從越秀到天河、番禺,再到黃埔……當新廣州人的落腳點不斷東移,有這樣的一群人,早已邁開了西進的步伐。

他們是“廣佛候鳥”,毗鄰廣州的廣東金融高新區,每天聚集了大量的廣佛候鳥群體。據百度地圖大數據顯示,截至2018年12月,這一群體高達45萬人。

今年恰好是廣佛同城十週年,十年過去,不僅是以千燈湖為代表的廣佛交界片區,還是“郊區”三水,廣州人滲透式西進佛山安家都逐漸被接受及認可。這當中既是雙城發展蝶變的價值吸引力,但更現實的問題是廣州限購以及高房價而產生的購房外溢,致使廣州人特別是剛需一族只能往佛山出走。

以前沒錢的買佛山,現在沒錢買不起佛山?

十年之間,廣州客撐起佛山樓市半邊天,但也有聲音認為“佛山的房價都是被廣州客抬高”。今年5月,佛山還因為房價漲幅太大被住建部點名預警。除了房價的水漲船高,近兩年佛山限購,入戶收緊,備案限價等一系列政策陸續出臺,這是全國樓市調控風向所指,還是對外地置業者敞開的“虛掩的大門”?

近日,網易房產數據中心發起的新廣州人置業調查數據顯示:從85前到95後選擇到佛山置業的比例逐漸上升,特別是95後,有14.3%的置業意向區域為佛山,所有區域中最高,顯示出他們在廣州工作,到佛山買房的傾向強烈。

只是5月以來,佛山正式宣告開啟3萬+時代。那麼問題來了,這屆廣州人會從“以前沒錢,買佛山”到“現在沒錢買佛山”嗎?

在高樓林立的佛山南海中央,有這樣一個湖,與周邊山體連成一體,成了城市客廳,改變了一座城的生活方式。它是千燈湖。而發展多年的千燈湖因有廣東金融高新區的設立,軟硬件配套都得到了質的飛躍,世界500強企業扎堆,房企大鱷湧入圈地,一大批現代化商業綜合體相繼開業,由此也吸引了超過5萬名廣佛金融人才在金融高新區工作。

這是年輕人開啟從廣佛兩地跑的同城生活最火熱的板塊,千燈湖金融高新區板塊。這裡有南海的“小香港”、香港的“新澤西”、佛山的“珠江新城”等多個標籤。

地理位置上,千燈湖板塊緊鄰芳村,距離廣州火車南站也僅13公里。承接2009年廣佛兩地正式簽署《廣佛同城化建設合作框架協議》,標誌著廣佛同城化的正式啟動,多年來同城化的加速,兩地之間的聯繫日益密切,並實現了資源共享,而千燈湖板塊由於其地理位置優越,更成為同城化的最大受益者。

這當中,最具代表性的產物,無疑是廣佛地鐵。2010年11月,廣佛地鐵一期工程首段開通,成為廣佛同城化的重要標誌。它穿金融高新區沿海八路可20分鐘內直達廣州荔灣、海珠,成就了最便捷的同城生活,有的是去廣州工作,有的是到佛山創業,來去間一個小時,地鐵就是這樣催生如此龐大的“廣佛候鳥”群。

以前沒錢的買佛山,現在沒錢買不起佛山?


兩年後,佛山最“牛”隧道,長及寬創歷史的海八路金融隧道正式開通,實現了桂江立交到五丫口的快速通車,也大大加速廣佛同城化速度。

地鐵+交通路網的打通,終於也為廣州人西進置業打開了便捷通路。資料顯示,2012年桂城中海錦城首開,售價從6700元/平方米至1.15萬元/平,當時佛山市場的目標客戶群南海及佛山本地改善買家,到了2014年下半年,一路之隔的萬科金域中央首開,目標已直指廣州客,均價是1萬-1.3萬元/平方米,同樣引起搶購。

由早期的中海萬錦豪園,到後來的保利花園、保利壹號公館、招商依雲天匯、中海錦城、萬科金域中央、南海萬達廣場、廣鐵金融城,再到近年當代萬國府MOMΛ等一批新面孔品牌樓盤,都有廣州客的身影。

此時,千燈湖板塊的廣州客比例超過七成,是被廣州人曾經“爆買”的區域,千燈湖也因此聲名鵲起。


以前沒錢的買佛山,現在沒錢買不起佛山?


“九成廣州客”的宣傳牌曾被放在最顯眼的位置(來源:羊城晚報)

看到千燈湖紅了,臨廣片區的樓盤也坐不住了,紛紛瞄準廣州市場。開發商運用統一的招數:地緣和價格,有些甚至打上“地鐵牌”吸引廣州賣家。在與金沙洲接壤的裡水片區,同樣也承接了大量的“廣佛候鳥”。

中原地產佛山市場研究部2017年數據顯示,裡水總入住人口達20萬,其中86%的購房者是佛山市以外戶籍,當中超過80%是廣州居民。


以前沒錢的買佛山,現在沒錢買不起佛山?


2016年廣州客到佛山置業佔比分析(來源:中原市場研究中心)

2016-2017年,那是廣州客蜂擁而至的時期。廣佛交界處從傳統的裡水、金沙洲、大瀝、黃岐、桂城千燈湖、三山新城等區域,深入到佛山老城中心禪城,番禺旁的順德。

但也是這段時期,廣州客高歌猛進的局面,被限購政策打破。此時,廣佛兩地都實施了限購政策,而佛山執行的限購政策是在2016年頒佈,2017年完善加碼的房地產調控政策,要求禪城全區、桂城、大瀝、裡水、大良、陳村、北滘、樂從等8個板塊納入限購範圍,且限購區內佛山戶籍只能購買2套,非佛山戶籍只能購買1套,並需繳納1年社保;其餘區域不限購。

房貸方面,有一套房且房貸未清者,限購區普通住房按4成首付非普通住房按6成首付;非限購區普通住房按3成首付,非普通住房按6成首付。

二手房方面,按2017年6月最新規定,執行與一手房相同的限購政策。2019年起,佛山取消原購房入戶入學政策納入積分制統籌安排。

曾經火熱的置業區域受限,加之一線臨廣板塊新盤匱乏,高價盤入市,落戶政策調整等因素,限購區爆買的廣州客有所減少,但購買力依然外溢。像獅山、三水、順德容桂等佛山人眼中的“郊區”,因為不限購,有佛山西站、輕軌的加持而變身“廣州西”,頻現廣州客的身影。廣州客對此卻很受落,一路向西的步伐之大,超過了預期。


以前沒錢的買佛山,現在沒錢買不起佛山?


2018年廣州客在佛山置業板塊佔比(來源:匯誠鴻圖)

隨著廣州客在佛山買房版圖不斷深入,廣佛邊界的板塊不斷外溢,廣州客幾乎遍佈佛山每個區域。其中,佛山臨廣片區是候鳥的主要聚集區。

據百度地圖大數據顯示,截至2018年底的45萬人廣佛候鳥群體中,居住在佛山南海區的有18.33萬,佔比高達40%。其次是順德區(5.47萬)、禪城區(2.72萬)。候鳥群體主要就業流向廣州中心城區、白雲區、番禺區。

置業片區則以金沙洲板塊、千燈湖板塊、三山新城板塊最多,形成了沿廣佛交界線的“黃金三角”。


以前沒錢的買佛山,現在沒錢買不起佛山?


佛廣通勤-職住起訖區統計(圖源:百度地圖大數據)

被點名預警的佛山房價

作為廣州客最青睞的板塊,千燈湖板塊的房價也是水漲船高。翻查數據顯示,2006年,千燈湖板塊房價5000+元/㎡;2010年,廣佛地鐵1號線開通前,中海萬錦豪園已經漲到了1.2萬元/㎡;2016年上半年,佛山五區住宅均價首度“破9”,而千燈湖的多個樓盤均價已經達到2萬元/㎡,2017年4月,二手限購啟動前,千燈湖片區二手房均價大約為2.5萬-2.8萬/㎡;今年5月,保利葉公館開盤,房價正式進入3萬/㎡+時代。

非限購區房價的上漲也讓人措手不及。以三水為例,根據佛山住建局數據,今年一季度三水賣房6356套,為近五年賣房第二新高。今年5月三水一手住宅均價為三水10064元/㎡,而2015年三水樓價才4796元/平,五年上漲幅度109%。

各板塊房價應聲而上的路徑,構成了佛山房價看漲的風向標。據佛山住建局數據,十年來佛山一手住宅成交均價不斷上漲,從2009年的5855元/㎡上漲至2018年的10271元/㎡。但由於近兩年佛山實行限價限籤,中原地產分析人士推算,官方數據僅為實際成交價的70%左右,因此目前佛山全市均價約為15000元/㎡,十年之間佛山房價上漲156%。

據克而瑞數據統計,2019年1季度,佛山一手住宅成交面積267.6萬平方米,同比去年1季度提升了2.37%;成交套數24016套,同比去年提升了2.46%。成交均價為13079元/平方米,同比提升了23.83%。克而瑞分析,價格同比提升幅度較大是因為進入2019年以來,佛山各區對新取預售證的樓棟採取單合同備案,佛山區域限價政策逐漸放開。

市場認為,廣州客支撐了佛山的房價,同時,廣州客也一定程度上哄抬了佛山樓價。中原地產佛山市場研究部2016年房地產年報數據顯示,2016年佛山一手住宅成交量超過17.74萬套,成交面積達1952萬平方米,比廣州的1274萬平方米成交量還多了約53%,位居廣東省榜首。其中,廣州買家大概買走了四成、近7萬套,而緊鄰金沙洲的裡水板塊,高達90%的購房客戶都是廣州客。

“燒”起來的還有佛山土地市場。中原地產佛山市場研究部2017年房地產年報數據顯示,2017年佛山達到萬元以上樓面地價的地塊高達29宗,為歷年最高。優質地塊遭哄搶,市場頻頻產生高樓面地價。

佛山經緯研究中心顯示,2018年佛山土地出讓金額TOP38排名中,14個板塊刷新最高樓面價記錄,當中7個板塊為近1-2年未有商住土地成交的板塊。本年千燈湖、桂城兩大板塊樓面地價逼近2萬,其餘今年成交的臨廣大部分片區樓面地價均有一定程度下滑。但外圍區域方面三水的樂平、蘆苞、南海的聽音湖、九江、高明的荷城、更合板塊樓面地價均有所上揚。但這也反映了佛山成為品牌房企布兵重地。


以前沒錢的買佛山,現在沒錢買不起佛山?


2018年廣佛交界地價對比(來源:經緯市場研究部)

高房價+高地價的“雙重夾擊”下,這對於當年大手買入佛山房的廣州客而言也開始感嘆,佛山盤不再是印象中那麼“筍”了,直觀地詮釋了廣州人對佛山房價的印象轉變。

這從佛山因房價漲幅太大被住建部點名預警可見一斑。5月18日,據新華社報道,為進一步落實房地產市場調控城市主體責任,住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

同城的佛山仍有窪地空間嗎

如果對比廣州,同城的佛山仍有窪地空間嗎?數據顯示,廣佛多個交界板塊中,與大瀝、桂城接壤的荔灣新房均價超過5萬元/㎡,而大瀝桂城一手住宅均價為2.2-2.5萬元/㎡,價差接近3萬/㎡;白雲最新新房均價同樣超過5萬元/㎡,與其接壤的裡水2.2萬元/㎡,價差同樣近3萬/㎡;而番禺與相鄰的順德陳村和北滘板塊,新房房價差也接近2萬/㎡。如果是三水這些非限購區,目前三水5月最新均價為10064元/㎡,僅從數據對比,佛山仍然有窪地。

而目前佛山多個樓盤項目已經迴歸單合同,以各區新房均價為標準,按照90平的建築面積,想在禪南順限購板塊上車,手裡至少需要握有40萬,月供5000以上,非限購板塊需要首付區間在32-35萬;而在三水高明,則需要23-30萬。

傾向佛山置業的年輕人

如今,每日清晨,廣佛地鐵一到金融高新區站、千燈湖站,車內的人群魚貫而出走向各個寫字樓;入夜,中海萬錦豪園、保利花園燈火通明,一路之隔的宜家、南海萬科廣場也是人頭湧動。

隨著2018年12月石溪至瀝滘段的開通,運行了8年之久的廣佛線終於實現全線貫通。一站換乘即可到達廣州南站、珠江新城。據官方數據顯示,廣佛地鐵開通初期,日均客流量不到10萬,目前日均客流量已經是50多萬,預計今年會達到60萬日均客流量。廣佛地鐵一年有將近2億人次的互訪,毫無疑問,在這每年2億人、每日50萬人流量中,相當大部分都是“廣佛候鳥”。

從家到公司,每天搭乘十五分鐘的公交,再搭廣州一號線,換乘廣佛線到廣東金融高新區站,合共近一個半小時左右的路程。這是目前大部分“廣佛候鳥”的現狀。

而未來,“廣佛候鳥”通勤時間或會更快,效率也會提高。就拿地鐵而言,廣佛之間至少還有12條軌道交通互聯。對此,“候鳥族”小陳說,未來還是會看準佛山地鐵旁邊的樓盤,意味地鐵沿線項目依然受青睞。與此同時,兩地多條軌道交通實現互通,粵A牌轎車也能更快地於雙城穿梭。

對很多廣州人而言,佛山尤其千燈湖金融高新區板塊確實有強大宜居魅力,不僅是距離近或者價格偏低那麼簡單。假如佛山未調控升級,還將承接更多廣州購買力。

近日,網易房產數據中心發起的新廣州人置業調查數據顯示:從85前到95後選擇到佛山置業的比例逐漸上升,特別是95後,有14.3%的置業意向區域為佛山,所有區域中最高,顯示出他們在廣州工作,到佛山買房的傾向強烈。數據也顯示,這屆年輕人買房已經沒有什麼機會考慮“喜不喜歡”,“買不買得起”才是第一因素,27.2%表示買房首先要便宜,其次是上班通勤方便(17.5%)。


以前沒錢的買佛山,現在沒錢買不起佛山?


顯然,這兩個基本要素佛山都具備了。而究其原因,大量在廣州工作的年輕人選擇在佛山安家置業,除了價格優勢,更多是因為佛山發展前景好:有粵港澳大灣區政策紅利加持,在廣佛同城“十三五”發展規劃中,廣佛同城將打造成珠三角世界級城市群核心區等,多種規劃與城市定位,前景更明朗。

有業內人士表示,交通便利,經濟繁榮,廣佛兩地跨城工作安家已是常事,且佛山樓市相對廣州而言,仍然有著價格優勢,住宅土地市場都備受熱捧,房價上漲實屬難免。同時,隨著佛山產業升級、城市發展、第三產業越來越發達,整個佛山會提供越來越多的就業機會及發展空間,在未來會有更多人留下來在這裡居住和工作,不僅是來自廣州的優秀人才,全國高新科技人才也將會聚集在這裡,在廣州住、來佛山工作,過渡到在佛山住,在佛山工作,由“廣佛候鳥”,逐漸向“新佛山人”的身份轉變。

相關推薦

推薦中...