文/曹俊
佛山兩個經濟最強的區，一是順德，二是南海。
分析2017年佛山各區統計公報的數據可知，南海區是佛山最具人氣的區，其人口淨流入率高達98.2%，相當於有一半的人是外來人口，同時，南海區也是佛山熱錢流入最多，商品房銷售額最高，房地產依賴度最大的區（22.4%），所以南海區大多數房產存在泡沫，投資存在風險。
南海區本是經濟重鎮，但其經濟特點以製造業、民營經濟和中小企業為主，在全國都面臨製造業轉型升級的節點上，南海區乃至整個佛山就像是一個縮影，中低端製造業是否還具有競爭力？佛山過於依賴製造業，傳統的金融渠道單一，當資金湧向房地產後，製造業企業融資會不會更難？南海區近年來房地產開發投資額佔比較高，房產抗風險能力、增值保值能力呈區域分化。
從佛山近年來的動作上也能看出一些問題，加強桂城千燈湖與廣州市區的聯繫，強化佛山的金融中心能力，適當放緩大瀝、裡水與廣州的軌道交通建設，防止廣州對這兩個經濟重鎮的抽血和房價的拉昇。
廣佛同城的外衣下，兩個城市有各自的想法。廣州看中了佛山的製造業，但佛山的民營經濟似乎對廣州並不感冒，廣佛同城反而讓廣州購買力向佛山外溢，所以廣州一直遠離佛山向東發展；佛山看中了廣州的政治地位和交通樞紐，想借此融入大灣區，又不想成為廣州的“睡城”，但佛山向心力不夠，缺乏統治力，儘管為了融合南海和順德做出了很多努力，但隊伍還是不好帶，南海和順德都迫不及待的擁抱廣州。
理解廣佛同城的地緣政治後，南海區的房產投資方向變得更加清晰，同時具備經濟基礎，佛山本土政策紅利和廣州交通便利三個要素的區域，是一定可以投資的，而臨近廣州，受廣佛兩地政策打壓的限購區域短期無利可圖，長期存在不確定性，那些三要素都不佔的區域就要避免進場或儘早出手。
下面舉幾個例子。
一：佔據了三個要素的典型區域有：桂城的千燈湖和三山片區
千燈湖金融高新區彷佛成了佛山的新城市名片，其城市形象已經可以和大城市媲美，屬於廣佛同城的最大受益者之一，得益於得天獨厚的區位和廣佛線的開通，承載了大量廣州外溢購房需求。
產業方面，千燈湖是佛山的金融中心，匯聚了渣打銀行、友邦金融中心、招商銀行、匯豐等多家國際知名金融企業。
交通方面，已開通廣佛線設有朝安、桂城、南桂路、礌崗、千燈湖、金融高新區6個地鐵站，未來隨著2號線和3號線的開通，去佛山市區和廣州市區都非常方便。
生活配套，萬達廣場、萬科廣場、保利水城、中海寰宇城等多個大型購物中心，千燈湖公園、南海金融公園、怡海公園等休閒娛樂場所，還擁有兩家三級甲等醫院和佛山優質的教育資源。
目前千燈湖片區主要以二手房為主，近地鐵的樓盤價格在2.6-3萬之間，在售的只有一個項目——保利葉公館。
保利葉公館是個小型樓盤，共4棟，由於在桂瀾路上，正對千燈湖，離礌崗地鐵站和中海寰宇城約300米，所以價格很高，突破了3萬，這個價格其實已經向廣州看齊了。項目缺點是臨近馬路側的噪音會很大，戶型得房率不高，格局一般，而且這個價格說實話有些虛高了，在廣州也有很多選擇的餘地。
三山新城作為“佛山三龍灣高端創新集聚區”核心極之一，地處廣佛都市核心區黃金地帶，與廣州南站一橋互聯，5分鐘左右的車程就可以到達廣州南站，廣深港高鐵開通後，48分鐘可直達香港西九龍，45分鐘直達珠海拱北口岸，區位交通、發展空間方面優勢突出，是南海東部重要的發展區域。
三山新城的發展計劃以高速鐵路和魁奇路東延線等兩條主要交通廊道為界，分為三大功能區：高新技術和創意文化產業區、生態居住和商業休閒文化區及商貿商務和現代金融服務區，包含商貿商務、金融服務、高新產業、創意研發、生態居住、休閒娛樂等六大城市功能。
產業方面以知識密集型工業為主，包括電子資訊科技、創意工業、運營總部等；其次是高端商務商貿業，高端商務商貿及與之相關的顧問諮詢、中介服務、金融物流等配套服務；第三是城市配套服務業，要保留足夠的空間發展教育、醫療、生活、居住、休閒、旅遊、娛樂等城市服務業，讓優秀人才遷駐三山。
如果資金非常充裕的情況下，千燈湖片區的地鐵盤是首選的宜居之地，三山片區則是新興片區，可買樓盤不多，持有時間也偏長期。
二、佔據了2個要素的典型區域：獅山鎮
獅山鎮自身的經濟基礎非常雄厚，同時擁有佛山西站的交通利好。
獅山鎮是佛山市中部的一個超級鎮，也是佛山重要的高新技術企業聚集地，包括以南方風機、東方精工、維尚傢俱為代表的100多家民營高新技術企業；一汽-大眾、群志光電、本田汽車零部件等招商引入的100多家大型現代化先進製造企業；還有通過科技招商引入孵化的以國星半導體、高聚激光為代表的200多家高科技型初創企業。
獅山大體量項目萬科城市之光
2005年，獅山街道、鬆崗鎮、官窯鎮、小塘鎮合為獅山鎮；2012年，佛山高新區核心園區搬到獅山，獅山成為重要招商引資平臺；2013年羅村街道和大瀝的5個社區併入獅山，使獅山面積相當於整個南海的三分之一，至此，獅山雄起了。
交通配套方面，投資380億的佛山西站已經開通，佛山在粵港澳大灣區的位置一直很尷尬，而佛山西站打開了佛山融入大灣區的通道，集結“高鐵+城軌+高速”於一體的交通樞紐，將佛山高新區快速推向粵港澳大灣區時代。
同時，未來佛山地鐵3、4、10號線都將接駁佛山西站，而廣州地鐵28號線也有望延伸於此。
獅山擁有絕對的政策紅利，加上佛山西站的交通優勢，佛山地鐵的規劃等等，可炒作的熱點非常多，而且最重要的一點是，獅山不限購，這也導致非常多的熱錢流入獅山，所以獅山更適合炒短線。
時代領峰
目前獅山在售項目有時代領峰和保利茉莉公館，距離佛山西站距離較近的為時代領峰，臨近小塘城區和博愛新城，由於處於老城區，所以交通、商業以及教育醫療配套都較為齊全，在售項目為83-140㎡的3-4房，項目優勢為交通，佛山一環與桂丹路12分鐘到達佛山西站，未來規劃有地鐵3、4、8號線（都不近），項目缺點是，處於老城區，外部環境有待改善，樓間距過於密集等。
保利茉莉公館7成為本地購房者
三、佔據了2個要素的典型區域：大瀝、裡水
大瀝和裡水佔據了經濟基礎和臨近廣州兩個要素。
在南海，雖然大瀝的GDP比不過獅山，但居民的富裕程度上，大瀝是強於獅山的，大瀝是南海民營經濟起步最早的鎮，在這裡，老百姓的創新、創業能力比獅山強。
大瀝鎮先後榮獲“中國鋁材第一鎮”、“中國有色金屬名鎮”、“中國內衣名鎮”、“中國時尚品牌內衣之都” 、“中國商貿名鎮”、“中國專業市場電商採購示範區”等稱號。大瀝的鋁材、鹽步的內衣可以說是舉國聞名，全國每10個女性，就有8個穿廣東製造的文胸；全國每10個人，就有8個人穿廣東製造的內褲，8個人穿廣東製造的睡衣。
時代水岸俯瞰大瀝
裡水鎮位於廣東省佛山市南海區東北部，緊鄰廣州，南距佛山市中心10多公里。2017年11月，裡水鎮獲評第五屆全國文明村鎮，2018年度全國綜合實力千強鎮第9位，裡水鎮的經濟實力在佛山可能不算頂尖，但也不容小覷。
地鐵5號線為遠期規劃，還在規劃中
大瀝離廣州非常近，開車半小時通達廣州，裡水緊靠金沙洲，是廣州的後花園，這兩個區域既有經濟基礎，也有臨近廣州的優勢，但地鐵的規劃卻遙遙無期，因為過早的在這些區域建設地鐵，佛山整體的發展重心會嚴重偏移，佛山市和順德的矛盾也會更深。
大瀝和裡水的房產價值取決於廣州行情和交通的規劃，更適合長期持有，短期內無錢可賺。
四、九江、西樵、丹灶這些區域佔一個因素或不佔因素，不適合投資。
綜上所述，南海區最值得投資的區域是桂城的千燈湖金融高新區和三山新城，目前千燈湖房價已經被炒的很高，正向廣州看齊，但同價位來說，還是廣州的房產更值得投資。三山新城處於起步階段，可選擇產品不多，但潛力更大一些。
獅山鎮經濟基礎雄厚，還有成為佛山“交通樞紐”的潛質，目前不限購，可炒作熱點非常多，本地客也大多積極買入，如果入手時機選得好，短期有可觀的賺錢空間。大瀝和裡水，雖然臨近廣州，經濟基礎也不錯，也有部分廣佛候鳥，但如果軌道交通規劃不落地，房價是虛高的，買錯的風險也非常大。
禪城和南海誰優誰劣，整體上看，千燈湖片區的價值要高於禪城老城區，而禪城老城區的價值要高於南海其它區域，當然，具體樓盤要做到具體分析，歡迎加入我的知識星球，為你提供購房投資建議，避免房產上的低效投資。
下一期將具體介紹順德的房產投資，簡單介紹高明，三水的發展潛力和投資邏輯，佛山在大灣區的機遇和挑戰，廣佛同城會走多遠等等。