樓市重磅！山東“小產權房”轉正不可能了！詳解小產權房“坑到底有多大”？

什麼叫小產權房？

通俗點解釋，國家發產權證能買賣的叫大產權房，平時我們能買到的普通商品房都屬於大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。而國家不發產權證的叫小產權房。

小產權房的性質：

一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買;

二種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。

三是各類農業園或養老院的別墅：這類房屋一旦發生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。

關於坊間傳言小產權房合法化或將打開政策窗口

如果你相信了，請看以下通知

近日，山東省國土廳、山東省住房和城鄉建設廳轉發《國土資源部 住房城鄉建設部關於房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》，其中強調“防止小產權房通過不動產登記合法化”。此前全國開展利用集體建設用地建設租賃住房試點時，坊間有傳言稱小產權房合法化或將打開政策窗口，而此通知的發佈則意味著小產權房“轉正”無望。

為解決不動產登記 “中梗阻” 問題，依法妥善處理“開發商沒了、土地信息資料不見了”等一系列百姓不動產登記困擾，要求房屋交易與不動產登記機構分設地區實行“一個窗口受理、部門並行辦理”，實現房屋交易與不動產登記的有效銜接。同時，各地年底前全面完成房屋登記資料移交。凡是能夠通過網上辦理的房屋交易和不動產登記事項，不得要求當事人到現場辦理。值得注意的是，針對目前各地不動產統一登記後出現的歷史遺留問題，不動產登記機構和房屋交易管理部門要加強配合。其中，“防止小產權房通過不動產登記合法化”，被單獨列為一條。

記者瞭解到，一直以來，坊間有不少傳聞稱，小產權房可以通過繳納部分“差價款”，納入不動產登記範圍。尤其是今年8月底，國土部、住房和城鄉建設部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》稱，確定13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，再次引發外界對於小產權房“轉正”的傳聞。小產權房是指在集體用地主要是集體建設用地上開發建設的住房，分佈在一些大城市和特大城市的城鄉結合部，佔用農村集體土地而建，因未繳納土地出讓金等一系列法定規費，售價遠比商品房便宜，多年來積累了龐大的規模。然而，小產權房的建造與交易均不合法，只有使用權而無所有權，因此小產權房不受現行所有房地產法律法規的保護。此次明令禁止小產權房通過不動產登記合法化，則意味著小產權房“轉正”徹底無望。而集體建設用地建設租賃住房試點與“小產權房”也實際上是兩個概念，前者是需要完備手續的，跟商品房開發建設無異，對於想通過購買小產權房發財的投機者，寄望其可以轉正的想法可以打消了。

除此之外，此次通知中還明確切實做好房地產市場調控和監測分析工作，將二手房與新建商品房納入統一的房地產市場管理，加強監測、監管和調控。9月30日，淄博市政府網站就曾發佈《淄博市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，強化二手房交易監管，其他城市也將陸續跟進。(來源：山東商報)

小編微提醒

想買小產權房的人總會羅列其以下優點：

小產權房價格相對便宜；

沒有交易流程的稅費；

不限購，有錢就可以買；

不用擔心產權到期問題……

但是小編想說，如果不是真的出於無奈，對於小產權房，我們的態度應該是謹慎謹慎再謹慎，能不買就儘量不買，畢竟購買小產權房的風險引發的後果還是很嚴重的。

購買小產權房法律風險：

一、無法辦理房產證無法進行銀行貸款和抵押貸款

小產權房，它這個“小產權”其實是咱民間的一種表述。說白了，你要從合規性上來套的話，它其實是沒產權。因為這種房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證的，當然，你的購房合同在房管局是不能備案了。所以你就不可能拿到一個合法合規，有效的房產證。這其實就是小產權房，最大最大的問題。

此外，辦理產權證，需要五證具備，即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證及商品房銷預售許可證。因開發商不具備五證，那麼小產權房購買者無法到房管部門辦理相關房屋產權證，導致小產權房只具備普通商品房的使用性質。

同時，購買小產權房沒有房產證，沒有備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款。其實壓力也蠻大的。那麼你不能去銀行做貸款，同理你未來也不能拿這個房子去銀行做抵押，再者你買賣的時候可能也有很多的風險和坑。

二、拆遷難補償，質量沒保證

因不是房屋合法所有人，無法對抗國家的徵地和拆遷，購房者很難得到補償。若小產權房屋違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。另外開發商在建設小產權房屋時，為賺錢會偷工減料，加上職能部門監管不力，存在嚴重安全隱患，在實際使用中很多小產權房出現牆體裂縫、房屋漏水等質量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建築規範和標準。一旦發生房屋質量糾紛，購房者維權難，最終只能自行承擔損失。

另外，入住後也存在收取物業費難，物業服務不到位等一系列物業管理糾紛。

三、小產權房交易難

小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。

如果再說到遺產的繼承等等方面，那麻煩真的是太多了。

最後，也是最為重要的一點，小產權房的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。也就是說，沒有產權，沒有監管是個灰色地帶，那這個房子質量好壞就全看這個開發商的心情和良心了。

如果你碰上一個非常有良心的開發商，好好給你蓋，權當罷了；

但是缺少監督的情況下，人家是能偷就偷能省就省，說不定這個房子就可能有很大的質量隱患。以後的修繕、修葺可能就有比較大的問題。

所以綜上所述，小產權房，由於它根上就有問題，沒有一個合規的房產證。它就可能引出一系列的問題、麻煩和風險。

對於小產權房

我們還是要 慎重慎重在慎重！