（一）
拆遷難度大的舊城鎮和舊村居項目
1
政府主導
1.合理的補償標準：
貨幣補償 物業補償
2.靈活的資金來源：
毛地出讓：即先賣地 後拆遷，然後限期交 地
政府建立融資平臺： 政府建立平臺公司， 用土地去抵押融資
注意：佛山實際：
1.難操作。經濟發展相對滯後區域如高明、三水區也急缺資金。
2.探索路徑：利用省政府96號文第15條來 申請棚改資金。
3.強大的整合力度。
2
公開轉讓型
1.適用類型：舊村居改造項目。
注意：佛山的做法：
村集體直接將舊村居在二級市場“毛地”公開轉讓做法，由受讓方和村集體共同完成拆遷。
存在問題：受讓方在二級市場取得土地後，需要承擔拆遷矛盾帶來的風險。
發展方向：先確定開發主體， 待拆遷完成後再供地的模式。
3
協議出讓型
典型案例：南海區夏北永勝村整村改造項目
面積400多畝，已有85%的村民表決通過。
（一）
拆遷難度大的舊城鎮和舊村居項目
1
政府主導
1.合理的補償標準：
貨幣補償 物業補償
2.靈活的資金來源：
毛地出讓：即先賣地 後拆遷，然後限期交 地
政府建立融資平臺： 政府建立平臺公司， 用土地去抵押融資
注意：佛山實際：
1.難操作。經濟發展相對滯後區域如高明、三水區也急缺資金。
2.探索路徑：利用省政府96號文第15條來 申請棚改資金。
3.強大的整合力度。
2
公開轉讓型
1.適用類型：舊村居改造項目。
注意：佛山的做法：
村集體直接將舊村居在二級市場“毛地”公開轉讓做法，由受讓方和村集體共同完成拆遷。
存在問題：受讓方在二級市場取得土地後，需要承擔拆遷矛盾帶來的風險。
發展方向：先確定開發主體， 待拆遷完成後再供地的模式。
3
協議出讓型
典型案例：南海區夏北永勝村整村改造項目
面積400多畝，已有85%的村民表決通過。
模式難點：如何公開選擇市場主
（一）
拆遷難度大的舊城鎮和舊村居項目
1
政府主導
1.合理的補償標準：
貨幣補償 物業補償
2.靈活的資金來源：
毛地出讓：即先賣地 後拆遷，然後限期交 地
政府建立融資平臺： 政府建立平臺公司， 用土地去抵押融資
注意：佛山實際：
1.難操作。經濟發展相對滯後區域如高明、三水區也急缺資金。
2.探索路徑：利用省政府96號文第15條來 申請棚改資金。
3.強大的整合力度。
2
公開轉讓型
1.適用類型：舊村居改造項目。
注意：佛山的做法：
村集體直接將舊村居在二級市場“毛地”公開轉讓做法，由受讓方和村集體共同完成拆遷。
存在問題：受讓方在二級市場取得土地後，需要承擔拆遷矛盾帶來的風險。
發展方向：先確定開發主體， 待拆遷完成後再供地的模式。
3
協議出讓型
典型案例：南海區夏北永勝村整村改造項目
面積400多畝，已有85%的村民表決通過。
模式難點：如何公開選擇市場主
（二）
拆遷難度小的舊廠房商改住項目
1、自行改造型
適用類型 ： 工改工、 工改商服、 工改新型產業等項目
具體做法 ：佛山率先提出鼓勵原業主自行改造，政府直接 通過協議方式供地給原業主。
分析：優點：政府不用整合原業主的意願
缺點：①大多數業主缺乏自改能力 ②利益驅動去產業化嚴重
2、掛帳收儲型
適用類型 ：工改居項目
具體做法 ：原土地權屬人將工業用地平整後，再交由政 府公開出讓，然後政府和原土地權屬人分成 土地出讓金。
- 採取“掛帳收儲“模式，將公開出 讓價格作為市場價。
- 解決評估價作為市場價來處理的風險太大問題
優點：①政府不用整合原業主意願 ②公開出讓、利益共享
缺點：①適用面小，適合舊廠改造 ②不適合涉及大規模拆遷補償的更新改 造項目
3、政府統租型
具體做法 ：政府統租村集體土地進行平整後， 統一招商再轉租給開發企業。
4、改變功能型
典型案例： 佛山創意產業園
發展方向
禪城區： 完善老舊廠房規劃手續
順德區 ：在不拆除重建的情況下，利用省“三舊”政策來完善公益類資產 用地的歷史用地手續（已經省批准）。
5、協議出讓型
存在問題 ： 行政和廉政風險
佛山做法 ：
市級文件出臺：《佛山市人民政府辦公室關 於深入推進城市更新（“三舊”改造）工作 的實施意見（佛府辦[2018]27號）
• 試用範圍：所有類型改造項目（包括工 改居項目）
• 市場價格確定：市場評估價來作為市場價格
• 執行情況：政策未落地
發展方向 ：政府分成物業，或者將物業直接折算成貨幣 的做法
6、企業長租型
具體做法：
條件：集體建設用地流轉制度成熟 集體和國有土地同權
• 出讓方式
• 出讓年限
• 抵押融資
結果：企業逐步將集體土地視同國有土地來使用。
典型案例： 順德美的集團流轉方式長租集體土地
發展方向：探索“彈性出讓、先租後讓”的思路，集體工業用地分年交租金，但採取一次 性流轉、頒發流轉證等做法。
（三）
沒有利益驅動的工改工項目
咱們反思兩個關係問題：
一是整體與局部的關係。政府過度讓利未能有效促進舊城鎮、舊村居、工改工改造，反而給工改商住項目“火上燒油”。
二是政府與市場的關係。市場化操作未能廣泛推動舊城鎮和舊村居項目。
重視政府的作用，重新在政府和市場之間尋找平衡點，開始“兩條腿”走路
（一）
拆遷難度大的舊城鎮和舊村居項目
1
政府主導
1.合理的補償標準：
貨幣補償 物業補償
2.靈活的資金來源：
毛地出讓：即先賣地 後拆遷，然後限期交 地
政府建立融資平臺： 政府建立平臺公司， 用土地去抵押融資
注意：佛山實際：
1.難操作。經濟發展相對滯後區域如高明、三水區也急缺資金。
2.探索路徑：利用省政府96號文第15條來 申請棚改資金。
3.強大的整合力度。
2
公開轉讓型
1.適用類型：舊村居改造項目。
注意：佛山的做法：
村集體直接將舊村居在二級市場“毛地”公開轉讓做法，由受讓方和村集體共同完成拆遷。
存在問題：受讓方在二級市場取得土地後，需要承擔拆遷矛盾帶來的風險。
發展方向：先確定開發主體， 待拆遷完成後再供地的模式。
3
協議出讓型
典型案例：南海區夏北永勝村整村改造項目
面積400多畝，已有85%的村民表決通過。
模式難點：如何公開選擇市場主
（二）
拆遷難度小的舊廠房商改住項目
1、自行改造型
適用類型 ： 工改工、 工改商服、 工改新型產業等項目
具體做法 ：佛山率先提出鼓勵原業主自行改造，政府直接 通過協議方式供地給原業主。
分析：優點：政府不用整合原業主的意願
缺點：①大多數業主缺乏自改能力 ②利益驅動去產業化嚴重
2、掛帳收儲型
適用類型 ：工改居項目
具體做法 ：原土地權屬人將工業用地平整後，再交由政 府公開出讓，然後政府和原土地權屬人分成 土地出讓金。
- 採取“掛帳收儲“模式，將公開出 讓價格作為市場價。
- 解決評估價作為市場價來處理的風險太大問題
優點：①政府不用整合原業主意願 ②公開出讓、利益共享
缺點：①適用面小，適合舊廠改造 ②不適合涉及大規模拆遷補償的更新改 造項目
3、政府統租型
具體做法 ：政府統租村集體土地進行平整後， 統一招商再轉租給開發企業。
4、改變功能型
典型案例： 佛山創意產業園
發展方向
禪城區： 完善老舊廠房規劃手續
順德區 ：在不拆除重建的情況下，利用省“三舊”政策來完善公益類資產 用地的歷史用地手續（已經省批准）。
5、協議出讓型
存在問題 ： 行政和廉政風險
佛山做法 ：
市級文件出臺：《佛山市人民政府辦公室關 於深入推進城市更新（“三舊”改造）工作 的實施意見（佛府辦[2018]27號）
• 試用範圍：所有類型改造項目（包括工 改居項目）
• 市場價格確定：市場評估價來作為市場價格
• 執行情況：政策未落地
發展方向 ：政府分成物業，或者將物業直接折算成貨幣 的做法
6、企業長租型
具體做法：
條件：集體建設用地流轉制度成熟 集體和國有土地同權
• 出讓方式
• 出讓年限
• 抵押融資
結果：企業逐步將集體土地視同國有土地來使用。
典型案例： 順德美的集團流轉方式長租集體土地
發展方向：探索“彈性出讓、先租後讓”的思路，集體工業用地分年交租金，但採取一次 性流轉、頒發流轉證等做法。
（三）
沒有利益驅動的工改工項目
咱們反思兩個關係問題：
一是整體與局部的關係。政府過度讓利未能有效促進舊城鎮、舊村居、工改工改造，反而給工改商住項目“火上燒油”。
二是政府與市場的關係。市場化操作未能廣泛推動舊城鎮和舊村居項目。
重視政府的作用，重新在政府和市場之間尋找平衡點，開始“兩條腿”走路
佛山市村級同業園區引導集聚及分類改造示意圖
1.政府全面引領工改工項目
政府強力推動：
- 市領導帶隊巡查。
- 建立定期的通報機制
- 部門和鎮街的具體項目掛鉤，將各部門擰成 “一股繩”。
- 拆遷任務直接和年終考核掛鉤（如順德區佔 十分）。
計劃規劃引領：
- 全市劃定350平方公里的產業用地“棕線”
產保區內的用地原則上用於工改工項目的提升改造，不得用 於商住項目的改造。
- 開展村級工業園整治提升專項行動
2018-2020完成約23平方公里的村級工業園改造。
2019年順德區制定13380畝拆遷計劃。
降低用地成本：
- “免”。通過模仿政府收儲來免除收購改造的稅費成本。
- “壓”。壓低工改居的補償標準。比如，順德區一度將工改居的補償標準調整到約500萬元/畝。
- “補”。對工改工直接進行財政補貼，如南海和順德區每畝約30-50萬元。
- “增”。允許工改工的配套用房比例擴大到20%,且允許分割銷售。
2.引導市場驅動“工改工”
聯動開發
工改居要帶動一定面積和比例的工改工改造
混合開發
工改工搭配一定的商服用地等
工改居聯動復墾複綠
3、政府局部介入拆遷矛盾的化解
依據集轉國的批文為依據，處理村集體與租戶之間矛盾 依據。
目前，省司法也處理了我市一宗類似的案例，並沒有否定我 們的做法。
市場主導推進的情況下，如何充分發揮政府的“補位” 作用。
（四）
地價計收政策
舊城鎮改造項目：
拆建比2.2以內免收地價，以上 全收；
（一）
拆遷難度大的舊城鎮和舊村居項目
1
政府主導
1.合理的補償標準：
貨幣補償 物業補償
2.靈活的資金來源：
毛地出讓：即先賣地 後拆遷，然後限期交 地
政府建立融資平臺： 政府建立平臺公司， 用土地去抵押融資
注意：佛山實際：
1.難操作。經濟發展相對滯後區域如高明、三水區也急缺資金。
2.探索路徑：利用省政府96號文第15條來 申請棚改資金。
3.強大的整合力度。
2
公開轉讓型
1.適用類型：舊村居改造項目。
注意：佛山的做法：
村集體直接將舊村居在二級市場“毛地”公開轉讓做法，由受讓方和村集體共同完成拆遷。
存在問題：受讓方在二級市場取得土地後，需要承擔拆遷矛盾帶來的風險。
發展方向：先確定開發主體， 待拆遷完成後再供地的模式。
3
協議出讓型
典型案例：南海區夏北永勝村整村改造項目
面積400多畝，已有85%的村民表決通過。
模式難點：如何公開選擇市場主
（二）
拆遷難度小的舊廠房商改住項目
1、自行改造型
適用類型 ： 工改工、 工改商服、 工改新型產業等項目
具體做法 ：佛山率先提出鼓勵原業主自行改造，政府直接 通過協議方式供地給原業主。
分析：優點：政府不用整合原業主的意願
缺點：①大多數業主缺乏自改能力 ②利益驅動去產業化嚴重
2、掛帳收儲型
適用類型 ：工改居項目
具體做法 ：原土地權屬人將工業用地平整後，再交由政 府公開出讓，然後政府和原土地權屬人分成 土地出讓金。
- 採取“掛帳收儲“模式，將公開出 讓價格作為市場價。
- 解決評估價作為市場價來處理的風險太大問題
優點：①政府不用整合原業主意願 ②公開出讓、利益共享
缺點：①適用面小，適合舊廠改造 ②不適合涉及大規模拆遷補償的更新改 造項目
3、政府統租型
具體做法 ：政府統租村集體土地進行平整後， 統一招商再轉租給開發企業。
4、改變功能型
典型案例： 佛山創意產業園
發展方向
禪城區： 完善老舊廠房規劃手續
順德區 ：在不拆除重建的情況下，利用省“三舊”政策來完善公益類資產 用地的歷史用地手續（已經省批准）。
5、協議出讓型
存在問題 ： 行政和廉政風險
佛山做法 ：
市級文件出臺：《佛山市人民政府辦公室關 於深入推進城市更新（“三舊”改造）工作 的實施意見（佛府辦[2018]27號）
• 試用範圍：所有類型改造項目（包括工 改居項目）
• 市場價格確定：市場評估價來作為市場價格
• 執行情況：政策未落地
發展方向 ：政府分成物業，或者將物業直接折算成貨幣 的做法
6、企業長租型
具體做法：
條件：集體建設用地流轉制度成熟 集體和國有土地同權
• 出讓方式
• 出讓年限
• 抵押融資
結果：企業逐步將集體土地視同國有土地來使用。
典型案例： 順德美的集團流轉方式長租集體土地
發展方向：探索“彈性出讓、先租後讓”的思路，集體工業用地分年交租金，但採取一次 性流轉、頒發流轉證等做法。
（三）
沒有利益驅動的工改工項目
咱們反思兩個關係問題：
一是整體與局部的關係。政府過度讓利未能有效促進舊城鎮、舊村居、工改工改造，反而給工改商住項目“火上燒油”。
二是政府與市場的關係。市場化操作未能廣泛推動舊城鎮和舊村居項目。
重視政府的作用，重新在政府和市場之間尋找平衡點，開始“兩條腿”走路
佛山市村級同業園區引導集聚及分類改造示意圖
1.政府全面引領工改工項目
政府強力推動：
- 市領導帶隊巡查。
- 建立定期的通報機制
- 部門和鎮街的具體項目掛鉤，將各部門擰成 “一股繩”。
- 拆遷任務直接和年終考核掛鉤（如順德區佔 十分）。
計劃規劃引領：
- 全市劃定350平方公里的產業用地“棕線”
產保區內的用地原則上用於工改工項目的提升改造，不得用 於商住項目的改造。
- 開展村級工業園整治提升專項行動
2018-2020完成約23平方公里的村級工業園改造。
2019年順德區制定13380畝拆遷計劃。
降低用地成本：
- “免”。通過模仿政府收儲來免除收購改造的稅費成本。
- “壓”。壓低工改居的補償標準。比如，順德區一度將工改居的補償標準調整到約500萬元/畝。
- “補”。對工改工直接進行財政補貼，如南海和順德區每畝約30-50萬元。
- “增”。允許工改工的配套用房比例擴大到20%,且允許分割銷售。
2.引導市場驅動“工改工”
聯動開發
工改居要帶動一定面積和比例的工改工改造
混合開發
工改工搭配一定的商服用地等
工改居聯動復墾複綠
3、政府局部介入拆遷矛盾的化解
依據集轉國的批文為依據，處理村集體與租戶之間矛盾 依據。
目前，省司法也處理了我市一宗類似的案例，並沒有否定我 們的做法。
市場主導推進的情況下，如何充分發揮政府的“補位” 作用。
（四）
地價計收政策
舊城鎮改造項目：
拆建比2.2以內免收地價，以上 全收；
舊村居改造項目：
拆建比2.2以內免收地價，以 上按40%計收；
（一）
拆遷難度大的舊城鎮和舊村居項目
1
政府主導
1.合理的補償標準：
貨幣補償 物業補償
2.靈活的資金來源：
毛地出讓：即先賣地 後拆遷，然後限期交 地
政府建立融資平臺： 政府建立平臺公司， 用土地去抵押融資
注意：佛山實際：
1.難操作。經濟發展相對滯後區域如高明、三水區也急缺資金。
2.探索路徑：利用省政府96號文第15條來 申請棚改資金。
3.強大的整合力度。
2
公開轉讓型
1.適用類型：舊村居改造項目。
注意：佛山的做法：
村集體直接將舊村居在二級市場“毛地”公開轉讓做法，由受讓方和村集體共同完成拆遷。
存在問題：受讓方在二級市場取得土地後，需要承擔拆遷矛盾帶來的風險。
發展方向：先確定開發主體， 待拆遷完成後再供地的模式。
3
協議出讓型
典型案例：南海區夏北永勝村整村改造項目
面積400多畝，已有85%的村民表決通過。
模式難點：如何公開選擇市場主
（二）
拆遷難度小的舊廠房商改住項目
1、自行改造型
適用類型 ： 工改工、 工改商服、 工改新型產業等項目
具體做法 ：佛山率先提出鼓勵原業主自行改造，政府直接 通過協議方式供地給原業主。
分析：優點：政府不用整合原業主的意願
缺點：①大多數業主缺乏自改能力 ②利益驅動去產業化嚴重
2、掛帳收儲型
適用類型 ：工改居項目
具體做法 ：原土地權屬人將工業用地平整後，再交由政 府公開出讓，然後政府和原土地權屬人分成 土地出讓金。
- 採取“掛帳收儲“模式，將公開出 讓價格作為市場價。
- 解決評估價作為市場價來處理的風險太大問題
優點：①政府不用整合原業主意願 ②公開出讓、利益共享
缺點：①適用面小，適合舊廠改造 ②不適合涉及大規模拆遷補償的更新改 造項目
3、政府統租型
具體做法 ：政府統租村集體土地進行平整後， 統一招商再轉租給開發企業。
4、改變功能型
典型案例： 佛山創意產業園
發展方向
禪城區： 完善老舊廠房規劃手續
順德區 ：在不拆除重建的情況下，利用省“三舊”政策來完善公益類資產 用地的歷史用地手續（已經省批准）。
5、協議出讓型
存在問題 ： 行政和廉政風險
佛山做法 ：
市級文件出臺：《佛山市人民政府辦公室關 於深入推進城市更新（“三舊”改造）工作 的實施意見（佛府辦[2018]27號）
• 試用範圍：所有類型改造項目（包括工 改居項目）
• 市場價格確定：市場評估價來作為市場價格
• 執行情況：政策未落地
發展方向 ：政府分成物業，或者將物業直接折算成貨幣 的做法
6、企業長租型
具體做法：
條件：集體建設用地流轉制度成熟 集體和國有土地同權
• 出讓方式
• 出讓年限
• 抵押融資
結果：企業逐步將集體土地視同國有土地來使用。
典型案例： 順德美的集團流轉方式長租集體土地
發展方向：探索“彈性出讓、先租後讓”的思路，集體工業用地分年交租金，但採取一次 性流轉、頒發流轉證等做法。
（三）
沒有利益驅動的工改工項目
咱們反思兩個關係問題：
一是整體與局部的關係。政府過度讓利未能有效促進舊城鎮、舊村居、工改工改造，反而給工改商住項目“火上燒油”。
二是政府與市場的關係。市場化操作未能廣泛推動舊城鎮和舊村居項目。
重視政府的作用，重新在政府和市場之間尋找平衡點，開始“兩條腿”走路
佛山市村級同業園區引導集聚及分類改造示意圖
1.政府全面引領工改工項目
政府強力推動：
- 市領導帶隊巡查。
- 建立定期的通報機制
- 部門和鎮街的具體項目掛鉤，將各部門擰成 “一股繩”。
- 拆遷任務直接和年終考核掛鉤（如順德區佔 十分）。
計劃規劃引領：
- 全市劃定350平方公里的產業用地“棕線”
產保區內的用地原則上用於工改工項目的提升改造，不得用 於商住項目的改造。
- 開展村級工業園整治提升專項行動
2018-2020完成約23平方公里的村級工業園改造。
2019年順德區制定13380畝拆遷計劃。
降低用地成本：
- “免”。通過模仿政府收儲來免除收購改造的稅費成本。
- “壓”。壓低工改居的補償標準。比如，順德區一度將工改居的補償標準調整到約500萬元/畝。
- “補”。對工改工直接進行財政補貼，如南海和順德區每畝約30-50萬元。
- “增”。允許工改工的配套用房比例擴大到20%,且允許分割銷售。
2.引導市場驅動“工改工”
聯動開發
工改居要帶動一定面積和比例的工改工改造
混合開發
工改工搭配一定的商服用地等
工改居聯動復墾複綠
3、政府局部介入拆遷矛盾的化解
依據集轉國的批文為依據，處理村集體與租戶之間矛盾 依據。
目前，省司法也處理了我市一宗類似的案例，並沒有否定我 們的做法。
市場主導推進的情況下，如何充分發揮政府的“補位” 作用。
（四）
地價計收政策
舊城鎮改造項目：
拆建比2.2以內免收地價，以上 全收；
舊村居改造項目：
拆建比2.2以內免收地價，以 上按40%計收；
舊廠房改造項目：
容積率2.5以下按50%計收，以上 按95%計收。
（一）
拆遷難度大的舊城鎮和舊村居項目
1
政府主導
1.合理的補償標準：
貨幣補償 物業補償
2.靈活的資金來源：
毛地出讓：即先賣地 後拆遷，然後限期交 地
政府建立融資平臺： 政府建立平臺公司， 用土地去抵押融資
注意：佛山實際：
1.難操作。經濟發展相對滯後區域如高明、三水區也急缺資金。
2.探索路徑：利用省政府96號文第15條來 申請棚改資金。
3.強大的整合力度。
2
公開轉讓型
1.適用類型：舊村居改造項目。
注意：佛山的做法：
村集體直接將舊村居在二級市場“毛地”公開轉讓做法，由受讓方和村集體共同完成拆遷。
存在問題：受讓方在二級市場取得土地後，需要承擔拆遷矛盾帶來的風險。
發展方向：先確定開發主體， 待拆遷完成後再供地的模式。
3
協議出讓型
典型案例：南海區夏北永勝村整村改造項目
面積400多畝，已有85%的村民表決通過。
模式難點：如何公開選擇市場主
（二）
拆遷難度小的舊廠房商改住項目
1、自行改造型
適用類型 ： 工改工、 工改商服、 工改新型產業等項目
具體做法 ：佛山率先提出鼓勵原業主自行改造，政府直接 通過協議方式供地給原業主。
分析：優點：政府不用整合原業主的意願
缺點：①大多數業主缺乏自改能力 ②利益驅動去產業化嚴重
2、掛帳收儲型
適用類型 ：工改居項目
具體做法 ：原土地權屬人將工業用地平整後，再交由政 府公開出讓，然後政府和原土地權屬人分成 土地出讓金。
- 採取“掛帳收儲“模式，將公開出 讓價格作為市場價。
- 解決評估價作為市場價來處理的風險太大問題
優點：①政府不用整合原業主意願 ②公開出讓、利益共享
缺點：①適用面小，適合舊廠改造 ②不適合涉及大規模拆遷補償的更新改 造項目
3、政府統租型
具體做法 ：政府統租村集體土地進行平整後， 統一招商再轉租給開發企業。
4、改變功能型
典型案例： 佛山創意產業園
發展方向
禪城區： 完善老舊廠房規劃手續
順德區 ：在不拆除重建的情況下，利用省“三舊”政策來完善公益類資產 用地的歷史用地手續（已經省批准）。
5、協議出讓型
存在問題 ： 行政和廉政風險
佛山做法 ：
市級文件出臺：《佛山市人民政府辦公室關 於深入推進城市更新（“三舊”改造）工作 的實施意見（佛府辦[2018]27號）
• 試用範圍：所有類型改造項目（包括工 改居項目）
• 市場價格確定：市場評估價來作為市場價格
• 執行情況：政策未落地
發展方向 ：政府分成物業，或者將物業直接折算成貨幣 的做法
6、企業長租型
具體做法：
條件：集體建設用地流轉制度成熟 集體和國有土地同權
• 出讓方式
• 出讓年限
• 抵押融資
結果：企業逐步將集體土地視同國有土地來使用。
典型案例： 順德美的集團流轉方式長租集體土地
發展方向：探索“彈性出讓、先租後讓”的思路，集體工業用地分年交租金，但採取一次 性流轉、頒發流轉證等做法。
（三）
沒有利益驅動的工改工項目
咱們反思兩個關係問題：
一是整體與局部的關係。政府過度讓利未能有效促進舊城鎮、舊村居、工改工改造，反而給工改商住項目“火上燒油”。
二是政府與市場的關係。市場化操作未能廣泛推動舊城鎮和舊村居項目。
重視政府的作用，重新在政府和市場之間尋找平衡點，開始“兩條腿”走路
佛山市村級同業園區引導集聚及分類改造示意圖
1.政府全面引領工改工項目
政府強力推動：
- 市領導帶隊巡查。
- 建立定期的通報機制
- 部門和鎮街的具體項目掛鉤，將各部門擰成 “一股繩”。
- 拆遷任務直接和年終考核掛鉤（如順德區佔 十分）。
計劃規劃引領：
- 全市劃定350平方公里的產業用地“棕線”
產保區內的用地原則上用於工改工項目的提升改造，不得用 於商住項目的改造。
- 開展村級工業園整治提升專項行動
2018-2020完成約23平方公里的村級工業園改造。
2019年順德區制定13380畝拆遷計劃。
降低用地成本：
- “免”。通過模仿政府收儲來免除收購改造的稅費成本。
- “壓”。壓低工改居的補償標準。比如，順德區一度將工改居的補償標準調整到約500萬元/畝。
- “補”。對工改工直接進行財政補貼，如南海和順德區每畝約30-50萬元。
- “增”。允許工改工的配套用房比例擴大到20%,且允許分割銷售。
2.引導市場驅動“工改工”
聯動開發
工改居要帶動一定面積和比例的工改工改造
混合開發
工改工搭配一定的商服用地等
工改居聯動復墾複綠
3、政府局部介入拆遷矛盾的化解
依據集轉國的批文為依據，處理村集體與租戶之間矛盾 依據。
目前，省司法也處理了我市一宗類似的案例，並沒有否定我 們的做法。
市場主導推進的情況下，如何充分發揮政府的“補位” 作用。
（四）
地價計收政策
舊城鎮改造項目：
拆建比2.2以內免收地價，以上 全收；
舊村居改造項目：
拆建比2.2以內免收地價，以 上按40%計收；
舊廠房改造項目：
容積率2.5以下按50%計收，以上 按95%計收。
（一）
拆遷難度大的舊城鎮和舊村居項目
1
政府主導
1.合理的補償標準：
貨幣補償 物業補償
2.靈活的資金來源：
毛地出讓：即先賣地 後拆遷，然後限期交 地
政府建立融資平臺： 政府建立平臺公司， 用土地去抵押融資
注意：佛山實際：
1.難操作。經濟發展相對滯後區域如高明、三水區也急缺資金。
2.探索路徑：利用省政府96號文第15條來 申請棚改資金。
3.強大的整合力度。
2
公開轉讓型
1.適用類型：舊村居改造項目。
注意：佛山的做法：
村集體直接將舊村居在二級市場“毛地”公開轉讓做法，由受讓方和村集體共同完成拆遷。
存在問題：受讓方在二級市場取得土地後，需要承擔拆遷矛盾帶來的風險。
發展方向：先確定開發主體， 待拆遷完成後再供地的模式。
3
協議出讓型
典型案例：南海區夏北永勝村整村改造項目
面積400多畝，已有85%的村民表決通過。
模式難點：如何公開選擇市場主
（二）
拆遷難度小的舊廠房商改住項目
1、自行改造型
適用類型 ： 工改工、 工改商服、 工改新型產業等項目
具體做法 ：佛山率先提出鼓勵原業主自行改造，政府直接 通過協議方式供地給原業主。
分析：優點：政府不用整合原業主的意願
缺點：①大多數業主缺乏自改能力 ②利益驅動去產業化嚴重
2、掛帳收儲型
適用類型 ：工改居項目
具體做法 ：原土地權屬人將工業用地平整後，再交由政 府公開出讓，然後政府和原土地權屬人分成 土地出讓金。
- 採取“掛帳收儲“模式，將公開出 讓價格作為市場價。
- 解決評估價作為市場價來處理的風險太大問題
優點：①政府不用整合原業主意願 ②公開出讓、利益共享
缺點：①適用面小，適合舊廠改造 ②不適合涉及大規模拆遷補償的更新改 造項目
3、政府統租型
具體做法 ：政府統租村集體土地進行平整後， 統一招商再轉租給開發企業。
4、改變功能型
典型案例： 佛山創意產業園
發展方向
禪城區： 完善老舊廠房規劃手續
順德區 ：在不拆除重建的情況下，利用省“三舊”政策來完善公益類資產 用地的歷史用地手續（已經省批准）。
5、協議出讓型
存在問題 ： 行政和廉政風險
佛山做法 ：
市級文件出臺：《佛山市人民政府辦公室關 於深入推進城市更新（“三舊”改造）工作 的實施意見（佛府辦[2018]27號）
• 試用範圍：所有類型改造項目（包括工 改居項目）
• 市場價格確定：市場評估價來作為市場價格
• 執行情況：政策未落地
發展方向 ：政府分成物業，或者將物業直接折算成貨幣 的做法
6、企業長租型
具體做法：
條件：集體建設用地流轉制度成熟 集體和國有土地同權
• 出讓方式
• 出讓年限
• 抵押融資
結果：企業逐步將集體土地視同國有土地來使用。
典型案例： 順德美的集團流轉方式長租集體土地
發展方向：探索“彈性出讓、先租後讓”的思路，集體工業用地分年交租金，但採取一次 性流轉、頒發流轉證等做法。
（三）
沒有利益驅動的工改工項目
咱們反思兩個關係問題：
一是整體與局部的關係。政府過度讓利未能有效促進舊城鎮、舊村居、工改工改造，反而給工改商住項目“火上燒油”。
二是政府與市場的關係。市場化操作未能廣泛推動舊城鎮和舊村居項目。
重視政府的作用，重新在政府和市場之間尋找平衡點，開始“兩條腿”走路
佛山市村級同業園區引導集聚及分類改造示意圖
1.政府全面引領工改工項目
政府強力推動：
- 市領導帶隊巡查。
- 建立定期的通報機制
- 部門和鎮街的具體項目掛鉤，將各部門擰成 “一股繩”。
- 拆遷任務直接和年終考核掛鉤（如順德區佔 十分）。
計劃規劃引領：
- 全市劃定350平方公里的產業用地“棕線”
產保區內的用地原則上用於工改工項目的提升改造，不得用 於商住項目的改造。
- 開展村級工業園整治提升專項行動
2018-2020完成約23平方公里的村級工業園改造。
2019年順德區制定13380畝拆遷計劃。
降低用地成本：
- “免”。通過模仿政府收儲來免除收購改造的稅費成本。
- “壓”。壓低工改居的補償標準。比如，順德區一度將工改居的補償標準調整到約500萬元/畝。
- “補”。對工改工直接進行財政補貼，如南海和順德區每畝約30-50萬元。
- “增”。允許工改工的配套用房比例擴大到20%,且允許分割銷售。
2.引導市場驅動“工改工”
聯動開發
工改居要帶動一定面積和比例的工改工改造
混合開發
工改工搭配一定的商服用地等
工改居聯動復墾複綠
3、政府局部介入拆遷矛盾的化解
依據集轉國的批文為依據，處理村集體與租戶之間矛盾 依據。
目前，省司法也處理了我市一宗類似的案例，並沒有否定我 們的做法。
市場主導推進的情況下，如何充分發揮政府的“補位” 作用。
（四）
地價計收政策
舊城鎮改造項目：
拆建比2.2以內免收地價，以上 全收；
舊村居改造項目：
拆建比2.2以內免收地價，以 上按40%計收；
舊廠房改造項目：
容積率2.5以下按50%計收，以上 按95%計收。
佛山城市更新工作流程指引
來源：佛山市城市更新局
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