'廣州仔交完30萬首付發現房被查封，律師：兩種解決途徑'

文/圖 羊城派記者 鄧偉東 實習生 趙曉玲

漫畫/陳春鳴

個案回放

買了法院查封房，婚期恐怕要延後

相愛多年的小李和女朋友著手買房準備結婚，在中介公司的推薦下，兩人相中了一套二手房。(更多新聞資訊，請關注羊城派 pai.ycwb.com)

原業主小王與小李約定房子總價149萬元，定金2萬元，並且要求小李在半個月內支付30萬元首期房款，餘款在辦理過戶手續當日一次性付清。

雙方簽定合同後，小李如約向小王支付了30萬元。

然而，在過戶當日辦理網籤手續時，小李發現該房屋已被查封，無法過戶。原來，小王向他人借款100萬元，但沒按時還清欠款，於是債主向法院申請強制執行，查封了登記在小王名下的房產。

小李心生委屈：自己和女朋友千辛萬苦才找到心儀的房子，而且已經支付了定金和首付，如果解除房屋買賣合同，說不定婚期會因此而延後。

小李希望法院支持雙方繼續交易，於是向法院提交訴狀，要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同有效，業主要繼續履行合同並協助辦理過戶手續。

法院通過了小李的第一個訴訟要求，承認雙方的合同成立且有效，但駁回了小李的其他訴訟請求。小李百思不得其解，前往諮詢律師意見。

律師說法

要麼過戶，要麼還款，但都存在一定風險

針對法院的判決，國信信揚律師事務所的陳瑞蓮律師表示：

首先，在被查封的前提下，房屋買賣合同雖然具有法律效力，但不等於可以過戶。

無論是簽訂合同前被查封，還是簽訂合同後被查封，賣家都不可以向過戶。

其次，根據我國物權法的相關規定，當事人訂立了合法有效的房屋買賣合同後，只有依法辦理房屋所有權轉讓登記，才能發生房屋所有權變動的法律後果。

因此，目前房子的所有權仍屬於原業主小王。

看中的房子不能順利過戶，的確讓人生氣

對於小李的案例，陳瑞蓮律師表示有兩種途徑去解決：

途徑一，要求業主繼續履行合同，業主另行提供擔保財產，讓法院對此房產解封后，正常交易；

途徑二，解除合同，並追回首付款。

但這兩種做法均存在一定風險，要視情況而定。

對於第一種做法，陳瑞蓮律師為小李提供以下三點建議：

1.對查封執行提出異議。

根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條：

“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”

由此可知，滿足三個條件（查封時房屋價款已經付清，查封時房屋已經由買受人佔有，買受人對沒有辦理過戶手續沒有過錯），購房人可向執行法院提出執行異議，請求查封法院對該房產予以解封，解封之後可要求出賣人繼續履行合同並辦理過戶手續。

2.等待房屋解封。查封房子是法院的一種執行措施，具有一定期限。

3.讓小李向法院另行提供擔保財產，解除查封。

針對法院查封期通常較長的特點以及涉案債主會申請執行房子賠付的可能性，在律師的協助下，小李選擇了第二種解決途徑，即解除合同、返還首付款，並按照合同約定和相關法律條文規定，要求原業主小王承擔違約責任，以避免自己的權益受到進一步的損害。

來源 | 羊城派

責編 | 馮茵 吳瑕

實習生 | 賴楚怡