來源：地產八卦女
1st
在地產界 ，富力地產是一個特別的存在。
為什麼呢？一方面，富力的規模越來越大，根據2019年中報報告顯示，富力地產上半年權益合約銷售金額達602.2億元，權益合約銷售面積552萬平米，同比分別增長6%、25%......如此巨大的規模性增長，但富力的融資成本和土地成本卻仍然很低。
另一方面，富力是全球最大豪華酒店業主，旗下運營中酒店已累計達到90個，總建築面積逾395萬平米，總客房數27173間。持有如此巨大的不動產，很多人都覺得不妥，但富力卻因此在國際上贏得了評級、投資機構的青睞。
例如，2019年3月和4月，惠譽及穆迪分別上調了富力地產的評級展望；2019年7月8日、7月12日，國際知名投行摩根大通先後增持富力地產392.51萬股及849.78萬股，增持後持股比例佔富力在港上市流通股的5.48%。
由此，要理解富力這種看似矛盾的現象，就必須理解富力的“剋制”和“張揚”，理解富力最底層的運營平衡術。
2nd
什麼是運營平衡？在地產界，房企想要的無非就是資金便宜（成本合理的融資）、地價便宜，只有這兩者都便宜，企業才能更快更好的做大。
然而，這世上哪有如此便宜的事情？就拿資金便宜來說，想要資金便宜，就意味著公司資金風險要低、融資評級要高，而要做到這一點，就要適時回收現金、優化財務指標，保持規模和利潤的平衡。
為此，為了保持 [ 資金便宜 ]，一方面，富力加快“有質量的增長”，在保持規模的同時，盈利質量也相當亮眼。據星子瞭解，上半年富力毛利率為37.0％，而來自物業銷售的毛利率為41.0％，純利率為11.9％，盈利能力繼續穩定在高水準，現金儲備也因此達人民幣390.3 億元。
而這樣的努力，顯然也得到了回報。根據星子的瞭解和富力地產的公告，2019年上半年，富力通過各類融資方式獲得新的資金。其境外融資能力優勢格外明顯，半年內境外發行逾28.3億美元票據及貸款，融資淨增223億元，平均融資成本控制在行業平均水平之下。
基於此，今年4月份，惠譽及穆迪分別確認將富力地產的評級展望上調至「穩定」，主要反映了該公司的流動性改善，估計流動性及資本結構將持續好轉，綜合實力和資金安全性繼續獲得資本市場信任。
3rd
而在 [ 地價便宜 ]方面，富力也不遺餘力，繼續擇優拿地，蓄積長遠發展資源。根據半年報，2019年上半年，新增權益土儲653萬平方米，新增貨值850億，土地購置均價僅為每平米2700元，而平均銷售均價為10900元每平米。
說實話，土儲是房企最重要的生產資料，今天的土儲就是未來的銷售規模。然而，並不是土儲越多就越牛。土地儲備很大程度上決定了房企發展的速度和質量。對開發商來說，地拿錯了，就一切都錯了，比如前兩年拿的地王，現在就比較痛苦。相反，如果地拿對了，那即便在當前嚴厲的調控之下，依然也能賺到錢。
顯然，對於富力而言，2700元每平的土地購置均價和10900元每平的平均銷售均價，可以讓富力地產更好地應對市場的波動。而這，主要是因為富力堅持繼續堅持土地收購的三大原則：總價合適、利潤預測達標、週轉快速。
由此，我們可以看出，在財務指標、土地指標上，富力都採取了比較剋制的姿態，從而保證了財務安全、拿地低成本。
另外值得一提的是，截至6月30日，富力業務佈局已覆蓋超過140個城市，儲備總建面達到6100萬平米，總儲備貨值7810億元，較2018年底繼續增長6%。
這意味著，富力地產未來四至五年業績增長都不用太擔心。
實際上，對於下半年繼續衝刺全年業績目標，富力表達了堅定的信心，並披露多方面的措施。繼今年初管理團隊提出“致力於將低成本的土地儲備，開發中項目及豐富可售資源轉化為現金收益”後，中報溝通會上，富力再次強調，下半年要全力聚焦銷售去化，加大回款。
數據顯示，富力已為下半年業績上臺階儲備充沛“彈藥”。其2019年可售貨值超過3000億元。富力表示，下半年將加大推貨量，尤其4季度推貨會較多，也符合往年上半年完成目標三分之一下半年完成三分之二的基本態勢。
同時，富力此前確定，今年交付可售面積目標為920萬平米，更大的交付結轉成為保障全年營業額的重大推動力。
4th
剛才我們說了富力在融資、拿地方面“剋制”的一面，與之相對應，是富力在酒店等商業資產運營上“張揚”的一面。
根據半年報數據顯示，富力持有型資產的運營質量正穩健改善，與銷售型收入形成兩翼齊飛之勢。例如，上半年營業額中，來自物業投資、酒店運營及其他收入為50.8億元，同比繼續增長6%；富力酒店業務營業額33.7億元，經營淨利達到6.3億元，增長7%。
另一方面，商業資產方面也有新項目進入收穫期。隨著總建築面積8.1萬平米的馬來西亞新山富力廣場商城實現開業，以及廣州花都物流園新增倉儲面積6.6萬平米，富力運營中的商業資產已超過200萬平米。自持資產規模壯大，穩步夯實“壓艙石”效果。
我們知道，外資一向都對中國的商業地產、酒店資產很感興趣。近年來外資在中國房地產市場上的“買買買”，買的基本上都是寫字樓、高級酒店和商場資產。
由此，外國投行不斷提高富力的評級，個人認為也緣於此。畢竟相比很多同行，富力有這樣一個優勢是，其收入具有多樣性。
去年8月份，標普全球評級就認為，富力地產合約銷售額的30%來自商業地產，收入多樣性高於可比同行。
眾所周知，2016年930調控以來，一二線城市的調控不斷加碼，住宅限購限售限價等輪番上陣，對銷售帶來不小的影響。相比之下，商業受調控的影響則要小得多。
此外，富力也採取證券化方式加速盤活資產，進一步改善現金流。其獨特的酒店資產組合，將以房地產投資信託或其他較低成本且較長期資產融資的方式，尋求變現或升值，比如，富力上半年已申報的包含50間酒店的REITs申請。
5th
蘇轍《新論中》有言，“預築室者先治其基”，顯然，富力地產在融資、拿地上的“剋制”，正是為了業績上的“張揚”。
而隨著國家粵港澳大灣區戰略加速落地，富力可能成為業內最主要的受益者之一。根據富力董事長李思廉的講話，未來在大灣區，2019年富力會步入收成期。作為大灣區深度佈局的房企，富力已全面進駐廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、中山、惠州、江門、肇慶等灣區城市。
據星子瞭解，作為“大灣區舊改專家”，富力對“三舊片區”改造的傳統業務優勢將進一步發揮。截至6月30日，富力城市更新板塊簽約合作城市已超過60個，規劃總建築面積超6000萬平米。按貨值算，一二線城市佔比95%，大灣區佔比70%。
為此，今年5月份，富力還專門成立了城市更新集團，加強整體運營管理。
由此我們可以判定，富而思進，力創新高，富力還是很有底氣的。
合作、宣傳、投稿請加小編微信：xiewen1205
"來源：地產八卦女
1st
在地產界 ，富力地產是一個特別的存在。
為什麼呢？一方面，富力的規模越來越大，根據2019年中報報告顯示，富力地產上半年權益合約銷售金額達602.2億元，權益合約銷售面積552萬平米，同比分別增長6%、25%......如此巨大的規模性增長，但富力的融資成本和土地成本卻仍然很低。
另一方面，富力是全球最大豪華酒店業主，旗下運營中酒店已累計達到90個，總建築面積逾395萬平米，總客房數27173間。持有如此巨大的不動產，很多人都覺得不妥，但富力卻因此在國際上贏得了評級、投資機構的青睞。
例如，2019年3月和4月，惠譽及穆迪分別上調了富力地產的評級展望；2019年7月8日、7月12日，國際知名投行摩根大通先後增持富力地產392.51萬股及849.78萬股，增持後持股比例佔富力在港上市流通股的5.48%。
由此，要理解富力這種看似矛盾的現象，就必須理解富力的“剋制”和“張揚”，理解富力最底層的運營平衡術。
2nd
什麼是運營平衡？在地產界，房企想要的無非就是資金便宜（成本合理的融資）、地價便宜，只有這兩者都便宜，企業才能更快更好的做大。
然而，這世上哪有如此便宜的事情？就拿資金便宜來說，想要資金便宜，就意味著公司資金風險要低、融資評級要高，而要做到這一點，就要適時回收現金、優化財務指標，保持規模和利潤的平衡。
為此，為了保持 [ 資金便宜 ]，一方面，富力加快“有質量的增長”，在保持規模的同時，盈利質量也相當亮眼。據星子瞭解，上半年富力毛利率為37.0％，而來自物業銷售的毛利率為41.0％，純利率為11.9％，盈利能力繼續穩定在高水準，現金儲備也因此達人民幣390.3 億元。
而這樣的努力，顯然也得到了回報。根據星子的瞭解和富力地產的公告，2019年上半年，富力通過各類融資方式獲得新的資金。其境外融資能力優勢格外明顯，半年內境外發行逾28.3億美元票據及貸款，融資淨增223億元，平均融資成本控制在行業平均水平之下。
基於此，今年4月份，惠譽及穆迪分別確認將富力地產的評級展望上調至「穩定」，主要反映了該公司的流動性改善，估計流動性及資本結構將持續好轉，綜合實力和資金安全性繼續獲得資本市場信任。
3rd
而在 [ 地價便宜 ]方面，富力也不遺餘力，繼續擇優拿地，蓄積長遠發展資源。根據半年報，2019年上半年，新增權益土儲653萬平方米，新增貨值850億，土地購置均價僅為每平米2700元，而平均銷售均價為10900元每平米。
說實話，土儲是房企最重要的生產資料，今天的土儲就是未來的銷售規模。然而，並不是土儲越多就越牛。土地儲備很大程度上決定了房企發展的速度和質量。對開發商來說，地拿錯了，就一切都錯了，比如前兩年拿的地王，現在就比較痛苦。相反，如果地拿對了，那即便在當前嚴厲的調控之下，依然也能賺到錢。
顯然，對於富力而言，2700元每平的土地購置均價和10900元每平的平均銷售均價，可以讓富力地產更好地應對市場的波動。而這，主要是因為富力堅持繼續堅持土地收購的三大原則：總價合適、利潤預測達標、週轉快速。
由此，我們可以看出，在財務指標、土地指標上，富力都採取了比較剋制的姿態，從而保證了財務安全、拿地低成本。
另外值得一提的是，截至6月30日，富力業務佈局已覆蓋超過140個城市，儲備總建面達到6100萬平米，總儲備貨值7810億元，較2018年底繼續增長6%。
這意味著，富力地產未來四至五年業績增長都不用太擔心。
實際上，對於下半年繼續衝刺全年業績目標，富力表達了堅定的信心，並披露多方面的措施。繼今年初管理團隊提出“致力於將低成本的土地儲備，開發中項目及豐富可售資源轉化為現金收益”後，中報溝通會上，富力再次強調，下半年要全力聚焦銷售去化，加大回款。
數據顯示，富力已為下半年業績上臺階儲備充沛“彈藥”。其2019年可售貨值超過3000億元。富力表示，下半年將加大推貨量，尤其4季度推貨會較多，也符合往年上半年完成目標三分之一下半年完成三分之二的基本態勢。
同時，富力此前確定，今年交付可售面積目標為920萬平米，更大的交付結轉成為保障全年營業額的重大推動力。
4th
剛才我們說了富力在融資、拿地方面“剋制”的一面，與之相對應，是富力在酒店等商業資產運營上“張揚”的一面。
根據半年報數據顯示，富力持有型資產的運營質量正穩健改善，與銷售型收入形成兩翼齊飛之勢。例如，上半年營業額中，來自物業投資、酒店運營及其他收入為50.8億元，同比繼續增長6%；富力酒店業務營業額33.7億元，經營淨利達到6.3億元，增長7%。
另一方面，商業資產方面也有新項目進入收穫期。隨著總建築面積8.1萬平米的馬來西亞新山富力廣場商城實現開業，以及廣州花都物流園新增倉儲面積6.6萬平米，富力運營中的商業資產已超過200萬平米。自持資產規模壯大，穩步夯實“壓艙石”效果。
我們知道，外資一向都對中國的商業地產、酒店資產很感興趣。近年來外資在中國房地產市場上的“買買買”，買的基本上都是寫字樓、高級酒店和商場資產。
由此，外國投行不斷提高富力的評級，個人認為也緣於此。畢竟相比很多同行，富力有這樣一個優勢是，其收入具有多樣性。
去年8月份，標普全球評級就認為，富力地產合約銷售額的30%來自商業地產，收入多樣性高於可比同行。
眾所周知，2016年930調控以來，一二線城市的調控不斷加碼，住宅限購限售限價等輪番上陣，對銷售帶來不小的影響。相比之下，商業受調控的影響則要小得多。
此外，富力也採取證券化方式加速盤活資產，進一步改善現金流。其獨特的酒店資產組合，將以房地產投資信託或其他較低成本且較長期資產融資的方式，尋求變現或升值，比如，富力上半年已申報的包含50間酒店的REITs申請。
5th
蘇轍《新論中》有言，“預築室者先治其基”，顯然，富力地產在融資、拿地上的“剋制”，正是為了業績上的“張揚”。
而隨著國家粵港澳大灣區戰略加速落地，富力可能成為業內最主要的受益者之一。根據富力董事長李思廉的講話，未來在大灣區，2019年富力會步入收成期。作為大灣區深度佈局的房企，富力已全面進駐廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、中山、惠州、江門、肇慶等灣區城市。
據星子瞭解，作為“大灣區舊改專家”，富力對“三舊片區”改造的傳統業務優勢將進一步發揮。截至6月30日，富力城市更新板塊簽約合作城市已超過60個，規劃總建築面積超6000萬平米。按貨值算，一二線城市佔比95%，大灣區佔比70%。
為此，今年5月份，富力還專門成立了城市更新集團，加強整體運營管理。
由此我們可以判定，富而思進，力創新高，富力還是很有底氣的。
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1st
在地產界 ，富力地產是一個特別的存在。
為什麼呢？一方面，富力的規模越來越大，根據2019年中報報告顯示，富力地產上半年權益合約銷售金額達602.2億元，權益合約銷售面積552萬平米，同比分別增長6%、25%......如此巨大的規模性增長，但富力的融資成本和土地成本卻仍然很低。
另一方面，富力是全球最大豪華酒店業主，旗下運營中酒店已累計達到90個，總建築面積逾395萬平米，總客房數27173間。持有如此巨大的不動產，很多人都覺得不妥，但富力卻因此在國際上贏得了評級、投資機構的青睞。
例如，2019年3月和4月，惠譽及穆迪分別上調了富力地產的評級展望；2019年7月8日、7月12日，國際知名投行摩根大通先後增持富力地產392.51萬股及849.78萬股，增持後持股比例佔富力在港上市流通股的5.48%。
由此，要理解富力這種看似矛盾的現象，就必須理解富力的“剋制”和“張揚”，理解富力最底層的運營平衡術。
2nd
什麼是運營平衡？在地產界，房企想要的無非就是資金便宜（成本合理的融資）、地價便宜，只有這兩者都便宜，企業才能更快更好的做大。
然而，這世上哪有如此便宜的事情？就拿資金便宜來說，想要資金便宜，就意味著公司資金風險要低、融資評級要高，而要做到這一點，就要適時回收現金、優化財務指標，保持規模和利潤的平衡。
為此，為了保持 [ 資金便宜 ]，一方面，富力加快“有質量的增長”，在保持規模的同時，盈利質量也相當亮眼。據星子瞭解，上半年富力毛利率為37.0％，而來自物業銷售的毛利率為41.0％，純利率為11.9％，盈利能力繼續穩定在高水準，現金儲備也因此達人民幣390.3 億元。
而這樣的努力，顯然也得到了回報。根據星子的瞭解和富力地產的公告，2019年上半年，富力通過各類融資方式獲得新的資金。其境外融資能力優勢格外明顯，半年內境外發行逾28.3億美元票據及貸款，融資淨增223億元，平均融資成本控制在行業平均水平之下。
基於此，今年4月份，惠譽及穆迪分別確認將富力地產的評級展望上調至「穩定」，主要反映了該公司的流動性改善，估計流動性及資本結構將持續好轉，綜合實力和資金安全性繼續獲得資本市場信任。
3rd
而在 [ 地價便宜 ]方面，富力也不遺餘力，繼續擇優拿地，蓄積長遠發展資源。根據半年報，2019年上半年，新增權益土儲653萬平方米，新增貨值850億，土地購置均價僅為每平米2700元，而平均銷售均價為10900元每平米。
說實話，土儲是房企最重要的生產資料，今天的土儲就是未來的銷售規模。然而，並不是土儲越多就越牛。土地儲備很大程度上決定了房企發展的速度和質量。對開發商來說，地拿錯了，就一切都錯了，比如前兩年拿的地王，現在就比較痛苦。相反，如果地拿對了，那即便在當前嚴厲的調控之下，依然也能賺到錢。
顯然，對於富力而言，2700元每平的土地購置均價和10900元每平的平均銷售均價，可以讓富力地產更好地應對市場的波動。而這，主要是因為富力堅持繼續堅持土地收購的三大原則：總價合適、利潤預測達標、週轉快速。
由此，我們可以看出，在財務指標、土地指標上，富力都採取了比較剋制的姿態，從而保證了財務安全、拿地低成本。
另外值得一提的是，截至6月30日，富力業務佈局已覆蓋超過140個城市，儲備總建面達到6100萬平米，總儲備貨值7810億元，較2018年底繼續增長6%。
這意味著，富力地產未來四至五年業績增長都不用太擔心。
實際上，對於下半年繼續衝刺全年業績目標，富力表達了堅定的信心，並披露多方面的措施。繼今年初管理團隊提出“致力於將低成本的土地儲備，開發中項目及豐富可售資源轉化為現金收益”後，中報溝通會上，富力再次強調，下半年要全力聚焦銷售去化，加大回款。
數據顯示，富力已為下半年業績上臺階儲備充沛“彈藥”。其2019年可售貨值超過3000億元。富力表示，下半年將加大推貨量，尤其4季度推貨會較多，也符合往年上半年完成目標三分之一下半年完成三分之二的基本態勢。
同時，富力此前確定，今年交付可售面積目標為920萬平米，更大的交付結轉成為保障全年營業額的重大推動力。
4th
剛才我們說了富力在融資、拿地方面“剋制”的一面，與之相對應，是富力在酒店等商業資產運營上“張揚”的一面。
根據半年報數據顯示，富力持有型資產的運營質量正穩健改善，與銷售型收入形成兩翼齊飛之勢。例如，上半年營業額中，來自物業投資、酒店運營及其他收入為50.8億元，同比繼續增長6%；富力酒店業務營業額33.7億元，經營淨利達到6.3億元，增長7%。
另一方面，商業資產方面也有新項目進入收穫期。隨著總建築面積8.1萬平米的馬來西亞新山富力廣場商城實現開業，以及廣州花都物流園新增倉儲面積6.6萬平米，富力運營中的商業資產已超過200萬平米。自持資產規模壯大，穩步夯實“壓艙石”效果。
我們知道，外資一向都對中國的商業地產、酒店資產很感興趣。近年來外資在中國房地產市場上的“買買買”，買的基本上都是寫字樓、高級酒店和商場資產。
由此，外國投行不斷提高富力的評級，個人認為也緣於此。畢竟相比很多同行，富力有這樣一個優勢是，其收入具有多樣性。
去年8月份，標普全球評級就認為，富力地產合約銷售額的30%來自商業地產，收入多樣性高於可比同行。
眾所周知，2016年930調控以來，一二線城市的調控不斷加碼，住宅限購限售限價等輪番上陣，對銷售帶來不小的影響。相比之下，商業受調控的影響則要小得多。
此外，富力也採取證券化方式加速盤活資產，進一步改善現金流。其獨特的酒店資產組合，將以房地產投資信託或其他較低成本且較長期資產融資的方式，尋求變現或升值，比如，富力上半年已申報的包含50間酒店的REITs申請。
5th
蘇轍《新論中》有言，“預築室者先治其基”，顯然，富力地產在融資、拿地上的“剋制”，正是為了業績上的“張揚”。
而隨著國家粵港澳大灣區戰略加速落地，富力可能成為業內最主要的受益者之一。根據富力董事長李思廉的講話，未來在大灣區，2019年富力會步入收成期。作為大灣區深度佈局的房企，富力已全面進駐廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、中山、惠州、江門、肇慶等灣區城市。
據星子瞭解，作為“大灣區舊改專家”，富力對“三舊片區”改造的傳統業務優勢將進一步發揮。截至6月30日，富力城市更新板塊簽約合作城市已超過60個，規劃總建築面積超6000萬平米。按貨值算，一二線城市佔比95%，大灣區佔比70%。
為此，今年5月份，富力還專門成立了城市更新集團，加強整體運營管理。
由此我們可以判定，富而思進，力創新高，富力還是很有底氣的。
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