文 | 時代財經APP 劉新歌
這次土拍房企馬甲近100個。其中，黎裡鎮WJ-J-2017-005號地迎來60多個“馬甲”報價，與其毗鄰的WJ-J-2017-006號地更為火爆，競價房企多達80家（以馬甲計算）。
4月19日，蘇州市吳江區5宗地塊網上開拍，吸引了碧桂園、招商、中海、龍湖等30餘家房企逐鹿蘇南。經過6個多小時的網上競拍，5宗地塊成功出讓，攬金31.08億元。其中，三宗住宅地塊共拍得金額28.93億元，佔當日土拍總收入的93%。
近百“馬甲”湧入吳江搶地
2016年以來，吳江土地市場頻頻發力、尤其住宅地塊更是“逢拍必熱”，這次亦不例外。
據瞭解，本次土拍吸引近40家房企報名，創下吳江新高。而在去年，最火的記錄是20家房企競逐一塊地。
此前蘇州出臺《土地使用權網上競價超過市場指導價報價規則》，規定“一次報價”階段均價獲勝，以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人。
為增加拍地勝算，很多房企採用“小馬甲”戰術。據房天下消息，這次土拍房企馬甲近100個。其中，黎裡鎮WJ-J-2017-005號地迎來60多個“馬甲”報價，與其毗鄰的WJ-J-2017-006號地更為火爆，競價房企多達80家（以馬甲計算）。
開發商們的“求地若渴”，從其報價的“爽快”也可見一斑。根據出讓公告，此次土地出讓競價環節分“自由報價”、“限時競價”、“一次報價”三個階段。其中，“限時競價”、“一次報價”時間均設置在拍賣當日。但在今天土拍開始前，3宗宅地報價均超過市場指導價的25%，集體進入一次報價區間。
因此，今天土拍也堪稱為吳江“史上最快土拍”，原定每宗地競拍一個小時，結果3宗地均以半小時不到的時間迅速成交，碧桂園、遠洋集團、中房地產各得一子。
據時代財經查詢，碧桂園競得的黎裡鎮WJ-J-2017-005號地最終成交價為9.07億元，摺合樓面價9694元/平方米，溢價率54.67%。這已是碧桂園在黎裡鎮下的第三子。去年9月，碧桂園曾以7.67億一口氣拿下黎裡2宗宅地，溢價率最高達379%，並將黎裡鎮地價帶入1萬+。
另外，遠洋地產競得的WJ-J-2017-006號地成交價為8.03元，摺合樓面價9701元/平方米，溢價率61%。而中房地產競得的WJ-J-2017-009號地塊位於同裡鎮，成交金額11.53億元，摺合樓面價8450元/平方米，溢價率54.34%。
蘇州、上海外溢效應
吳江隸屬於蘇州市，地處江、浙、滬三地交界處。
2016年發佈的《上海市城市總體規劃（2016—2040）》提出，打造以上海為中心、與蘇州、無錫、南通、寧波、嘉興、舟山等地區協同發展的“1+6”上海大都市圈。
兩地的交通融合也在加速。2016年8月公佈的《蘇州市吳江區“十三五”固定資產投資與重大項目建設規劃》中提到，“積極協調蘇州市軌道4號線鬆陵大道站和上海軌道17號線延伸至汾湖樞紐站建設”。
藉助地鐵4號線開通的東風，加上成交均價相對上海、蘇州市區處於低位，吳江逐漸成為蘇州樓市的窪地，在蘇州的地位越來越凸顯。
而隨著蘇州周邊城市紛紛加碼樓市調控，上海土拍新規提高房企拿地門檻，蘇州更加受到開發商和消費者的青睞。
根據中國指數研究院統計數據，2017年一季度，吳江區商品住宅成交為4663套，合計58.25萬平，成交量居蘇州各區榜首，佔蘇州成交量近4成。
上海中原地產分析師盧文曦對時代財經分析到：“上海的利好輻射還是起了很大作用的。市場會產生‘吳江有可能成為第二個花橋’的遐想。”
不過，雖然“未拍先熱”，但最終成交價及溢價率還在市場可接受範圍內。盧文曦認為這應歸功於土拍規則中的限價措施，他指出目前成交地價在未來有溢價機會，“從房企年報分析，在一二線城市的聚集度越高，其業績穩定率、回報率越好。而且在限價的有效控制下拿到的土地，拿到就是賺到。”
優淘城董事長薛建雄亦認為“這個地價可接受。” 他認為吳江的房價主要受太湖新城外溢的影響，“太湖新城房價已超2萬/平方米，一江之隔的吳江同裡還比較低，未來的預期房價會朝太湖新城靠近，所以現在這個地價還有一定的空間。”
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