關於房貸你不知道的祕密都在這!

現如今對於很多人來說,最大的壓力莫過於買房了,買房前拼盡全力都想擁有一套屬於自己的房子,買房後壓力倍增,生活品質急劇下降。原因很簡單,買一套房子不僅僅是前期的湊齊首付,最重要的是後期辦理按揭每個月承擔房貸。

可見,買房前不僅僅要了解清楚項目信息,還要掌握好辦理房貸的相關知識。

關於房貸你不知道的祕密都在這!

貸款年限

貸款時間是整數年,一般是5年、10年、15年、20年和30年,可以根據你的還款能力決定,如果是公積金貸款的話,房齡是5年內的次新房可以最長貸30年,如果是5年外的房子最長貸15年。

年齡方面每個銀行對借款人年齡的要求都各不相同,有些銀行要求男性借款人小於65歲,女性借款人小於60歲;而有些銀行要求借款人年齡小於70歲。

建議如果還款能力較強的話儘量縮短年限,畢竟60歲以後繼續工作的機會比較少

貸多少合適

目前,我國購房貸款主要包括以下兩種:即公積金貸款和商業貸款兩種。眾所周知,公積金貸款的年利率3.25%(5年以上);而商業貸款,按央行最新的標準規定,5年以上的貸款的基準利率為4.9%,在基準利率的基礎上上浮。

不管是寶雞還是其他城市,首套貸款買房一定是最划算的,寶雞首套房首付是三成,利率也相對二套低一些,後面再想要貸款買第二套房,首付可能就得從30%提高到40%,甚至更高,另外利率也會上浮更多。

所以不管你手裡錢多還是錢少,如果是首套房都應該儘可能首付3成,貸款7成,就算手頭有餘錢還可以用做其他。

還款方式

目前,我國房貸的還款方式只有兩種:即等額本息和等額本金。

等額本金:

就是每個月還一筆固定的本金+利息,這種房貸還款方式的特點是:前期月供較高,後期還完大半部分本金之後快速下降。

等額本息:

每個月的月供金額是固定的,裡面包含了浮動本金+利息。特點是:金額固定,比較容易記住,然後初期還的月供裡幾乎全是利息,越往後本金佔比越大,最後幾乎還的都是本金。

以房屋總價70萬元,首付3成,商業貸款49萬元,30年還款週期計算(以下數據皆使用房貸計算器計算):

基準利率4.9%,還款週期30年,等額還款月供約2600.56元;

關於房貸你不知道的祕密都在這!

可以發現,採用等額本息的方式,每月還款2600元,總支付利息是近45萬;採用等額本金的方式每月還款額逐月遞減,總支付利率是約36萬,利息比等額本息少了近9萬。況且現在寶雞的銀行利率都已上浮,利率遠遠不止4.9。

等額本金確實要比等額本息少一大部分利息,但是不是每一個人都適合等額本金的還款方式,不難發現,在還款初期等額本金比等額本息每個月的月供要多的多。我們每個月的工資有限,而且生活中還有很多額外的其他支出,不能將自己的收入全部都用於月供。

因此,對於工資水平不高的購房者來說還是選擇等額本息的還款方式等適合一些,以防後期出現斷供。

另外,對於會投資的人來說,餘錢可以用來投資,投資盈利的部分或許會遠遠超過多出來的那部分利息。

當然,如果對你經濟水平較好,還款根本不是問題,還是優先推薦等額本金的還款方式。

提前還貸

有銀行的數據統計,有90%的人都會選擇提前還貸,原因很簡單,一是銀行利息高,二是很多人受制於傳統觀念的束縛,覺得欠銀行的錢不舒服。

其實,在你辦按揭貸款的時候,置業顧問或者銀行的人都會告訴你,只要貸款還滿一年後就可以大額還款甚至提前還款。

房貸要不要提前,還是要具體情況具體分析。用公積金貸款買房的人,建議還是不要提前還清房貸,因為公積金的貸款利率是最低的,通脹和貨幣貶值比例都不止這個幅度。

用商業貸款的話,如果是等額本息還款方式,只要能在貸款期限的前三分之一的時間內還清還是合算的。因為此種方式前幾年的月供中利息的比例比較高,越早還清越省錢,付的利息越少。

等額本金的還款方式則需要在貸款期限的錢二分之一的時間內還清才合算。因為每個月還的本金數額是固定的,本金所佔比例更大,利息相對來說比較低。

另外需要提醒的是提前還款可能會收取違約金。目前商業銀行鍼對提前還款的違約金一般是分兩種形式收取,一是按照提前還款時的未結餘額的百分比計算(一般是2%到5%),二是若干個月份的利息。

各銀行政策

【招商銀行】

貸款不滿一年提前還款,收取不低於實際還款額三個月的利息。貸款滿一年後提前還款,收取不低於實際還款額一個月的利息。

【建設銀行】

貸款不滿一年提前還款,收取提前還款額的百分之三。

貸款一年到兩年提前還款,收取提前還款額的百分之二。

貸款兩年到三年提前還款,收取提前還款額的百分之一。

【農業銀行】

貸款不滿一年提前還款,按照本金乘以月利率的方式收取,月利率為貸款利率除以12個月減去還款月數。

貸款滿一年後提前還款,只要之前沒有任何提前還款記錄,則不收取違約金。如已採取過提前還款的,一年之後再申請者,也不收取違約金。

【工商銀行】

貸款不滿一年提前還款,收取提前還款金額的百分之五作為違約金。

貸款滿一年後提前還款,則不收取任何違約金。

【中國銀行】

貸款不滿一年提前還款,收取最高不超過六個月利息違約金(按照提前還款日的貸款利率計算)。

貸款滿一年後提前還款,則不收取違約金。

【交通銀行】

部分提前還貸規定最低不能少於每月還款額的6倍,最高不能超過每月還款額的35%,部分提前還款者可每年免費還款一次。

全部提前還款者需承擔支付違約金,收取當次還款金額的1%。但具體還款金額還需按照合同實施。

【廣發銀行】

貸款不滿一年提前還款,收取兩個月利息作為違約金。

貸款滿一年後提前還款,不收取任何違約金。

【光大銀行】

貸款不滿一年提前還款,收取3%~6%的利息作為違約金,具體還要按照合同規定實施。

貸款滿一年後提前還款,不收取任何違約金。

【浦發銀行】

貸款不滿一年提前還款,收取1.5%或3%不同利息,也有不收取違約金的,合同規定多少就收取多少。

貸款滿一年後提前還款,不收取任何違約金。

注:由於各大銀行的政策隨時調整,以上數據僅供參考,具體情況以實際執行為準。

條件允許選擇提前還款可以從負債中解脫出來也是一個不錯的選擇,但注意把握提前還貸時間。

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