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■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

導讀：在徵收拆遷領域，老百姓聽得最多的宣傳語無疑就是“一把尺子量到底”。這句十分生動、恰當的比喻簡明扼要地表達了兩個意思：補償安置一要公平、一視同仁，二要合理合法。然而在實踐中，令被徵收人困惑、鬱悶的事情卻有很多，譬如僅一街之隔的另一個項目，每平米的補償標準憑什麼就比我這個項目多出三四萬元呢？不是說一把尺子嗎？怎麼感覺這尺子長得不一樣呢？本文，在明律師就為大家剖析“一把尺子量到底”究竟該如何理解的問題。

“為什麼一街之隔的XX一期項目每平方米比我們多三四萬元？”

“咱們是直管公房騰退，人家是拆遷項目收尾工程，性質不同，商品房有利潤空間，咱們的項目沒有利潤空間，補償才相對低一些……”

以上報道中老百姓與騰退工作人員的談話，想必大家不會感到太過陌生。除去工作人員對於“利潤”的說法明顯不符合常理外，我們姑且把它擱下，先來了解這關於“尺子”的真相。

【“尺子”不是法條，而是具體項目的徵收補償方案】

很多被徵收人對“尺子”究竟是在比喻什麼存在誤解。她們認為“尺子”是指590號令、124號令這樣的法規規章，這種理解是不準確的。

是尺子，就必須帶刻度，能量出具體的補償數額來。而《國有土地上房屋徵收與補償條例》等法規規章的條文都是不帶具體“數字”的，其所提供的是補償的原則、底線標準、內容等“條條框框”。至於這“條框”裡面具體填些什麼，則需要徵收方去進行填寫。

《條例》第10條明確規定了徵收補償方案的擬定、論證和徵求公眾意見，第13條規定了方案的依法公示，第25、26條明確規定了依據方案簽訂補償協議或者作出補償決定。

這樣系統性地將法規讀下來我們便不難發現，真正決定被徵收人補償安置結果的“尺子”，是徵收補償方案，而非籠統的法規本身。

【“尺子”上究竟都有什麼？】

綜合多地的地方性規定，徵收補償方案這把“尺子”上應當包括這些內容：

（一）房屋徵收的目的；（棚戶區改造？舊城改造？交通等基礎設施建設？反正不能是建別墅等商業開發）

（二）房屋徵收的範圍；（所謂“徵收紅線圖”，通過圖示標明涉案項目的四至範圍，不得含糊）

（三）房屋徵收與補償的法律依據；（不能光寫590號令，還得寫上地方性的各類詳細規定）

（四）被徵收房屋類型和建築面積的認定辦法；（直接關係到補償數額多寡）

（五）房屋徵收補償方式、標準和計算方法；

（六）補助和獎勵標準；（政策性內容，不同項目之間差別很大）

（七）安置房屋的基本情況；（沒有安置房是不合法的）

（八）房屋徵收補償的簽約期限；（一旦超過期限未簽約徵收方就應當下補償決定，否則就是其怠於履行法定職責，不利後果由徵收方承擔）

（九）受委託的房屋徵收實施單位的名稱；（一般都是某某公司）

（十）其他事項。

據此，真正直接影響並決定我們的補償數額的，是方案的內容。這些內容實際上就構成了徵收補償協議的文本內容，也同樣構成了作為“司法強拆”前哨的徵收補償決定的內容。

【“尺子”為什麼感覺上不一樣？因為它確實不一樣】

到這裡大家就逐漸明白了，原來“尺子”的具體內容具有極強的政策性、靈活性和非唯一性。我們可以認為，沒有兩個項目用得是完全相同的尺子，具體問題從來都是具體分析。

在明律師在此前的文章中多次提及的“一個項目一把尺子”“一個院子一個方案”恰恰是客觀事實：就後者而言，在一些地方的農村集體土地上房屋拆遷中，補償安置方案真是按院子下的，一戶一個方案，你不服可以去申請協調、裁決，再不行還可以訴訟。

那麼開篇提及的老百姓的疑問也就可以得到解答了：雖然僅隔了一趟街，但因所涉項目的性質不同（一個是拆遷，一個是申請式騰退），方案自然就不同，也就意味著尺子不同。拿不同的尺子去量，量出來的補償數額自然也就相同不了。

這每平米三四萬元的“虧空”，就是這樣量出來的。

【對“尺子”不滿意，只能被動接受嗎？】

對“方案”不滿的維權途徑，在明律師願帶領大家再複習一遍：

其一，在項目初期針對徵收補償方案提出修改意見，尤其要著重針對房屋面積認定規則、用途類型認定及獎勵金政策等直接關係到被徵收人補償權益的部分提意見；

其二，對於舊城區改建類項目，要儘量爭取聽證會的機會，多聯合一些被徵收人是有益的；

其三，對於預籤徵收補償協議等步驟慎重參與，保留對方案進行救濟的可能；

其四，及時針對房屋徵收決定提起復議或者訴訟，對方案的制定程序依法審查；

其五，及時針對徵收補償決定提起復議或者訴訟，對方案內容的合法性依法審查。

還有其六，及時諮詢專業徵收維權律師的意見，判斷涉案項目的方案是否存在提升、爭取的空間，避免花冤枉時間、浪費獎勵金。

在明律師最後想提示正在經歷徵收拆遷、棚改騰退的老百姓的是，徵收維權實際上就是圍繞方案展開的。故此，所謂“一把尺子量到底”的說辭並不能確保具體方案的合理、合法性，若尺子本身就不合理那麼量出來的結果也自然合理不了。理解了這些法律規定而實踐情況，相信大家就不會再為這句徵收“名言”鬧心了。

順便說一句，發下來的那本“補償安置方案手冊”一定妥善保存好了，您未來依法維權、喬遷新居的全部希望就都寄託在它上面了。

本文為北京在明律師事務所原創文章，未經授權，拒絕轉載！

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