險可控的!

而週轉效率是不可控的,是不得不重視的因素。投資新房,現在因為預售制,大部分新房是期房,從我們現在購買以後,再拿到房產證後限售3年,這個時間週期就非常長,至少5年,現在房價變化很快,各種不確定因素會很多,最終會影響我們的收益!

而二手房我們買了以後就可以去辦理房產證,比新房所花的時間更短,相對應的時間風險會更少!二手房週轉率會更高,相對來說也更安全!

而且二手房不用裝修就能出租,租金能抵月供。

流動性高,還能產生持續的現金流,買賣週轉都很方便,這一點,老破小(即老小區,看起來顯舊,面積小=老破小)比老破大更有優勢。

(注意,老破小和老破大並非真的讓你買又老又破的房子,而是的一種俗稱,房齡再老一般都不要超過15年,超過了一是不好貸款,二是居住體驗差。)

而且新房沒裝修的話,不好出租,這期間就不能像二手房一樣產生持續的現金流來覆蓋房貸。自己裝修的話,又要貼上不少成本。

而且在這麼長的時間內,要麼是會浪費一些週期性的機會,沒辦法及時補充槓桿。要麼是出現任何價格下調的風險,沒法避險。

所以,若你買房的投資目的佔50%以上,買二手房比買新房更划算。

從投資來看,收益除了溢價還包括租金收益,二手房大部分是在更成熟,更方便的區域。

特別是主城區的小面積次新(房齡5年內的房子)二手房,在剪刀差逐漸縮小的大環境下,配套已然呈現,且不影響居住體驗感的的二手房自住或投資都不差!

所以小編個人認為,在價差較小的情況下,小面積二手次新房或者老破小是投資比較好的選擇!但是房齡非常老的房子,如果沒有拆遷規劃,不建議購買!

如果你是純剛需,建議你買新房

如果你是純剛需,只考慮自住,且不急著買房,那就建議你選新房。注意前提是你不急著買房,如果純剛需又因趕著結婚啊,有小孩要讀書等等因素,建議你不要張望了,直接選二手房,先上車再說!

在武漢,眼下投資或自住到底該買新房還是二手房?


建議純剛需買新房的理由就一個,新房便宜!前文已經提過,現階段的武漢新房源,實質上都是調控政策下的“限價房”!

像拿地價9500一平,房子修好賣1萬3還是精裝,這樣虧本的虧到開發商眼淚花包起的事情,一旦調控有那麼一絲絲的鬆動,都不可能再出現了!

很多人都覺得因為出臺了調控政策自己一夜之間失去了購房資格,覺得很受傷,但是平心而論,再也看不到開發商想漲價就漲價的局面了哇?

武漢不限購區都在吼房價一萬出頭了,而主城區居然還是有些新房源居然才房價一萬出頭哇?比如說白沙洲三環內的樓盤均價才13500元/平——這,實質是政策調控下給剛需的福利。

更何況,有些周邊新房與二手房剪刀差差距大的情況下,就更應該去碰碰運氣搖號了!

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