房子就像90年代的小轎車,10年後,100萬房產不如60萬現金?

曾幾何時,買車這件事情在大多數家庭眼裡顯得高不可攀,尤其是上世紀90年代,當大多數人月收入只有七八百塊的時候,一輛動輒十幾萬的小轎車,既是“不差錢“、“萬元戶”的典型標籤,又是一個家庭“非富即貴”的象徵。

時至今日,當我們的汽車保有量達到3.35億輛,機動車駕駛人達到4.2億,當大家都開始為了停車、養車感到頭疼,甚至有錢也不再考慮買車的時候,沒有人會把一輛普通的家用車當成身份炫耀的代表。

說白了,還是商品供給和需求的問題,當一個十多億人口的大市場突然被打開,行業的高速增長隨之來臨,當這件商品近乎無限量供應、標準化生產的時候,遲早會受到人們的“嫌棄”。

房子就像90年代的小轎車,10年後,100萬房產不如60萬現金?

同樣的道理,也適用於這些年的樓市,跟90年代的小轎車是一個道理。

數據顯示,全國1987-2017年商品房銷售面積,從1987年的0.3億平米,攀升至2017年的16.9億平米,攀升了56倍,從1998年-2017年的分區域銷售面積佔比來看,東部佔據近半壁江山,中部地區、西部地區在2-3成左右,東北地區不足1成。

想想也可以理解,以前住慣了瓦房、平房、磚混房,幾口人擠在30平米的筒子樓裡,用著公共衛生間,年復一年的期盼著單位福利分房,農村人進城落戶買房更是遙不可及的夢想。

房改之後,大家才發現,原來房子還可以這樣買,洋氣的高樓小區、富麗堂皇的售樓部、隨便湊點錢就能按揭買房,生活質量提升了好幾個數量級,好比以前吃慣了饅頭鹹菜,猛地開始大魚大肉,就會像餓極了的流浪漢一樣,把房子當成救命稻草。

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然而,如同汽車市場一樣,按照現在的速度發展下去,住房的供給與需求遲早會逆轉。

根據統計局2017年發佈的一組數據,截止2016年底,全國居民人均住房建築面積為40.8平方米。這個數字甚至超越了英國和德國。

根據每日經濟新聞去年底的報道,40年來,城鎮人均住房建築面積從6.7平方米增加到36.9平方米,增長了4.5倍。

無論是40.8平米還是36.9平米,人均居住面積的提升,昭示了房地產市場即將飽和,也意味著住房將成為真正的“商品”和“消費品”,而不是“金融投機品”。

要知道,去年我國房地產新開工面積是18億平米,即便這個數字不再增長,再過十年,樓市依然多出180億平米的巨量庫存。

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經濟學家樑中華此前做過測算,未來5年,我國勞動年齡人口將每年減少300萬以上,十年後,在2028年-2039年間,年均減少數量將超過1000萬。

所以,10年之後,這180億平米的房子,就像現在的汽車庫存一樣,雖然人人買得起,但不見得誰都願意為此買單。

歸根結底,是消費品的屬性,決定了房子與車子本質上的相似。

事實上,再過十年,市值100萬的房產,甚至還不如手裡拿著60萬現金,原因有以下三點。

第一,百萬房產其實不值100萬。

以目前市值100萬的房子為例,首付需要30萬,房貸70萬,假設按揭利率上浮20%,貸款30年,每月需還款4143元,支付利息達79萬元,10年時間,需要支出8萬元的利息成本。

假設中等裝修花費20萬元,物業費每年5000元,水電暖氣每年10000元,房屋維修每年5000元(後期會越來越高),每年房屋折舊2%。

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這麼算下來,十年後,房貸加利息支出、裝修、物業、水電暖氣、折舊費用支出為98萬元。

第二,持有房產的成本越來越高。

去年6月份,全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網。

在今年2月份,住建部提出了“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。

根據地方統計部門公佈的消息,明年我國將開展進行房屋普查。

通過時間線,把這三個消息串聯起來,相信不少對房產稅、空置稅有疑問的朋友,都會豁然開朗,即便最近幾年不會落地,10年之後,一旦成為現實,持有房產的成本大大增加。

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第三,相比房產,持有60萬現金有更多靈活性。

近兩年的樓市調控政策有一大亮點:限售。不少城市都延長了限售的時間,比如青島、長沙、丹東、蘇州,對限售5年以上的城市來說,一旦買到期房,加上交房、產權證、限售期滿,起碼也要十年的時間。

也就是說,這期間房產的流動性等於零,不能賣出去的房子,標價再高也沒有用。

假如你手裡有60萬現金就不一樣了,可以消費、可以儲蓄、可以隨時換成其他資產,包括買房,60萬現金可以撬動180萬市值的房產,除了少數房價高企的一二線城市之外,可以選擇絕大部分二三四線城市安家置業。

總而言之,現金的靈活性在未來會異常突出,而不動產的居住屬性,就好像汽車的消費品屬性一樣,將會成為以後樓市的主要特徵。

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